再次注意到經(jīng)濟(jì)和樓市專欄作者西峰先生，在雪球發(fā)起的2015年春節(jié)期間回鄉(xiāng)樓市見聞?wù)骷?，我大致瀏覽了一下，都是活生生的網(wǎng)民對身邊樓市實(shí)打?qū)嵉恼鎸?shí)記錄，委實(shí)難得。比起平日里，我們目之所及——環(huán)比同比、一線二線三線四線云云，全是一堆干巴巴的數(shù)字或大而無當(dāng)?shù)臄⑹?，要精彩可讀得多。
我覺得，對于網(wǎng)友而言，見聞錄最大的意義乃在于，見聞錄所涉的城市，完全可以作為投資決策的參照物。比如看看，這個城市的區(qū)位如何，距離城市群、特大城市或者區(qū)域中心城市的距離有多遠(yuǎn)，這是一個最重要的參照物。2014年底，到外灘大約四十公里的上海松江90平精裝170萬左右。你就得估摸了，你要投資的項(xiàng)目或者購買的房子比起上海松江的區(qū)位如何，你所在的城市和上海這個超級特大城市的量級有多大的差距。
再如浙江嘉興，地處杭嘉湖平原，與上海、杭州、寧波、紹興、蘇州等城市相距均不到百公里。這應(yīng)該著眼于一個特大城市群了。這樣一個城市，近幾年的商品房成交均價(jià)均維持在7600-7700元/平米左右。作者說，“2009年底基本上就是那個價(jià)了”。你所在的區(qū)位比起嘉興如何？從城市群的概念而言，能夠與長三角相提并論的，目前大概只有珠三角、環(huán)渤海了。環(huán)渤海自然條件還要差一個檔次。其余武漢、長株潭、沈大、海西、成渝城市群啥的，如果也用這個條件去對比房價(jià)，那應(yīng)該至少是10年以后的事情了。城市群比單純的特大城市，更有說服力，因?yàn)槌鞘腥旱男纬?，往往更多來自于自然稟賦、經(jīng)濟(jì)規(guī)律、人口數(shù)量。
見聞錄里涉及不少中西部縣城。湖北應(yīng)城，全縣人口約70萬，中心市區(qū)人口約25萬左右，市區(qū)均價(jià)4200元左右。沒有全國性的大開發(fā)商，最高樓樓為古城新都，沒有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜樓盤瑞豐國際城約3800元。房價(jià)比周邊京山、安陸、云夢、漢川、地級市孝感還要高，市區(qū)人口為周邊鄉(xiāng)陳河、楊嶺、義和、楊河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬過來的，婚房為主力（沒有房討不到老婆），東邊四里棚、化工、長江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)離武漢離近，人口往武漢遷移較多。我用百度測距量了一下湖北應(yīng)城距離武漢市中心的距離，大約80公里，位于江漢平原中部，地理位置算是不錯的了，平均房價(jià)卻和我的老家縣城房價(jià)差不多。大約中西部地區(qū)，很多縣城房價(jià)基本上都在4000元左右，開發(fā)商以土著為主，買房人的結(jié)構(gòu)也大體相似。所以，如果從投資意義上而言，如今縣城的房價(jià)水平，基本上沒有多大的潛力可言。
地級市呢？
湖南郴州市，整個人口大概500萬不到，市區(qū)人口80萬左右，武廣高鐵有站，到深圳2個小時。礦產(chǎn)資源很豐富，市內(nèi)沒有大型企業(yè)，近些年承接了部分沿海轉(zhuǎn)移過來的電子產(chǎn)業(yè)。樓市均價(jià)在4000-5000。
湖北咸寧市，湖北南大門，轄區(qū)人口243萬，市區(qū)人口約40-50萬，現(xiàn)在普通住宅價(jià)格2500-3200，別墅價(jià)格4000-5200，商鋪價(jià)格區(qū)分比較，專業(yè)市場3200-5000，其它商業(yè)8000-15000。湖南岳陽，轄區(qū)人口550萬，市區(qū)人口60-80萬，房價(jià)3000-5000多元。
