圖為：資料照片
“真是‘年初不出手、年末徒傷悲’??！”去年初錯(cuò)過(guò)買房時(shí)機(jī)的李先生，如今在更高的預(yù)算下，只能外移置業(yè)地，從武漢二環(huán)內(nèi)的濱江區(qū)域，轉(zhuǎn)移到三環(huán)內(nèi)新區(qū)。
近幾年相對(duì)溫和的局面，讓很多像李先生一樣的購(gòu)房者判斷失誤。剛剛過(guò)去的2015年，武漢樓市突然迎來(lái)全面爆發(fā)，新建住宅成交量高達(dá)22.4萬(wàn)套，比2014年增長(zhǎng)24.6%，連續(xù)第5年刷新年度交易紀(jì)錄，住宅銷售套數(shù)位居全國(guó)第一，住宅成交面積位居全國(guó)第二(僅次于上海)。
去年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征是：積壓三年多的改善型、投資型需求全面釋放，不僅拉升了成交量，也讓住宅均價(jià)從年初的7932元/平方米，增至年末的9000元/平方米，漲幅接近14%，創(chuàng)下2011年以來(lái)最大漲幅記錄。
故事
等降價(jià)卻等來(lái)大逆轉(zhuǎn)
去年初，李先生計(jì)劃買房。他看中位于武漢長(zhǎng)江二橋和二七長(zhǎng)江大橋之間的一個(gè)濱江樓盤(pán)，110平方米的戶型，報(bào)價(jià)不到9500元/平方米。
“這個(gè)樓盤(pán)在2013年底開(kāi)盤(pán)，我去看的時(shí)候，每平方米價(jià)格已經(jīng)降了500元，當(dāng)時(shí)我預(yù)計(jì)還會(huì)降。”因此，他遲遲沒(méi)有出手。
從去年4月起，原來(lái)一直催著李先生下訂的置業(yè)顧問(wèn)，不再給他打電話。當(dāng)他7月再去看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)漲到1.1萬(wàn)元/平方米。8月后，光谷、沌口相繼拍出新“地王”，李先生后悔不迭：“看來(lái)漲價(jià)在所難免。”
到去年底，李先生看中的濱江樓盤(pán)，報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米。而且，整個(gè)大徐東片區(qū)一年前有5個(gè)樓盤(pán)在售，此時(shí)也只剩下2個(gè)。
“這個(gè)時(shí)候再出手，預(yù)算已經(jīng)不夠，最后我只能選了仁和路的一個(gè)項(xiàng)目。”李先生說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格，也從一年前的9000元/平方米，漲到了1萬(wàn)元/平方米?；烁嗟腻X，置業(yè)地卻從二環(huán)內(nèi)濱江，移到三環(huán)內(nèi)新區(qū)，讓他十分懊惱。
盤(pán)點(diǎn)
全年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14%
李先生的經(jīng)歷，只是武漢樓市的一個(gè)縮影。
從去年9月起，該市新建住宅月度成交量始終保持在2萬(wàn)套以上。全年成交22.4萬(wàn)套，比2014年增長(zhǎng)24.6%，連續(xù)第5年刷新年度交易紀(jì)錄。住宅銷售套數(shù)居全國(guó)第一，連續(xù)5年穩(wěn)居全國(guó)三甲之列；住宅成交面積居全國(guó)第二，僅次于上海。
“2014年9月，武漢去化周期最高峰達(dá)11個(gè)月；但2015年9月，去化周期已經(jīng)降到8個(gè)月左右。”武漢市房管局人士介紹。而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年武漢新建住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為2226萬(wàn)平方米，與成交量之比為1：1。而在南湖等區(qū)域，供應(yīng)與需求比更是達(dá)到1：2，已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。
價(jià)格方面，到去年底，新建住宅均價(jià)突破9000元/平方米，比年初上漲近14%。
值得一提的是，由于武漢逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房，去年5000元/平方米以下房源成交量?jī)H占總量14%，比2014年下降12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新低，成為武漢房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
但商品住宅價(jià)格上揚(yáng)，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是在主城區(qū)，去年第四季度集中推出多個(gè)“2萬(wàn)+”樓盤(pán)，銷售率都超過(guò)80%，大幅拉高了均價(jià)。而業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果徹底剔除保障房因素，武漢住宅均價(jià)早已破萬(wàn)。
