當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)正在加速。數(shù)據(jù)顯示，2019年330家房企破產(chǎn)，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)也未有明顯提升。今年，各梯隊(duì)房企門檻進(jìn)一步提升，但規(guī)模房企擴(kuò)容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降，近4年來(lái)房企整體的目標(biāo)完成率水平也逐年降低。
房企兩極分化現(xiàn)象加劇
1月13日下午，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)聯(lián)合宣布，世茂集團(tuán)收購(gòu)福晟集團(tuán)的87個(gè)項(xiàng)目，成為2020年首個(gè)大型收并購(gòu)事件，甚至被稱為“世紀(jì)大并購(gòu)”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正由高速發(fā)展時(shí)期進(jìn)入橫盤期，加之2019年融資監(jiān)管政策收緊，眾多房企所面臨的生存壓力史無(wú)前例。
隨著行業(yè)集中度的不斷提升，行業(yè)頭部格局不斷穩(wěn)固，2019年房企TOP30門檻值已超千億。與此同時(shí)，留給中小企業(yè)的機(jī)會(huì)卻越來(lái)越少，并且地產(chǎn)行業(yè)的容錯(cuò)度降低。針對(duì)世茂集團(tuán)收購(gòu)福晟集團(tuán)事件，億翰智庫(kù)相關(guān)分析人士指出：“本次交易的被收購(gòu)方福晟集團(tuán)，曾經(jīng)也是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的典范，但在瞬息萬(wàn)變的行情之下，連續(xù)踏空節(jié)奏，加上應(yīng)對(duì)失當(dāng)，最終釀下今日的苦果?！?/p>
行業(yè)整體規(guī)模增速也在顯著放緩，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)“失速”。2019年12月，房企進(jìn)一步加大供貨力度和營(yíng)銷力度，以沖刺年終業(yè)績(jī)，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)18.3%至9903.4億元，創(chuàng)全年單月規(guī)模新高。然而，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，真實(shí)情況并不如企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜从车媚敲礃?lè)觀，企業(yè)實(shí)際去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。權(quán)益口徑下，百?gòu)?qiáng)房企2019年全年累計(jì)銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
與此同時(shí)，2019年全年，數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)的消息進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年11月，在人民法院公告網(wǎng)，以“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”為關(guān)鍵字可檢索出來(lái)400多條破產(chǎn)文書，以企業(yè)為單位來(lái)看的話，剔除部分重復(fù)企業(yè)及非房地產(chǎn)企業(yè)，共計(jì)330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書。
中指院相關(guān)分析人士指出，發(fā)布破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)主要分布于長(zhǎng)三角與珠三角城市群，上述兩個(gè)區(qū)域占總數(shù)量的43%。中指院分析人士認(rèn)為，“一方面，熱點(diǎn)城市及城市群，吸引了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，地方小微房企生存更加艱難；另一方面，長(zhǎng)三角及珠三角投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁?！?/p>
融資困境疊加企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力
“對(duì)破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核實(shí)后，我們發(fā)現(xiàn)房企大多為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)，很多糾紛為破產(chǎn)和解以及再次啟動(dòng)，相比小企業(yè)而言，部分規(guī)模相對(duì)較大的房企，因戰(zhàn)略定位、多元擴(kuò)張、項(xiàng)目銷售等問(wèn)題，資金鏈也出現(xiàn)了問(wèn)題?！敝兄冈悍矫姹硎?。
根據(jù)中指院對(duì)企業(yè)深陷困境原因分析研究，房企面臨破產(chǎn)主要有兩方面原因：一方面，企業(yè)自身管理制度落后、運(yùn)營(yíng)效率較低、產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、布局單一，在市場(chǎng)火熱的上行期階段，企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，掩蓋自身“內(nèi)功”先天不足的缺陷。同時(shí)，規(guī)模化也對(duì)企業(yè)自身管理提出更高的要求，企業(yè)并沒(méi)有及時(shí)優(yōu)化應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。一旦市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)或下行期，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力短板就會(huì)凸顯出來(lái)，銷售去化以及融資等問(wèn)題將形成較大壓力。