陜西漢中，市域人口380萬，市區(qū)人口50萬不到。GDP總量不到千億，典型的內(nèi)陸四線地級市。房價(jià)2008年從2000左右啟動，2012年到達(dá)頂峰，均價(jià)在3800左右，市中心區(qū)接近5000。
一個普遍的現(xiàn)象是，中西部地區(qū)縣級、地市級城市，從2014年到現(xiàn)在，房價(jià)基本上都在下降過程中，降幅有限，基本上算是穩(wěn)中有跌吧。戶均擁有兩套或者更多的房產(chǎn)，幾成普遍現(xiàn)象。
比起上述城市所在區(qū)域、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房價(jià)，你的家鄉(xiāng)所在的城市，或者你所居住的城市，房價(jià)處于一個什么樣的階段，自然應(yīng)該也可以八九不離十了。
西峰先生在一篇文章《拋開偏見，什么驅(qū)動了樓價(jià)的增長》里述及決定房價(jià)的關(guān)鍵性因素，我深以為然。“其中最主要的大致包括：經(jīng)濟(jì)增長、利率、土地供應(yīng)、人口流動以及城市格局。其中經(jīng)濟(jì)增長和利率可以算是影響房價(jià)的宏觀因素。地方土地供應(yīng)、人口流動以及城市格局是影響房價(jià)的區(qū)域條件。”
用這些因素去權(quán)衡你的投資項(xiàng)目或者投資置業(yè)的私人物業(yè)，價(jià)位又當(dāng)如何呢？
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附錄：春節(jié)回鄉(xiāng)樓市見聞錄（摘選）
地區(qū)：湖北咸寧
作者：道聽途說2008
本人近12年地產(chǎn)資深從業(yè)者，原來北京知名地產(chǎn)顧問總監(jiān)，現(xiàn)居住在湖北。近年主要是操作四五線城市的樓盤。咸寧位湖北南大門，是地級市，轄區(qū)人口243萬，咸寧市區(qū)人口約40-50萬，但城市規(guī)劃宏大，規(guī)劃4城一區(qū)，整體城市面積約150平方公里，根據(jù)中國規(guī)劃要求，一平方公里城區(qū)對應(yīng)是一萬人口，現(xiàn)在咸寧城區(qū)只有規(guī)劃人口三成左右，因此評為中國鬼城第9位。
目前家鄉(xiāng)咸寧樓市主要呈現(xiàn)下列特征：
1、市場供應(yīng)量大，供需失衡?；臼敲總€家庭均二套房，城市規(guī)劃混亂，私房與福利房建設(shè)多。特別是2012年開始，每年政府建設(shè)公租房與經(jīng)濟(jì)適用房，大約8000套房，咸寧城區(qū)商品房成交量，年均1.2萬套（含商鋪與寫字樓），其中近4成是單位福利房。城區(qū)銷售最好項(xiàng)目基本都是福利房?，F(xiàn)在商品房買房都是外地打工與鄉(xiāng)鎮(zhèn)來市區(qū)買房的，其它公務(wù)員與做生意的，基本都已經(jīng)有房，有的是多套房，市場供需失衡，導(dǎo)致最近兩年價(jià)格呈下降趨勢，地級市住宅均價(jià)3000，較下面縣市價(jià)格還低，銷售情況還差。
2、價(jià)格下降達(dá)到1成半，但成交量沒明顯上升。特別去年7月份開始，中國股市上漲，導(dǎo)致營銷中心來訪量下降7成，很多營銷中心月成交量為0，下半年成交量較上半年下降3成，去年11月份開始，各項(xiàng)目明顯降價(jià)過程，最大幅度超過2成，已經(jīng)有兩個開發(fā)商老板跑路，開發(fā)商資金斷裂項(xiàng)目比較多，現(xiàn)在普通住宅價(jià)格2500-3200，別墅價(jià)格4000-5200，商鋪價(jià)格區(qū)分比較，專業(yè)市場3200-5000，其它商業(yè)8000-15000。
