武漢市江漢區(qū)政府下屬事業(yè)單位江漢區(qū)城市重點工程指揮部將一塊并不屬于自己的市政公用設(shè)施用地“賣”給開發(fā)商武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由此拉開了一場以虛假土地置換為手段，利益輸送市中心核心地塊給開發(fā)商的序幕。多個部門“通力合作”，幫助中聯(lián)公司完成了“假地?fù)Q真地”的戲碼，后又經(jīng)違規(guī)增容用地面積、篡改容積率等手段，涉嫌侵吞國有資產(chǎn)超4億元。
一個看似天方夜譚的“貍貓換太子”的故事正在武漢土地市場真實上演。
區(qū)級教育部門為解決校舍建設(shè)用地問題，將一塊未辦理教育用地規(guī)劃手續(xù)的土地置換給了同區(qū)一家事業(yè)單位，后者又將該地“賣”給開發(fā)商用于商業(yè)開發(fā)，市規(guī)劃部門接著又為開發(fā)商向市政府申報用此地置換另一塊更具商業(yè)價值的土地且獲得批準(zhǔn)。然而，這塊幾經(jīng)倒手的土地，其真實“主人”從1995年確認(rèn)為武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會以來就從未變更過，土地用途也一直是市政公用設(shè)施，從未變更為商業(yè)開發(fā)或教育用地。
《第一財經(jīng)日報》記者近日接到報料，武漢市江漢區(qū)政府下屬事業(yè)單位江漢區(qū)城市重點工程指揮部將一塊并不屬于自己的市政公用設(shè)施用地“賣”給開發(fā)商武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“中聯(lián)公司”)，由此拉開了一場以虛假土地置換為手段，利益輸送市中心核心地塊給開發(fā)商的序幕。多個部門“通力合作”，幫助中聯(lián)公司完成了“假地?fù)Q真地”的戲碼，后又經(jīng)違規(guī)增容用地面積、篡改容積率等手段，涉嫌侵吞國有資產(chǎn)超4億元。
假地?fù)Q真地
1999年，江漢區(qū)政府為解決武漢市第一中學(xué)寄宿部建設(shè)用地問題召開專題會議。會議決定，區(qū)教委(即江漢區(qū)教育局，下同)可通過變零為整、土地置換、資金購置等辦法落實用地。本報記者獲得的會議紀(jì)要[1999]39號顯示，具體操作辦法中的第四條提到，區(qū)教委目前已辦規(guī)劃手續(xù)的土地資源可用于置換，如西北湖綠化廣場旁的8畝地等。
然而，武漢市國土資源和規(guī)劃局作出的《政府信息公開答復(fù)書》卻指出，區(qū)教委辦理西北湖綠化廣場旁的8畝地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》屬于不存在的政府信息。也就是說，這8畝地并沒有辦理規(guī)劃手續(xù)，權(quán)屬關(guān)系、土地用途尚不明確。
盡管如此，2001年5月，甲方江漢區(qū)教育局與乙方武漢市龍王廟實業(yè)有限公司(江漢區(qū)城市建設(shè)重點工程指揮部)依舊順利簽署了《土地置換協(xié)議書》，甲方將北湖邊規(guī)劃中的教育用地約8畝土地置換給了乙方。
2002年10月，江漢區(qū)城市重點工程指揮部與中聯(lián)公司簽署《土地轉(zhuǎn)讓合同》，雙方約定有償轉(zhuǎn)讓一塊位于武漢市江漢區(qū)西北湖地區(qū)西北角的地塊(下稱“西北湖地塊”)，占地面積約10畝，合同價款為2700萬元。
從合同劃定的具體位置坐落四至范圍(東面、南面臨北湖環(huán)湖路；西至西湖路；北至“德富花園”小區(qū)外圍規(guī)劃路)來看，西北湖地塊與上述8畝教育用地的范圍高度重合。
不僅如此，在近日查詢中聯(lián)公司工商資料時，記者發(fā)現(xiàn)，上述《土地轉(zhuǎn)讓合同》附圖卻將西北湖地塊標(biāo)注為“武漢警備區(qū)干休所停車場”，標(biāo)注面積為5809.58平方米(即8.7畝)。
本報記者注意到，該《土地轉(zhuǎn)讓合同》與規(guī)范合同有明顯不同，不僅未約定轉(zhuǎn)讓地塊的余期使用權(quán)，亦未約定批準(zhǔn)用途，還未約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移，此外未提交土地管理部門與房產(chǎn)管理部門備案。
隨后，記者通過不同渠道獲得了西北湖地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(武規(guī)地字(2003)231號)?！对S可證》共兩份，編號一致，但簽發(fā)時間和個別細(xì)節(jié)有細(xì)微差別。其中一份的發(fā)證日期為2003年7月28日，文號經(jīng)過手寫涂改，已蓋“作廢”章；另一份發(fā)證日期為2003年7月，未經(jīng)涂改，亦未作廢。兩份許可證上的用地性質(zhì)均為居住用地。
記者咨詢法律界人士獲知，這是典型的“鴛鴦”文件，未涂改、未蓋“作廢”章的一份用以向武漢市政府申報后續(xù)的土地置換使用，另一份則用于逃避土地監(jiān)管部門的追查。
事實證明，“鴛鴦”文件確實起到了作用。2004年8月31日，武漢市人民政府作出關(guān)于岱家山實業(yè)公司等單位使用國有建設(shè)用地的批復(fù)(下稱“岱家山批復(fù)”)，批出328個協(xié)議出讓地塊。
