日樓市利好政策頻出，9月24日住建部督促各地抓緊出臺異地貸款業(yè)務細則，明確住房公積金異地個人住房貸款辦理流程；25日國家發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，再促房地產(chǎn)消費。
同時，數(shù)據(jù)也顯示，樓市正在發(fā)生不同于以往的變化。首先，盡管8月70個大中城市仍有一半房價還在下跌，但全國房價同比綜合平均則告別連續(xù)12個月下跌，從7月下降0.4%強勢逆轉(zhuǎn)為上漲1.7%；其次，雖然600多個三、四線城市集中全國60%的樓市庫存，且整體銷售仍在下滑，但全國商品房銷售迅速反彈，持續(xù)回補下跌缺口。到8月份，累計增長達到7.2%，回升之迅猛只在2009年出現(xiàn)過。
那么，在絕大多數(shù)城市樓市庫存攀升的情況下，為何全國樓市量價意外反彈。筆者認為，這是重點城市樓市快速回升、提升量價權重所致。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年上半年，一線城市新房成交面積同比增長47%，而二線城市成交僅增長12%；進入下半年后，由于一線城市房價創(chuàng)新高制約需求，加上股市財富效應“縮水”，一線城市單月成交量連續(xù)出現(xiàn)10%左右的環(huán)比下滑。
但二線城市成交則明顯發(fā)力。7月和8月，典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現(xiàn)20%以上的增長。房價也能說明這一問題，7月和8月盡管一線城市樓市高位回落，對量價權重貢獻降低，但全國樓市成交金額增速與成交面積增速的“剪刀差”仍繼續(xù)擴大，前者要比后者高出7~8個百分點，顯示房價明顯上漲，初步判斷二線城市發(fā)力貢獻度提升是主要原因。
今年前8個月，在銷售面積前十位的開發(fā)商中，二線城市的貢獻率在50%~80%。恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達74%、82%和62%，顯示二線城市樓市快速回升，量價權重提升。
筆者認為，二線城市樓市之所以強勢反彈，主要是近年其人口產(chǎn)業(yè)吸附能力迅速提升。在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略實施中，二線城市是重點且受益面最大，包括承接從東部轉(zhuǎn)移來的產(chǎn)業(yè)、軌道交通密集上馬等。二線城市基礎設施的改善，提升了城市競爭力和人口吸附能力。
此外，近年“鐵公基”大規(guī)模上馬和運營，以及現(xiàn)代物流系統(tǒng)的完善，讓二線城市與一線城市的連接效率明顯提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和協(xié)同變得順暢，產(chǎn)業(yè)集聚效應開始增強。產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚相互推動的良性循環(huán)已經(jīng)形成，因此很多區(qū)域中心城市成為了樓市新的“增長極”，主要有以下幾類：
一是所在省民營私營經(jīng)濟發(fā)達、民間富庶、人口集聚強的城市，如杭州、南京、廈門等城市。集聚效應擴散也惠及到域內(nèi)其他城市樓市的發(fā)展，如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州等，從而形成了區(qū)域樓市由點及面的新“增長極”。
二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機構集中以及農(nóng)業(yè)優(yōu)勢突出作用，借助勞動力多、土地成本低和工業(yè)基礎好等優(yōu)勢，通過加大市政基礎設施建設、承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)集聚。如武漢的制造業(yè)和光電子產(chǎn)業(yè)，鄭州的食品加工業(yè)和電子信息業(yè)。同時，產(chǎn)業(yè)集聚還可促進人口大省就地城鎮(zhèn)化。
近幾個月，70個大中城市中，武漢和鄭州新房價格位列漲幅前10位，二者將成為我國樓市另外兩個新的“增長極”。而類似于武漢和鄭州的城市還很多。
產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動就業(yè)集聚，夯實樓市發(fā)展的基本面。近期，龍頭開發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升，也從側面反映了對這些城市樓市的認可。
由此看來，即便600多個三、四線城市待售和潛在庫存占比過半、消化困難，但也不足以沖擊到全國樓市。因為，在三、四線城市銷售業(yè)已下滑的背景下，樓市新的“增長極”將極大地提升它們在全國樓市版圖中的量價權重，為“穩(wěn)增長”和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級騰出足夠空間。