3、政府已經(jīng)出臺一系列政策，但效果不明顯。如二套房貸款利息等，預(yù)計(jì)后續(xù)陸續(xù)有新刺激政策出臺，政府加大推地進(jìn)度，但開發(fā)拿地不積極。
4、開發(fā)商現(xiàn)在明顯謹(jǐn)慎，很多手中有地開發(fā)，不敢開發(fā)，回籠資金較慢。碧桂園、福星城（福星股份）等大型房地產(chǎn)公司銷售情況也非常不妙，項(xiàng)目通過各種方式隱性降價(jià)促銷跑量，特別是咸寧碧桂園花園洋房，其價(jià)格較2012年春節(jié)，已經(jīng)有近15%優(yōu)惠，2015年春節(jié)，很多項(xiàng)目民工工資無力支付，拖欠員工工資與提成 ，拖欠廣告費(fèi)等現(xiàn)象普通。
5、后市研判。整體項(xiàng)目銷售仍然不會起色。原因市場供需失衡，這樣導(dǎo)致部分沒有實(shí)力開發(fā)出局；肯定還有開發(fā)商 因資金斷裂跑路，價(jià)格下降處下降通道，但降價(jià)空間不大，原因現(xiàn)有開發(fā)商打出1800元價(jià)格，接近成本價(jià)，但成交情況不佳，加上2015年的政策較2014年寬松，開發(fā)商可通過貸款緩解資金壓力，不排除有實(shí)力開發(fā)商，搶先降價(jià)跑量撤退，這樣對中小開發(fā)商就是極大打擊；預(yù)計(jì)這種下降通道可能持續(xù)兩三年時間。
地區(qū)：上海松江
作者：匿名
2014年11月底陪朋友買房，松江大學(xué)城地鐵站步行距離15分鐘的萬科的樓盤，沒開盤內(nèi)部預(yù)定那種，開發(fā)商定價(jià)2萬/平，有各種促銷優(yōu)惠，最后定下來是90平精裝170萬+。當(dāng)時房屋貸款是95折，開發(fā)商指定銀行。
當(dāng)天售樓處停電，所以簽約去了項(xiàng)目部，當(dāng)時下午4點(diǎn)多吧，停留等朋友簽約的半小時里，看到起碼10來撥簽約的，多非松江本地人，市區(qū)年輕夫婦比例更大。
簽完約回售樓處朋友帶我看看樣板房，看完都5點(diǎn)多了，離開的時候天都擦黑了，售樓處還好多客戶，銷售們點(diǎn)著蠟燭在給客戶商談，那場景驚到我了。
后來幾天聽說家里一家遠(yuǎn)親也買了那塊的新房，解決小孩上學(xué)讀書的問題：買了房可以從松江鄉(xiāng)下轉(zhuǎn)到城里念書。
我自己出售了一套公寓房，130平的3房，松江新城核心地段的房屋，精裝，一樓帶花園。沒有好好掛牌賣過，都是幾年來因?yàn)槟赣H陪親戚看房，留的她自己電話，可能說起過我們家的房屋，因?yàn)樾^(qū)好，一直有中介電話來問賣不賣，根據(jù)中介電話密度頻率我們家大致知道幾年來房產(chǎn)冷熱度。
因?yàn)槲易约哼@幾年投資做比較好，50%以上收益每年，所以想出房子。2014年年初非常多中介來電話每天，母親態(tài)度還不好，有客戶240萬要我們沒賣。后來全家五一出國度假一月，回國房產(chǎn)就拐點(diǎn)了。到年底稍微回暖，也就是中介電話又多了。有一家看中我家房子的，但是要先賣了自己家2房的公寓，再買我家的3房，會省下1.5% 的稅收據(jù)說，但是交易要很久，我們就不愿收定金。
最終定的是一家全款付清的客戶，226萬，已收定金，年后交易。對方是中年男，父母年紀(jì)大了住高樓層的公寓腿腳不便，給父母換房?？捶繒r候手機(jī)拍了幾張照片說給他媽看，第2天稍還價(jià)就訂下來了。LP都沒來看過房……他父母的房會出售，但中年男也不在乎那1.5的稅費(fèi)，說父母住著別人老去看房打擾到二老，所以是先買后賣。
