武漢房地產(chǎn)市場正進(jìn)入集約化發(fā)展的新階段。戴德梁行22日發(fā)布武漢樓市上半年分析報告稱，武漢住宅市場調(diào)控日益精細(xì)化；寫字樓市場進(jìn)入存量高峰期，去化周期將進(jìn)一步上升。
2021年上半年，武漢土地市場整體量價齊升，共掛牌出讓地塊91宗，其中最終成交84宗，成交宗數(shù)較去年同期增加35宗。
武漢遠(yuǎn)城區(qū)成供地主力，蔡甸、黃陂和江夏等片區(qū)土地成交面積均同比大幅提升。相較而言，中心城區(qū)土地成交面積持續(xù)下降，僅占上半年成交總面積的12%。
6月底，武漢集中土拍壓軸登場，共成交土地54宗（不含撤牌4宗，流拍1宗和延期1宗），總成交土地面積376.5萬平方米，總成交金額788.02億元，整體溢價率17.01%。
戴德梁行武漢公司研究部助理經(jīng)理胡韻對第一財經(jīng)記者表示，武漢本次集中土拍，開發(fā)商想拿到優(yōu)質(zhì)地塊的難度在增加，對開發(fā)商籌融資能力的要求也進(jìn)一步提高，倒逼著地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商將成為武漢市場主力。
“本次集中土拍過程中，合伙拿地的情況明顯增多?！焙嵳f，這其中不光有房企與房企之間的合伙拿地，也有房企與非房企之間的合伙拿地，這些非房地產(chǎn)企業(yè)主業(yè)涉及金融投資、旅游開發(fā)、智能制造等領(lǐng)域，這種合伙模式有望成為房企解決資金問題、突出競爭優(yōu)勢、增強拿地議價權(quán)和多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型的“一石三鳥”新思路。
住宅市場方面，今年上半年，武漢商品住宅批準(zhǔn)上市面積1085.1萬平方米，銷供比為1.0，住宅成交均價較2020年末上漲約5.6%。
胡韻表示，武漢商品住宅市場區(qū)域分化顯著，由于市場購房主力仍以剛需為主，成交主力板塊集中在次中心城區(qū)。此外，遠(yuǎn)城區(qū)的部分區(qū)域如東西湖、黃陂和江夏熱度有上升趨勢，或?qū)⒊蔀橄乱徊摿狳c板塊。
作為商業(yè)地產(chǎn)中的頭部資產(chǎn)，寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展的底層動量。今年上半年，武漢新增約20.4萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)，全市甲級寫字樓存量面積達(dá)到245萬平方米。
新項目的集中入市推動了武漢寫字樓市場整體空置率的上升。面對新一輪的供應(yīng)井噴，寫字樓業(yè)主們紛紛下調(diào)租金以加速去化。
胡韻分析，近年來，武漢寫字樓空置率持續(xù)攀升，這與當(dāng)?shù)貙懽謽枪?yīng)量過大，而內(nèi)生需求又跟不上有關(guān)。隨著武漢經(jīng)濟快速復(fù)蘇及招商引資政策的全面推進(jìn)，該市甲級寫字樓市場新設(shè)企業(yè)辦公需求正逐步增長，新設(shè)租賃需求占上半年武漢甲級寫字樓市場成交量的比重約為50.9%。
胡韻建議，寫字樓業(yè)主在招租運營上要控制大租戶的比例，通過大小租戶搭配，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)等方式來提高抗風(fēng)險的能力。
事實上，不只是寫字樓市場，縱觀武漢地產(chǎn)各子版塊，過去較為粗放的發(fā)展模式將逐步被淘汰，開發(fā)和運營難度都將呈現(xiàn)增高的趨勢。胡韻說，如何適應(yīng)這一新階段的市場，創(chuàng)新摸索新的應(yīng)對措施，將成為各大房企和開發(fā)運營機構(gòu)需要考慮的重要問題。