分析
兩大因素成樓市推手
去年樓市爆棚，與多項(xiàng)利好政策相繼出臺(tái)息息相關(guān)。
2014年9月，武漢取消限購(gòu)，但由于市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，這一新政并未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果；2015年3月30日，二套房首付新政出臺(tái)，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；此外，央行五次降息、公積金貸款政策放開(kāi)，也起到了推波助瀾的作用。
在系列新政的刺激下，積壓三年多的改善型、投資型需求全面釋放，大量外地購(gòu)房者重回市場(chǎng)，讓中高端住宅交易尤其火爆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年武漢1萬(wàn)元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達(dá)24%，創(chuàng)歷史新高，而2014年這一比例為13%。其中，1.2萬(wàn)元/平方米以上住宅總成交面積302萬(wàn)平方米，比2014年增長(zhǎng)144%，超過(guò)2011年—2014年的總和。
去年，三房住宅成交占比達(dá)47%，也創(chuàng)下歷史新高。其中的原因，與開(kāi)發(fā)商的戶型創(chuàng)新、全面二孩政策放開(kāi)等密不可分。
“顯然，樓市新政刺激改善型需求釋放、房企加大推盤(pán)力度等因素，造就了去年武漢城區(qū)樓盤(pán)熱銷甚至脫銷的局面。”湖北房地產(chǎn)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政說(shuō)。
至于外地購(gòu)房者需求的釋放，記者從房管部門了解到，目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中，武漢籍購(gòu)房者約占四成，省內(nèi)其他地區(qū)購(gòu)房者約占五成，省外購(gòu)房者約占一成。其中，“新武漢人”最為集中的光谷片區(qū)，外來(lái)購(gòu)房者占比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于武漢全市平均水平。
預(yù)測(cè)
今年房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升
2016年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量是否會(huì)繼續(xù)維持高位？房?jī)r(jià)是否會(huì)一路向上？
從土地價(jià)格上看，2015年，武漢共招拍掛成交355宗地塊，平均樓面地價(jià)上漲35.5%。尤其是住宅用地，達(dá)3630元/平方米，比2014年上漲60%。與此同時(shí)，二七濱江地塊刷新武漢“地王”、長(zhǎng)動(dòng)地塊刷新光谷“地王”、太子湖地塊刷新沌口“地王”、塔子湖地塊刷新后湖“地王”……土地價(jià)格的上漲，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有向上支撐的作用。
同時(shí)，《武漢市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總?cè)丝诒Ｊ毓烙?jì)將達(dá)到1500萬(wàn)人，外來(lái)人口的置業(yè)需求預(yù)計(jì)會(huì)長(zhǎng)期保持較為旺盛的局面。此外，從今年起，武漢每年將開(kāi)通2條地鐵線路，加上購(gòu)物中心仍處于密集開(kāi)業(yè)期、城市依然處于基建更新?lián)Q代過(guò)程中，物業(yè)的升值仍是大概率事件。
在知名房地產(chǎn)評(píng)論員殷躍建看來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)可以稱為“現(xiàn)象級(jí)”，年成交套數(shù)、面積連續(xù)多年位居全國(guó)前列。特別是近5年來(lái)，武漢房?jī)r(jià)仍相對(duì)可控，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)其它同等城市。
殷躍建認(rèn)為，在市場(chǎng)需求旺盛的同時(shí)，仍能保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，得益于調(diào)控政策和市場(chǎng)手段的合理配合。從這一角度分析，預(yù)計(jì)未來(lái)武漢樓市成交量仍會(huì)處于高位，房?jī)r(jià)也將保持穩(wěn)中有升的狀態(tài)。