我分析，松江現(xiàn)在賣最好的是90平左右三房，總價(jià)較低，解決本地錯過買房的剛需住房需求，新樓盤適合結(jié)婚；解決松江本地農(nóng)村家庭讀書需求；解決市區(qū)工作外來年輕白領(lǐng)購屋需求。但是房屋實(shí)在是小，我看萬科90平的樣板3房沒好意思說，沒有一個房間比我的衛(wèi)生間大的……而120平以上正常的3房，開發(fā)早，地理位置好，總價(jià)要貴很多，所以我家賣了很久，然后要買就是有錢人，全款那種。一個中介朋友也說，去年和目前生意清淡，我覺得跟存量房面積大總價(jià)高有關(guān)。
還有就是200平+的聯(lián)排別墅比較好賣，3房的本地人財(cái)富積累以后，再想改善就是聯(lián)排了，這類房屋市場供應(yīng)少，需求相對多。松江本地人多喜歡3代同堂住宿，聯(lián)排的各代活動空間私密性比較好。
此外，我家很想買一套遠(yuǎn)郊的小房子周末過去住住，工業(yè)不發(fā)達(dá)的小鎮(zhèn)子，環(huán)境清幽總價(jià)便宜——因?yàn)楫?dāng)?shù)厝硕际峭h城買的趨勢。無奈上海限購政策，一買房就會涉及到房產(chǎn)稅。私下以為限購政策對遠(yuǎn)郊房產(chǎn)是很大打擊，因?yàn)槿绻荒苜I1-2套，那多是鄉(xiāng)下往核心城區(qū)買，誰逆向從城區(qū)往鄉(xiāng)下買啊。后者一刀切地限購對鄉(xiāng)下居民不公平。
地區(qū)：浙江嘉興
作者：giftone2001
1、嘉興人，杭州本科，在杭州、紹興等地混過，現(xiàn)居嘉興。
2、嘉興貌似算個老有名的城市了吧？ 南湖紅船、粽子、南湖菱還有黃浦江死豬…地理位置老好了，地處杭嘉湖平原，與上海、杭州、寧波、紹興、蘇州等城市相距均不到百公里，“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”，當(dāng)然，水很差，這幾年跟其他地市一樣，老霧霾。產(chǎn)業(yè)么…… 光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染，最近貌似還引進(jìn)了樂高，貌似有幾家做手機(jī)的……恩 還有有個基金小鎮(zhèn)。
3、2013年末嘉興市戶籍人口345.93萬人,比上年末增加1.41萬人。嘉興市戶籍人口出生率8.18‰，死亡率6.94‰,自然增長率1.23‰。全年遷入人口2.75萬人，遷出人口1.74萬人，人口機(jī)械增長率2.94‰。但是市直其實(shí)人口并不多，常住人口120不到的樣子。外地人不少，在嘉興安家買房的數(shù)量也還可以，但是過年很多都會回老家，很多店都不開了。
4、2014年嘉興樓市共成交23608套，環(huán)比去年的27224套，下降了13.3%。但近幾年的商品房成交均價(jià)呈穩(wěn)定趨勢，維持在7600-7700元/平米，住宅均價(jià)也穩(wěn)定在7字頭。這是嘉興一個所謂的官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，估計(jì)應(yīng)該比較可信，個人感覺嘉興的房間其實(shí)5年來并沒有怎么漲過（高一點(diǎn)的南湖新區(qū)學(xué)區(qū)房二手上萬的也有，但是09年底基本上就是那個價(jià)了，漲幅不大）這跟這幾年開發(fā)的樓盤越來越偏僻、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤拉低均價(jià)有關(guān)，今年城南地塊是熱點(diǎn)，萬科海上家園均價(jià)一萬（精裝）。
