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2016年上半年，是2010年不斷推出限購(gòu)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境“最寬松”的時(shí)期。從中央到地方，一系列重磅樓市刺激政策輪番出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)“去庫(kù)存”成為當(dāng)務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等各類(lèi)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購(gòu)房契稅也史無(wú)前例地作出調(diào)整、放松，強(qiáng)勁地支撐了市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。

樓市進(jìn)入下半年，決策層的思路開(kāi)始出現(xiàn)新的變化。

去庫(kù)存：從加快到有序引導(dǎo)

7月26日，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議對(duì)于政策的定調(diào)仍然是“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，明確了落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，并首次提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。

多位房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，作為一個(gè)半年的總結(jié)會(huì)議，此次會(huì)議其實(shí)代表了宏觀政策的方向，對(duì)于下半年房地產(chǎn)有很大意義。

“當(dāng)下的一、二線城市地王頻出，房?jī)r(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)筆者表示。

對(duì)于“五大重點(diǎn)任務(wù)”中的“去庫(kù)存”，中共中央政治局會(huì)議上的描述為：“去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)?！倍?016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)去庫(kù)存的表述是：“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

在張大偉看來(lái)，對(duì)“去庫(kù)存”的用詞從“加快”到“有序引導(dǎo)”，其中的變化值得推敲。

“過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也開(kāi)始了明顯的分化。在未來(lái)的‘去庫(kù)存’上，房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多的會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策?！睆埓髠フf(shuō)。

在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，中央層面已經(jīng)開(kāi)始注意到城市之間樓市分化越來(lái)越明顯，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與“地王”頻現(xiàn)的城市來(lái)說(shuō)，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢(shì)將受到各方面的不確定性因素影響。

張宏偉向筆者透露，下半年國(guó)家會(huì)嚴(yán)控“地王”，雖然政策沒(méi)有出，但是會(huì)提前預(yù)警。據(jù)他介紹，國(guó)土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對(duì)措施。

在信貸政策方面，張宏偉認(rèn)為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫，通過(guò)提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心二、三線城市樓市政策的重要特征。

房?jī)r(jià)：下半年漲幅可能走弱

那么，隨著政策層面的變動(dòng)，下半年的樓市會(huì)如何走？

在易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從2016年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，今年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)弱于今年上半年。“換而言之，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的趨勢(shì)，總體會(huì)繼續(xù)上漲，只不過(guò)后續(xù)若信貸政策收緊，市場(chǎng)交易會(huì)下跌，這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)比較小?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于部分房?jī)r(jià)漲幅小的三、四線城市，購(gòu)房節(jié)奏加快或放緩本身問(wèn)題不大，而省會(huì)城市房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)加快，這是需要警惕和注意的。

中國(guó)社科院最新發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。

中國(guó)社科院認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市，一、二線城市，經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。

樓市：調(diào)整期或遲到，但不會(huì)缺席

從以往出現(xiàn)過(guò)熱階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為樓市降溫。但如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)于一、二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。

張宏偉分析，政策面收緊加之現(xiàn)在市場(chǎng)的價(jià)格和成交量有所透支，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)在下半年到明年進(jìn)入調(diào)整期，“但進(jìn)入調(diào)整期的時(shí)間點(diǎn)可能會(huì)因一些其它市場(chǎng)因素的影響而有所推遲”。