另一方面，部分房企前期的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)促使企業(yè)自信心急劇擴(kuò)張，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面速度過(guò)快，激進(jìn)的多元化拓展拖累了企業(yè)的發(fā)展速度。
“作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金支持，一旦運(yùn)轉(zhuǎn)中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問(wèn)題，多米諾效應(yīng)被觸發(fā)，將迅速蔓延，導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)困頓甚至倒閉破產(chǎn)。”中指院方面分析指出，2019年，信用評(píng)級(jí)較高的大型房企資金優(yōu)勢(shì)更加明顯，而部分小型房企資金承壓，短期資金風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。“房企仍需要從經(jīng)營(yíng)上做好地產(chǎn)主業(yè)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低杠桿比例，平穩(wěn)發(fā)展才能持久經(jīng)營(yíng)。”
在政策調(diào)控較緊的當(dāng)下，尤其是融資端不斷收緊，融資成本水漲船高，現(xiàn)金流更是重中之重。億翰智庫(kù)方面也認(rèn)為，“收并購(gòu)浪潮來(lái)襲，也體現(xiàn)出當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)之艱難。對(duì)于進(jìn)入發(fā)展困境的房企而言，或多或少都有自身的原因。”
2019年，全國(guó)范圍多個(gè)城市取消或放寬了落戶限制。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，至少未來(lái)2-3年城鎮(zhèn)化速度仍能保持，基本置業(yè)需求仍在，住宅開(kāi)發(fā)仍有增長(zhǎng)空間。億翰方面認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在精進(jìn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，可結(jié)合本身基因和資源情況，適度投入部分地產(chǎn)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則，同時(shí)平衡好主業(yè)與其他業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)關(guān)系。
2020年房企規(guī)模預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升
近幾年，房企紛紛涉足長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，也有房企進(jìn)軍新能源汽車、機(jī)器人制造、汽車零部件制造等非地產(chǎn)領(lǐng)域。上述中指院方面分析人士表示，“房企要對(duì)自身的財(cái)力、物力、人力有著系統(tǒng)規(guī)劃，促進(jìn)業(yè)務(wù)及品牌的協(xié)同發(fā)展，形成系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)合力，否則新涉足業(yè)務(wù)不僅短期難見(jiàn)效益，主業(yè)的發(fā)展也會(huì)受到拖累?！?/p>
行業(yè)人士指出，受市場(chǎng)下行和調(diào)控不放松影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨費(fèi)用率提升、負(fù)債率升高、短期償債能力下滑的困境，尤其中小型房企，仍將面臨一定的盈利和資金壓力。
未來(lái)，在融資監(jiān)管全方位趨緊的情況下，行業(yè)分化將會(huì)持續(xù)加劇。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去化壓力尚存，但行業(yè)將保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗。預(yù)計(jì)2020年企業(yè)整體規(guī)模將維持穩(wěn)中有升的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇下，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部的分化格局也將進(jìn)一步持續(xù)。
在市場(chǎng)去化承壓的背景下，企業(yè)的發(fā)展重心逐漸由“增量角逐”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，未來(lái)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)不能簡(jiǎn)單依賴于供貨量的加大，企業(yè)戰(zhàn)略布局、組織管控、品牌建設(shè)等綜合實(shí)力的提升將是房企未來(lái)工作的重中之重。
“尤其是中小型房企布局相對(duì)集中，很難平衡區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。因此，適度降低杠桿比例，放緩增長(zhǎng)節(jié)奏，能夠有效規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)?！眱|翰智庫(kù)方面指出，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局與以往大有不同，合作是當(dāng)下房企生存和競(jìng)爭(zhēng)的主要形式，合作的本質(zhì)是優(yōu)勢(shì)交換，合作的目的是完善自我的資源矩陣。