縣里面可能銷量更差一點(diǎn)，2014年海鹽縣據(jù)說才4000套的銷量。
9月底，公積金首套房可以貸款60萬，接著國家降息了，后來嘉興還出了認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，成交量就更大了?？偟膩碚f還是企穩(wěn)。
拆遷拆得很厲害，可以說無序，有些農(nóng)民這幾年拆了很多次，拆一次發(fā)一次，手里6-7套房的都有，拆遷房現(xiàn)在價(jià)格基本在4000-6000 ，看地段。
5、新城鎮(zhèn)化？ 老實(shí)說，在城鎮(zhèn)化之前，嘉興的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤已經(jīng)很多了，嘉興本地人基本都不止一套房，現(xiàn)在南湖新區(qū)已經(jīng)基本造滿，秀洲新區(qū)一直造到連上油車港，城南一直都征地到了3環(huán)，可以說到處是房子……之前嘉興入選鬼城，貌似排名第七其實(shí)也不是沒有道理， 2013年時據(jù)說嘉興的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過63%了……據(jù)說市直的直逼70%，縣市區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但是鄉(xiāng)村面積太大拖了后腿。
6、親戚朋友中今年有4-5戶買房的，基本都是換房，買10000多的萬科海上傳奇的也有，反正都在均價(jià)線+1000以上買的，但是朋友中基本對房市不是很看好，但是又認(rèn)為嘉興的地理位置在這里，房價(jià)相對浙江已經(jīng)算最低，認(rèn)為不會跌，該出手時則出手，有一朋友等著結(jié)婚，從去年年底一直看到9月份憋不住了。
7、個人認(rèn)為，嘉興房價(jià)雖然不算高，但相對了嘉興收入的絕對值來講也不低了，如果全國形勢不好，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，就算跌30-40%也不是不可能，畢竟房子建的太多太多了，除非收入能大幅增加，否則就是跌多少的問題，但嘉興這小城市，收入實(shí)在是無法跟大城市相比
8、第一次碼字那么長時間，求雪球幣啊~~~（雖然不知道啥用??？）另外需要補(bǔ)充什么資料可以回復(fù)，另外再次欽佩下樓主的idea。
地區(qū)：貴州貴陽
作者：無風(fēng)雨
咱們貴陽是個很奇葩的省會，收入低，消費(fèi)高，人窮還TM超愛面子，專辦大事！
貴陽建筑面積超過1000萬平的樓盤有5個，100--1000萬平的有13個。據(jù)說面積達(dá)1900萬平的花果園有2600多的售樓小妹，遍布全國呢，各位或許有幸見過吧，花果園被譽(yù)為全球神盤，開發(fā)完可以住50w+以上人口，堪比許多小城市了，
貴陽市很窮（財(cái)政收入被很多沿海縣城完爆），所以開發(fā)地產(chǎn)也有別于別的省會，都是大片賣地，捆綁市政建設(shè)給開發(fā)商，所以地皮估計(jì)較為便宜，所以貴陽各盤價(jià)格都不高，市中心的花果園也就4200/平（毛坯，目前）， 在開盤2期才3800，兩年來已經(jīng)漲了10%了?；ü麍@要住50w+人口的盤子已經(jīng)建并售出了一多半，入住率30%左右（目測），據(jù)說這的房子都是省內(nèi)地州市購買占50%，外省占30%，
另外，貴陽新區(qū)--金陽4200--5000/平（毛坯房），宜居的花溪是貴陽房價(jià)最高的，也就5000-5500，萬科的精裝房5800/平
