在過(guò)去的一年中，8家物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)上市，占我國(guó)目前物業(yè)上市公司總數(shù)的40%左右，房企拆分物業(yè)板塊上市熱潮仍在發(fā)燒。2020年以來(lái)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，正榮服務(wù)、金融街服務(wù)、鴻坤集團(tuán)旗下香港燁星控股（原鴻坤物業(yè)）等5家物業(yè)公司提交了赴港上市申請(qǐng)；同時(shí)，卓越物業(yè)、朗詩(shī)綠色生活以及華潤(rùn)置地旗下物業(yè)管理企業(yè)也被傳出上市的消息。
除夕當(dāng)天，金融街物業(yè)及宋都服務(wù)向港交所遞交了招股書(shū)；1月31日，鴻坤物業(yè)向港交所遞交招股書(shū)，目前已經(jīng)通過(guò)聆訊；2月24日，大本營(yíng)在河南的興業(yè)物聯(lián)通過(guò)港交所聆訊，有望成為春節(jié)復(fù)工后第一家上市的物業(yè)股。
“近兩年，房企分拆物業(yè)板塊上市欲望強(qiáng)烈。一方面，物業(yè)板塊上市之后會(huì)獲得金融機(jī)構(gòu)青睞，有新的融資渠道；另一方面，物業(yè)品牌的建立，對(duì)開(kāi)發(fā)主業(yè)新建住宅溢價(jià)率提升有所反哺?！蹦澄飿I(yè)企業(yè)高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，巧合的是，這場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情加深了物業(yè)與業(yè)主的信任體系強(qiáng)度，在基礎(chǔ)服務(wù)和增值性服務(wù)業(yè)務(wù)方面都有正向影響，可謂物業(yè)企業(yè)上市的絕好機(jī)會(huì)。
打通“最后一公里”服務(wù)半徑
治療一線在醫(yī)院，防護(hù)一線在物業(yè)。在這場(chǎng)無(wú)聲戰(zhàn)“疫”中，過(guò)去你可能認(rèn)不出面孔，叫不出名字的普通物業(yè)人，一直沒(méi)有缺席。
從1月20日至今，每天背著40斤的藥桶，手腳被藥水浸泡，穿行于樓道、電梯間、地下室各個(gè)樓層中，這是湖北宜昌鴻坤·國(guó)賓壹號(hào)小區(qū)一名保潔員工作的“家常便飯”。分類包裝1萬(wàn)斤蔬菜，送到社區(qū)1000多名業(yè)主的家門(mén)口，這是鴻坤一線物業(yè)人每日“身兼數(shù)職”的日常。
“無(wú)論是室內(nèi)消毒、送菜跑腿、代繳電費(fèi)等產(chǎn)品與服務(wù)上門(mén)，還是物業(yè)人員身兼數(shù)職的公共衛(wèi)生防護(hù)，都讓業(yè)主與物業(yè)關(guān)系變得更為融洽。”鴻坤物業(yè)工作人員向本報(bào)記者表示，我們有一個(gè)業(yè)主稱，看到這樣的物業(yè)才覺(jué)得物業(yè)費(fèi)交得值，下次不會(huì)拖欠了。
“過(guò)去，一直對(duì)物業(yè)的最后一百米‘護(hù)城河怎么去挖’探討頗多，這一場(chǎng)疫情造就了現(xiàn)在就構(gòu)成了‘護(hù)城河’，并且有機(jī)會(huì)能夠挖深?！敝袊?guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受采訪時(shí)表示，此次疫情，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)、政策支持的屬性顯著體現(xiàn)，不僅贏得客戶認(rèn)同，為物業(yè)費(fèi)收繳與定價(jià)奠定基礎(chǔ)，另外智能運(yùn)用推廣，服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，為社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展提供契機(jī)；同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)價(jià)值高度認(rèn)可。
“在疫情中積極作為的物業(yè)企業(yè)，將加深業(yè)主信任感，為家政、居家服務(wù)等最后一公里的服務(wù)場(chǎng)景建立強(qiáng)連接?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這種信任和強(qiáng)聯(lián)系將對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)收繳率正向相關(guān)，同時(shí)也利于培養(yǎng)增值性服務(wù)消費(fèi)習(xí)慣，線上引流效果明顯有利于后期“宅”經(jīng)濟(jì)類業(yè)務(wù)嫁接，開(kāi)拓物業(yè)收入的新渠道，為其在資本市場(chǎng)的估值加分。
疫情助推物業(yè)企業(yè)加速上市
“疫情來(lái)時(shí)，對(duì)物業(yè)企業(yè)是危也是機(jī)?！蹦澄飿I(yè)企業(yè)高管向本報(bào)記者表示，好的物業(yè)能把握住機(jī)會(huì)，重新審視物業(yè)的角色，在服務(wù)上下功夫，真正可以從過(guò)去地產(chǎn)企業(yè)的附屬品成長(zhǎng)為未來(lái)空間廣闊的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的物業(yè)品牌，這也是房企忙于分拆上市的動(dòng)因。
總體上看，與前一波上市的保利物業(yè)等企業(yè)不同，這一波提交IPO申請(qǐng)的企業(yè)，規(guī)模相對(duì)較小，但服務(wù)運(yùn)營(yíng)各有特色。
以提交IPO申請(qǐng)的鴻坤物業(yè)為例，起家北京，擁有15年以上的發(fā)展歷史，主要為普通住宅、高端別墅、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、公建、產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)提供物業(yè)服務(wù)。
據(jù)招股書(shū)顯示，2017年至2019年前8個(gè)月，鴻坤物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.92億元、2.51億元及1.75億元。整體看，在總體營(yíng)收及凈利潤(rùn)上的增長(zhǎng)比較快，2016年-2018年?duì)I收復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到46.8%，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率則為45.6%。目前其管理的總收益建筑面積約為490萬(wàn)平方米，合約建筑面積為710.9萬(wàn)平方米，分布在8個(gè)城市，預(yù)計(jì)2021年將成立11間新附屬公司或分支機(jī)構(gòu)及收購(gòu)最少兩間物業(yè)管理服務(wù)公司。
“我們的原則是有質(zhì)量增長(zhǎng)，不盲目擴(kuò)張?！兵櫪の飿I(yè)某管理層在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，同時(shí)希望可以憑借多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展盡快向頭部企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?？繑n。
開(kāi)發(fā)主業(yè)規(guī)模不是TOP30的房企，旗下物業(yè)板塊想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，無(wú)疑需要上市帶來(lái)的品牌溢價(jià)、融資渠道和獲得認(rèn)可的高估值。目前來(lái)看，2月份以來(lái)，雅生活、中海物業(yè)等港股物業(yè)板塊均有不錯(cuò)表現(xiàn)。截至2月25日，奧園健康每股股價(jià)為8.42元，相較于1月底，漲幅達(dá)55%。
“疫情提升了物業(yè)費(fèi)收繳率和社會(huì)認(rèn)可度，資本市場(chǎng)關(guān)注的是物業(yè)本身有穩(wěn)定收入，這是物業(yè)公司的機(jī)遇，預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多物業(yè)公司走向資本市場(chǎng)。”黃瑜向本報(bào)記者表示，做好基礎(chǔ)服務(wù)同時(shí)，能不能做好與資本市場(chǎng)的對(duì)接，以及未來(lái)對(duì)增值服務(wù)的挖掘，這是對(duì)物業(yè)公司接下來(lái)的挑戰(zhàn)。
