近3個(gè)月來一手住宅每月網(wǎng)簽量均維持在4000套左右
東莞樓市預(yù)期穩(wěn)定，量?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)(盧政/攝)
今年以來，東莞一手住宅成交保持平穩(wěn)，近3個(gè)月來，每月網(wǎng)簽量均維持在4000套左右，每月網(wǎng)簽面積為45萬平方米左右。
在樓市調(diào)控政策的持續(xù)影響下，東莞樓市正在回歸理性，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，量?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)。
成交 臨深和濱海片區(qū)最突出
樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，東莞一手住宅新增供應(yīng)2942套、約32.61萬平方米，相較4月，供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積均有所下降。
在網(wǎng)簽方面，樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，東莞一手住宅網(wǎng)簽4085套，環(huán)比微升3.5%。
近3個(gè)月東莞一手住宅網(wǎng)簽量都較為穩(wěn)定，月均網(wǎng)簽量維持在4000套左右，市場(chǎng)平穩(wěn)。
合富大數(shù)據(jù)也顯示，5月東莞新房供應(yīng)量同比和環(huán)比均表現(xiàn)出二成到三成的萎縮，成交面積環(huán)比略增5%，同比持平，東莞一手住宅連續(xù)3個(gè)月月成交量穩(wěn)定在45萬平方米上下，表現(xiàn)平穩(wěn)。
合富研究院認(rèn)為，政府“房住不炒”調(diào)控方針堅(jiān)定不移，樓市預(yù)期得到了穩(wěn)定，成交在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將維持平穩(wěn)。
在一手住宅市場(chǎng)方面，受到規(guī)劃利好的影響，臨深片區(qū)和濱海片區(qū)5月表現(xiàn)得最為突出。
合富大數(shù)據(jù)顯示，今年5月，塘廈鎮(zhèn)以402套的成交量在全市排名第一，臨深片區(qū)另外一個(gè)主要鎮(zhèn)街鳳崗亦在前十之內(nèi)。第二至四名分別為虎門、沙田和厚街，均屬于濱海片區(qū)。其中塘廈和虎門成交最為搶眼，兩鎮(zhèn)成交量均在400套上下，總和占全市成交比例近二成。
合富研究院分析認(rèn)為，受規(guī)劃利好的影響，濱海片區(qū)樓市持續(xù)升溫，今年春節(jié)后成交量節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)成為當(dāng)下成交量最大的片區(qū)。據(jù)合富研究院介紹，2019年5月，濱海片區(qū)網(wǎng)簽929套，其次為臨深片區(qū)，網(wǎng)簽845套，兩大片區(qū)總和占全市43%的比重。莞北片區(qū)表現(xiàn)出連續(xù)兩個(gè)月的供求雙降態(tài)勢(shì)，其他片區(qū)相對(duì)供求平穩(wěn)。
供應(yīng) 85~100平方米戶型近半
從供應(yīng)的戶型來看，今年1~5月，東莞住宅供應(yīng)以85~100平方米的戶型為主，市場(chǎng)仍然是剛需唱主角。
合富大數(shù)據(jù)顯示，2019年1~5月，85~100平方米戶型供應(yīng)約5940套，占所有戶型比重的43%，連續(xù)3年上升。此外，110~120平方米首次改善戶型供應(yīng)比例占17%，同樣創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。據(jù)介紹，今年1~5月，85~120平方米戶型供應(yīng)比重高達(dá)71%，市場(chǎng)以剛性需求和首次改善需求為主。
不過，隨著同面積段產(chǎn)品供應(yīng)的增加，競(jìng)爭(zhēng)的壓力也越來越大，產(chǎn)品的類型也開始出現(xiàn)變化。
比如，110~120平方米的“小四房”曾經(jīng)吸引了大量首次改善住房的普通“二孩家庭”購房者，因?yàn)檫@種房型的總價(jià)相對(duì)更低一些。但隨著產(chǎn)品類型的增加，對(duì)于更多的改善需求購房者來說，120平方米以下的戶型較小，他們更青睞120平方米以上的“大四房”。因此，今年以來，“大四房”產(chǎn)品也開始增多。
與此同時(shí)，東莞城市的發(fā)展也吸引了大量高端人才，城市中央豪宅也開始出現(xiàn)，戶型也越來越豐富。
當(dāng)前庫存去化周期為10~11個(gè)月
樓市步入理性穩(wěn)定的新常態(tài)
受到供應(yīng)量減少的影響，截至5月底，東莞住宅庫存去化周期為10~11個(gè)月，比4月底略有減少。
合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月底，東莞一手住宅庫存面積400多萬平方米，較去年同期略少5%，較4月減少3%。按照過去2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月的平均去化速度計(jì)算，5月底的去庫存時(shí)間分別為10.2個(gè)月、10.3個(gè)月和10.7個(gè)月，與4月底相比略有減少，總體處于偏低水平，房?jī)r(jià)受到支撐。
從總體市場(chǎng)來看，3月東莞樓市出現(xiàn)“小陽春”行情，但在接下來的4月~5月，成交回升態(tài)勢(shì)并不明顯，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。
據(jù)合富研究院介紹，一手住宅月成交量連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在45萬平方米上下，一定程度上說明市場(chǎng)需求可持續(xù)性乏力，另一方面也說明樓市已經(jīng)走出低迷的陰影，正式步入理性穩(wěn)定的新常態(tài)。市場(chǎng)總體處于供應(yīng)偏緊的狀態(tài)，需求有待新品刺激釋放。
此外，成交出現(xiàn)分化，有著良好規(guī)劃利好的濱海片區(qū)成交看好，市區(qū)也出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，需求持續(xù)外溢；中低價(jià)樓盤普遍銷售情況良好；品牌房企占有率在持續(xù)上升。其他大部分區(qū)域的市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)平淡狀態(tài)。