更讓貴陽人興奮的是，省政府正在大力打造--貴安新區(qū)---7大國家級新區(qū)之一，貴安新區(qū)規(guī)劃人口500w+。貴陽市區(qū)人口不到300w卻已建了500w人都住不完的房子?，F(xiàn)在又來個貴安新區(qū)（這樣搞下來，貴陽人口要超過1000w了），這是趕超北上廣的節(jié)奏了。
所以,貴陽的房子不是過剩，是超級過剩，雖然我作為貴陽人，沒留在這工作，還是有感情的，貴陽還是有許多優(yōu)點(diǎn)，天氣好-------爽爽的貴陽，避暑的天堂；而且貴陽的妹紙雖不夠漂亮，卻很多情，有意來貴陽置辦二房的現(xiàn)在是機(jī)會啊，房價(jià)在省會里算墊底的了，可以出手了。呵呵，也算為老家房子打打廣告?。?！
地區(qū)：湖北應(yīng)城
作者：張無際
1.家鄉(xiāng)：湖北應(yīng)城。屬湖北孝感地區(qū)縣級市，武漢周邊衛(wèi)星城，長荊和漢丹鐵路過境，滬蓉和武漢城市圈高速過境，離漢口直線距離70KW。
2.應(yīng)城人口約70萬，中心市區(qū)人口約25萬左右，大部份人員以打工和經(jīng)商為主，西部青海，云南，陜西，省會武漢漢正街以經(jīng)商為主，東北以建筑施工隊(duì)為主，有好幾萬人，廣東東莞，廣州，深圳。北京，上海，蘇州打工的人較多，名企有湖北九州通，湖北雙環(huán)。新都化工，神州藥業(yè)，富邦科技，華力控股等。
3.市區(qū)房價(jià)均價(jià)；4200左右。沒有全國性的大開發(fā)商，因市區(qū)西邊是河流，南北被鐵路阻隔，東邊為化工廠，現(xiàn)在新城區(qū)在南邊，配套暫不完善，樓盤也較少，不適合居住，現(xiàn)在應(yīng)城房價(jià)最高樓樓為古城新都，沒有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜樓盤瑞豐國際城約3800。房價(jià)比周邊京山，安陸，云夢, 漢川，地級市孝感還要高，市區(qū)人口為周邊鄉(xiāng)陳河，楊嶺，義和，楊河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬過來的，婚房為主力（沒有房討不到老婆），東邊四里棚，化工，長江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)離武漢離近，人口往武漢遷移較多。
地區(qū)：湖南郴州
作者：songwin
1、按照百度數(shù)據(jù)，郴州市整個人口大概500萬不到，市區(qū)人口80萬左右。地理位置靠近廣東省，在京港澳高速g4線上，武廣高鐵有站，到深圳2個小時吧。礦產(chǎn)資源很豐富，市內(nèi)沒有大型企業(yè)，近些年承接了部分沿海轉(zhuǎn)移過來的電子產(chǎn)業(yè)。
2、樓市均價(jià)在4000-5000. 今年1月回去特意看了三個比較有代表的樓盤，一個是在老城區(qū)最中心的地段，是湖南本土開發(fā)商，大盤，住宅2000多套，另外還有全市最大的購物中心，兩棟寫字樓。該樓盤14年6月開盤，起價(jià)5900多，毛坯。這次看的樓層是10樓，開發(fā)商另外送精裝修，價(jià)格6300.另一個是恒大開的樓盤，地理位置偏僻一些，開盤有3年了，現(xiàn)在還在賣，價(jià)格大概4500左右，比開盤時也有10%左右的下降。第三個是新城區(qū)，長沙開發(fā)商，價(jià)格4300，2000多套的大盤，很多戶型房源選擇。
3、很多樓盤都是周邊縣城居民搬遷過來，但是消化有限，本地人很多都有2套房子。
4、已經(jīng)沒有大的漲幅空間，新開發(fā)的樓盤很多，周邊親戚、朋友都有1-2套房子，不會購買房產(chǎn)。
地區(qū)：湖南岳陽
作者：tangtang