批復(fù)顯示，中聯(lián)公司在西北湖地區(qū)建設(shè)項目因城市建設(shè)需要終止建設(shè)，政府將江漢區(qū)菱角湖周邊一塊10423平方米的商服用地(下稱“菱角湖地塊”)以2026.23萬元的價格置換給該公司開發(fā)。
然而，武漢市國土資源和規(guī)劃局作出的《信息公開答復(fù)書》揭示，武漢市國土資源和規(guī)劃局江漢分局于1995年對武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(武漢市市政建設(shè)管理局)核發(fā)了江國用(95)603號國有土地使用證，登記面積15.93萬平方米(包含原武規(guī)地字(2003)231號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所指地塊)，該登記結(jié)果迄今未發(fā)生變化。
也就是說，西北湖地塊既不屬于中聯(lián)公司，也不屬于江漢區(qū)城市重點工程指揮部，而歸武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會所有；該地塊的土地類型一直是市政公用設(shè)施，從未變更為商業(yè)開發(fā)或教育用地。
上述法律界人士指出，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地置換屬于轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)當(dāng)簽訂相關(guān)合同，被政府置換收回的土地應(yīng)注銷登記后納入儲備。
然而，武漢市規(guī)劃部門依據(jù)“岱家山批復(fù)”將菱角湖地塊“置換”給中聯(lián)公司時，并未與其簽訂《土地置換協(xié)議書》。正是因此，導(dǎo)致價值數(shù)億元的國有土地?zé)o償落入中聯(lián)公司的“口袋”，而原來就屬于市政設(shè)施用地的西北湖地塊亦未納入儲備。
開發(fā)項目成本利潤率約247%
中聯(lián)公司完成土地“以假換真”后，又開始打起“擴(kuò)大用地面積、上調(diào)容積率”的算盤。
2007年3月14日，武漢市城市規(guī)劃管理局向中聯(lián)公司頒發(fā)菱角湖地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(武規(guī)地字(2007)069號)。規(guī)劃用地面積為13603.16平方米，較“岱家山批復(fù)”的10423平方米擴(kuò)大了3180.16平方米，較用于置換的西北湖地塊更是擴(kuò)大了7793.58平方米。盡管規(guī)劃用地面積增容約三成，但中聯(lián)公司并未補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金差價。
與此同時，按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》武規(guī)地字(2007)069號，規(guī)劃凈用地面積為8002.42平方米，以“岱家山批復(fù)”注明的容積率5.0計算，規(guī)劃的建筑面積應(yīng)為40012.1平方米。但規(guī)劃部門又于2010年向中聯(lián)公司頒發(fā)了新的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》武規(guī)地字(2010)486號，其規(guī)劃凈用地面積增至12917.79平方米，并且將建筑面積從40012.1平方米上調(diào)至68015平方米，實際容積率猛增至8.499。2015年，江漢區(qū)又將新征收的915平方米商住用地提供給中聯(lián)公司，擴(kuò)大用地納入之后，菱角湖地塊的實際容積率進(jìn)一步增至9.46。
中聯(lián)公司在獲得915平方米擴(kuò)大用地后，將項目名稱變更為現(xiàn)在的“CFD時代財富中心”，正式對外銷售。根據(jù)中聯(lián)公司申請預(yù)售證資料中的《項目基本情況表》，該項目辦公房為68310.89平方米，均價為28611元/平方米，辦公用房的銷售收入為195519.43萬元；商業(yè)房為15130.5平方米，均價為49282元/平方米，商業(yè)房的銷售收入為74566.13萬元；項目總銷售收入達(dá)270085.56萬元。
本報記者粗略統(tǒng)計，中聯(lián)公司取得菱角湖地塊共花費20287.62萬元。其中，13603.16平方米的商服用地，國家土地收益僅為2058.08萬元；2009年11月，繳納土地儲備補(bǔ)償費用(拆遷費)9228.98萬元；2015年，補(bǔ)繳915平方米的擴(kuò)大用地土地出讓價款8851.56萬元和調(diào)整土地用途費用149萬元。
除了土地成本外，中聯(lián)公司菱角湖地塊的項目開發(fā)成本還包含建造成本，建設(shè)承包方提供的合同顯示為57404.2萬元，土地加建造成本合計77691.82萬元。
計算可得，菱角湖地塊的項目毛利約19億元，而國家土地收益僅2058.08萬元，占項目開發(fā)毛利的1%，開發(fā)項目毛利率高達(dá)71.23%，開發(fā)項目成本利潤率約247%，是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均值的6倍以上。
