在房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的今天，貸款幾乎是“工薪族”擺脫購(gòu)房窘境的唯一選擇?？墒牵捎谀承┵J款額度的限制，如果僅靠其中一方公積金貸款買房的話，壓力依然不小。因此，許多夫妻會(huì)選擇雙方共同貸款，以此減少房貸帶來的壓力。
不過，問題的關(guān)鍵在于應(yīng)該由誰來做“主貸人”？夫妻共同貸款買房時(shí)，又有哪些需要注意的地方？
選擇“主貸次貸”有講究
對(duì)于“共同貸款人”，不僅要求是“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母)，還必須是住房貸款抵押物的房產(chǎn)所有者之一。但這一條對(duì)于夫妻來說是個(gè)例外，即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字，另一方也可作為住房貸款的“共同貸款人”。所以在確定主貸人和次貸人時(shí)，需要根據(jù)以下三種主要情況而定。
確定主貸人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高且穩(wěn)定者。一般來說，夫妻共同貸款的目的一方面是為了減輕還貸壓力，另一方面則是僅靠一方的資質(zhì)很難獲得銀行的貸款，所以便會(huì)選擇共同貸款。
舉例來看，現(xiàn)在不少銀行在審批住房貸款的時(shí)候，都要求每個(gè)月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。比如小明家申請(qǐng)的住房貸款，每個(gè)月需要還款3500元，而小明的月收入在6000元左右，不能達(dá)到銀行的這項(xiàng)要求。但小明還有在教育機(jī)構(gòu)工作的老婆小紅，月收入雖然不高，只有2500元上下，但是如果小紅可以作為“共同貸款人”一起來貸款的話，這個(gè)問題就迎刃而解了，由于兩位貸款人的月收入和達(dá)到了8500元，超過了每月還貸額的兩倍7000元，因此符合了銀行發(fā)放貸款的基本要求，大大提高了房貸的審批通過率。
其次，應(yīng)當(dāng)是選用征信良好的一方作為主貸人。先要明確的一點(diǎn)是，由于夫妻辦理房貸將會(huì)以家庭為單位，所以只要有一方征信存在問題都會(huì)影響到房貸審批。但不同的是，主貸人征信記錄有問題，銀行是肯定不會(huì)受理貸款申請(qǐng)，即便是可以受理，貸款額度及利率也會(huì)受到影響。而如果選用征信良好的一方作為主貸人，次貸人需在申清之前還清欠款及滯納罰金，雖然貸款的額度及利率也會(huì)受到影響，但是由于主貸人的征信良好，因此可以提高貸款的審批通過率。
此外，還要注意年齡的限制。按照大多數(shù)銀行個(gè)人貸款的規(guī)定，在中國(guó)貸款的年齡限制是18周歲以上，65周歲以下。如果其中一方年齡較大，在辦理時(shí)可能會(huì)超出銀行規(guī)定年限，因?yàn)樵谖覈?guó)，無論是商貸還是公積金貸款，最高貸款年限均為30年，而大多數(shù)銀行的規(guī)定是，借款人的年齡與申請(qǐng)貸款期限之和原則上不得超過70歲。
辦理夫妻共同貸款買房流程中的注意事項(xiàng)
簽約雙方親自到場(chǎng)。在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請(qǐng)房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)，一般情況下，共同買房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字，則應(yīng)雙方親如果其中一方年齡較大，在辦理時(shí)可能會(huì)超出銀行規(guī)定年限，因?yàn)樵谖覈?guó)，無論是商貸還是公積金貸款，最高貸款年限均為30年，而大多數(shù)銀行的規(guī)定是，自到場(chǎng);如一方不能到場(chǎng)辦理手續(xù)，則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。
申請(qǐng)房貸、辦理過戶手續(xù)時(shí)，也需要雙方親自到場(chǎng)。在此提醒購(gòu)房者注意，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng)，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。
辦理過戶手續(xù)時(shí)，原則上要求同時(shí)到場(chǎng)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻共同購(gòu)置的房產(chǎn)，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現(xiàn)出來，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明，因此，需要雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)。但如果無法到場(chǎng)，也必須辦理公證收取委托手續(xù)，并將相關(guān)事宜交代清。
巧用主貸人可降低還貸風(fēng)險(xiǎn)
在簽訂住房貸款合同的時(shí)候，銀行都要求貸款人購(gòu)買一項(xiàng)住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)，這項(xiàng)綜合保險(xiǎn)涵蓋了兩個(gè)方面，一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)財(cái)產(chǎn)的損失;還有一項(xiàng)就是還貸保證責(zé)任險(xiǎn)。
但是，仔細(xì)查看保險(xiǎn)條款，我們可以看到，還貸保證責(zé)任險(xiǎn)只保障“主貸人”發(fā)生意外或是傷殘的情況。要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或是傷殘的時(shí)候，保險(xiǎn)公司也將承擔(dān)剩余的還貸責(zé)任。所以在選擇主貸方的時(shí)候一定要選擇家里的頂梁柱為主貸方，這樣在住房放遭遇意外時(shí)，可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)剩余貸款。
婚姻觸礁房貸債務(wù)如何處理
由于是夫妻共同貸款買房，財(cái)產(chǎn)所占份額各占多少的問題。但是，份額的確定需要區(qū)分不同的情況，原則上婚后共同購(gòu)買的房屋屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)平均分配，也可以由雙方協(xié)議去定份額。
但是需要注意的是，就和婚后夫妻取得的財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)一樣，婚后他們的債務(wù)也是共同債務(wù)。無論是否身為“主貸人”，是否共同申請(qǐng)了住房貸款，夫妻都有償還住房貸款的義務(wù)。只有當(dāng)房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有，作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求，解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認(rèn)為自己沒有參與貸款合同，就不用繼續(xù)履行償債的義務(wù)，無疑是他對(duì)住房貸款理解上的誤區(qū)。
最后想說，夫妻共同貸款首先要能理解共同貸款中的“主貸人”和“共同還款人”，避免出現(xiàn)不必要的理解上的誤區(qū)。然后要明白夫妻雙方共同買房對(duì)于住房貸款的一些優(yōu)勢(shì)，不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，雖然比一個(gè)人做貸款手續(xù)上要麻煩多樣一些。