岳陽市是湖南省主要的地級市之一，轄區(qū)人口550萬，市區(qū)人口60-80萬。岳陽的地理位置很不錯，西臨洞庭湖，湖岸線就在市區(qū)，名氣很大的岳陽樓在湖邊；北面是長江，京廣鐵路、高鐵都經(jīng)過岳陽。市區(qū)內(nèi)還有面積很大的內(nèi)湖，市區(qū)西面就是東洞庭湖濕地，自然環(huán)境很好。
市區(qū)面積并不大，核心部分只有50平方公里左右，但商業(yè)設(shè)施密度比較大，這么一點(diǎn)面積中就有沃爾瑪、大潤發(fā)、步步高、新一佳等多家大型超市，萬達(dá)、恒大等3家影城，3所市級醫(yī)院。生活還是很便利的。
岳陽的經(jīng)濟(jì)主要依賴區(qū)內(nèi)的幾家大型央企，包括中石化的巴陵石化和長嶺煉化、泰格林紙、華能電廠等等，岳陽本土企業(yè)沒有什么成氣候的，但小企業(yè)很多，有錢人不少。岳陽雖然自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限，但周邊縣區(qū)更加落后，所以人口還是在流入。
過去的一年，岳陽的房價(jià)也出現(xiàn)了下滑，但是幅度不大。粗略估計(jì)，大致在10%左右。2013年底，實(shí)際成交房價(jià)最高的本市高端樓盤之一（具體名字就不說了），較好樓層在5900左右，現(xiàn)在可以壓到5200吧。區(qū)位不好，品質(zhì)一般的樓盤現(xiàn)在壓到3000。成交情況也是小幅度下降，按照網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)看，也是降低了10%左右，身邊的朋友不時仍然聽說有人買了房。
岳陽政府對房地產(chǎn)并沒有特別的支持政策，由于中心城區(qū)已經(jīng)開發(fā)的比較徹底，而且由于歷史原因，中心城區(qū)有較多私房，政府沒有財(cái)力進(jìn)行大規(guī)模拆遷（也沒有搞過什么強(qiáng)拆），所以現(xiàn)在岳陽的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)是離中心市區(qū)稍遠(yuǎn)（都在5公里以內(nèi)）的洞庭湖岸線和另一個大型內(nèi)湖岸線區(qū)域，主打景觀和自然環(huán)境。市政主要的支持就是基礎(chǔ)設(shè)施，整修了高等級的主干道。本來還有遷移部分政府機(jī)關(guān)的打算，習(xí)大執(zhí)政之后自然是泡湯了。對于大型開發(fā)商，政府還是采用低價(jià)、大塊批地來吸引投資。碧桂園在岳陽建了樓盤，恒大也剛剛拿了地。岳陽的新樓盤建設(shè)并沒有明顯的冷卻。
至于新城鎮(zhèn)化，實(shí)際上政府自己也不怎么提了。“新城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化”，這個我很贊成。人進(jìn)了城得有工作，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)減速，自然缺少了動力。岳陽這里沒見到有什么影響。
身邊同事朋友們對房價(jià)的看法，總體上認(rèn)為漲不起來，但也跌不到那里去。我也是認(rèn)同的，一個水陸交通便利，自然環(huán)境理想的地級市，房價(jià)低的3000多，高的5000多，能有多少泡沫？
岳陽現(xiàn)在的置業(yè)主力是本地中年群體，內(nèi)地三線城市的早期樓盤品質(zhì)很差，最近幾年才趕上國內(nèi)主流的水平，因此改善性需求很大，包括我本人。典型情況是自己住著老房子，再買一套滿意的新房子放著，過上幾年等配套設(shè)施完善了就搬去。在有公積金支持的情況下供房壓力很小。個人覺得岳陽的房價(jià)未來會在現(xiàn)有水平橫盤，不會再有顯著下跌。
地區(qū)：陜西漢中
作者：青銅豌豆俠
去年寫過，表達(dá)過對家鄉(xiāng)樓市的悲觀，今年各種應(yīng)驗(yàn)。再介紹一遍家鄉(xiāng)：漢中，位于陜西南部，自然環(huán)境和文化上屬于巴蜀區(qū)域。市域人口380萬，五分之一常年在外，市區(qū)人口50萬不到。經(jīng)濟(jì)支柱是鋼鐵、有色、軍工（三線遺產(chǎn)），以及農(nóng)業(yè)（茶葉是最大宗）、旅游。GDP總量不到千億，典型的內(nèi)陸四線地級市。
房價(jià)2008年從2000左右啟動，2012年到達(dá)頂峰，均價(jià)在3800左右，市中心區(qū)接近5000（與陜南關(guān)中其他地級市相當(dāng)，仍低于四川同等城市）。2013年頹示顯現(xiàn)，各種暗折出現(xiàn)，2014年明顯進(jìn)入下降通道。
根據(jù)對售樓處的觀察和從親友交談中獲取的信息，目前市中心區(qū)均價(jià)在3500-4000間，新開發(fā)區(qū)和市區(qū)二手房跌破3000，下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡，我家對面的新盤因?yàn)榈囟魏瞄_始叫價(jià)4500，目前已經(jīng)降到4000以下，據(jù)說大半年只賣出1/3。小區(qū)里好幾個賣二手房的（當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)學(xué)區(qū)）掛了幾個月都未出手。
房地產(chǎn)高漲時期，政府出臺了數(shù)倍目前市區(qū)面積的各類新區(qū)規(guī)劃，大肆圈地。隨著地方財(cái)政吃緊和銀行收緊貸款，以及對涉及開發(fā)中的各類腐敗案件的審查，目前已基本陷入停頓。比如市區(qū)北部面積達(dá)30平方公里的新區(qū)規(guī)劃，由于主要開發(fā)商后臺老板的倒臺，目前銀行停貸，基本可確認(rèn)為爛尾。
雖然當(dāng)?shù)鼐用駱O少按揭買房（本地年輕人少且多數(shù)都能從上輩獲得房產(chǎn)），地產(chǎn)投資概念一直淡漠，但也有深套的例子，比如指望拆遷落空的城郊農(nóng)民。我二叔一家就是典型，他們居住在前述新區(qū)的范圍內(nèi)，為了多得補(bǔ)償還花二十多萬趕建了一棟樓，把本來環(huán)境優(yōu)美的農(nóng)家院搞得十分丑陋，換得了六套房子和數(shù)十萬元的許諾補(bǔ)償。結(jié)果現(xiàn)在工程停擺，前期投入都打了水漂。
另外前期工程徹底破壞了村里幾十年形成的灌溉水網(wǎng)（漢中盆地是著名的水稻高產(chǎn)區(qū)），現(xiàn)在村民既得不到補(bǔ)償也無法種地，只能紛紛外出打工。前期修好的道路成了村民跳廣場舞的場地。
我家在當(dāng)?shù)卦袃商桌鲜焦?，在西安也有一套較小高層商品房。父母為改善條件在2011年以低于市價(jià)40%的內(nèi)部價(jià)買了所在單位以團(tuán)購名義興建的限價(jià)房，并花了20多萬裝修。雖然沒有辦理按揭，但也花掉相當(dāng)一部分積蓄。
我現(xiàn)在一直在建議父母將原有兩套住房早日出手，雖然房子可以算是很低成本獲得的但也是老年一筆很大的財(cái)富，不能爛在手上。畢竟老房子地段還有優(yōu)勢，可能吸引到在市里剛需置業(yè)的農(nóng)村青年。
但父母還是略猶豫，總指望我家目前居住小區(qū)傳說中的動遷計(jì)劃（在我看來以地方財(cái)政的困窘這根本就是鏡花水月），希望當(dāng)?shù)貥莾r(jià)能略回升。過年回家一直在跟父母討論這事（在我看來甚至西安的房產(chǎn)也應(yīng)該早日出手）
