在過往“黃金二十年”，地產(chǎn)商曾是財富和暴利的代名詞。
他們馬不停蹄地融資、買地、蓋樓，創(chuàng)造出龐大的行業(yè)總市值和無數(shù)隱秘的“地產(chǎn)王國”。但如今，這番光景已成為隱隱泛黃的歷史。
房地產(chǎn)從業(yè)者也曾是令人羨慕的，他們的高薪媲美金融、計算機等行業(yè)，職業(yè)生涯前景廣闊。
七年前，王石說房地產(chǎn)黃金時代結(jié)束，進入白銀時代。三年前，萬科郁亮喊出了“活下去”的口號。然而這些地產(chǎn)大佬的聲音，都被房地產(chǎn)一年賽一年高的總成交量蓋了下去。
2021年將是中國房地產(chǎn)歷史的重要轉(zhuǎn)折點——凜冬終于來了。排著隊違約的房企，昭示著一個殘酷事實：“活下去”不再只是萬科的自我警醒，而是行業(yè)要思考的終極命題。
下半年房地產(chǎn)遭遇了一個壞的開局：全行業(yè)銷售額整體大幅下滑，樓市調(diào)控政策限購、限售、限貸多管齊下，金融政策收緊力度空前，境內(nèi)外債券市場上，中國地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的信任危機……曾經(jīng)買地時揮金如土的地產(chǎn)商，正經(jīng)歷抽筋剔骨般的疼痛。
時局轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場重構。央企和國資房企重新站上潮頭，能力偏弱的民營房企、中小房企則在做“困獸之斗”，一批認清現(xiàn)實的地產(chǎn)人正轉(zhuǎn)行逃離。
“非常悲觀，非常嚴峻”
“去年‘三道紅線’出來的時候，大家都沒覺得有這么嚴重。”李競是一家30強房企的營銷線員工，上個月他參加了集團大會，會上總裁說，房地產(chǎn)行業(yè)這次真正到了生死存亡的時刻，“你們過去看到過最頂級的房地產(chǎn)公司都在出售項目、轉(zhuǎn)讓股權、引戰(zhàn)自救嗎？這就是生死抉擇?！?/p>
上半年全國各城累計房地產(chǎn)調(diào)控政策304次，進入7月后住建部等8部門聯(lián)手再發(fā)重磅新政，14個熱點城市立刻應聲出臺政策、拉開新一輪調(diào)控大幕。樓市真的“變天”了。
“非常悲觀，行業(yè)形勢非常嚴峻?！比A東一家房企的營銷中層江珊表示，今年上半年三四線城市銷售情況較差，到7月則表現(xiàn)出各能級城市整體突然下行，“我們分析了各家房企7月銷售，下滑幅度驚人?！?/p>
僅看7月環(huán)比降幅，建業(yè)地產(chǎn)銷售額降了75%，保利置業(yè)降了63%，綠地、綠城、招商蛇口、中海降幅均超過50%。前五房企里，恒大單月降幅39%、萬科23%、融創(chuàng)高達37%。
“過去的7月是我從業(yè)三年來，公司創(chuàng)下的最低銷售記錄?！比A南一家大型房企相關人士感嘆。
“馬上要‘金九銀十’了，我們在全力備戰(zhàn)，一切以營銷為中心、一切工作都為搶銷售服務，我相信各家房企目前都是這個戰(zhàn)略方向。不過在外部環(huán)境不變的情況下，預計成交量很難實質(zhì)性好轉(zhuǎn)?！苯赫f。
“我們下半年工作重中之重就是搶銷售、搶回籠，?，F(xiàn)金流。集團要求下半年新推盤去化率要達到80%以上，回款要達75%以上，CFO專門跟大家談了銷售回款和有息負債的鋪排，各區(qū)域簽了軍令狀?！崩罡偙硎?。
7月中下旬開始，各家開發(fā)商一線項目優(yōu)惠力度顯著加大，保利、綠地、金科、陽光城等房企開始實施“造節(jié)營銷”，總裁特惠月、司慶月、慶祝上市15周年特惠等名目層出不窮。
李競稱，根據(jù)內(nèi)部研判，房地產(chǎn)調(diào)控政策在7月明顯見效，一二線熱點城市逐步降溫，三四線城市調(diào)控政策正在跟進，目前對銷售端打擊最大的政策就是對個人住房貸款的嚴格控制。“在開始下行的市場，我們啟動分銷導客，此外明確哪些是流量盤，放棄一部分利潤，開啟降價促銷。過去一段時間我們很強調(diào)利潤，現(xiàn)在區(qū)域公司要把握規(guī)模、利潤和現(xiàn)金流的平衡，對于首付比例高的或者全款客戶，會給予更多優(yōu)惠。”
融資大跌，危機空前
“我們學習了近期中央會議精神，判斷下半年房地產(chǎn)融資政策不會得到改善，行業(yè)的資金鏈會持續(xù)緊張?！苯罕硎荆康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金被視為房企能夠運作的源頭活水，然而“三條紅線”調(diào)控體系下，“泉眼”持續(xù)收緊。
今年7月，100家典型房企融資總量再度大跌，環(huán)比下降11%，同比下降47%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自打去年11月以來，房企單月融資總量已經(jīng)“九連降”。
從融資結(jié)構來看，7月境內(nèi)債權融資同比下降31.7%，境外債權融資同比下降56.8%，資產(chǎn)證券化融資同比下降47.7%。
除了因“三道紅線”導致房企新增債務規(guī)模受限，房地產(chǎn)行業(yè)的整體信用危機也導致債權融資難度明顯加大。7月底，國內(nèi)評級巨頭中誠信國際，首次把中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。
今年以來，已經(jīng)有泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展這三家千億以上規(guī)模大中型房企發(fā)生債券違約。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年7月債券違約規(guī)模大幅上升主要由房地產(chǎn)企業(yè)違約所致，3家違約企業(yè)中有2家房企，合計債券違約規(guī)模占違約總規(guī)模的86.5%，地產(chǎn)行業(yè)違約從地方性小型企業(yè)向大型全國性房企蔓延，從泰禾集團、華夏幸福到藍光發(fā)展，行業(yè)龍頭的違約事件反映了房地產(chǎn)行業(yè)過度加杠桿與債務結(jié)構失衡等共性問題。
時間進入8月，債券違約的名單上可能又將多一家房企——8月9日，陽光100發(fā)布債券違約預警公告，一筆2億美元可轉(zhuǎn)換債券的未償本金及利息總額共5167萬美元，預期難以按期償還相關債務，可能發(fā)生違約。
盡管該公司稱，已籌措到所需資金，并預期于到期日后的十個工作日內(nèi)支付本金連同應計利息，此外一直與2021年債券的持有人商討，以便獲得到期日的延長。但是一旦發(fā)生實質(zhì)性違約、并觸發(fā)交叉違約條款，這對企業(yè)后續(xù)再融資將是致命性打擊。
除了房地產(chǎn)債券違約案例不斷增多，今年以來，協(xié)信遠創(chuàng)被申請破產(chǎn)，實地集團商票兌付危機，恒大、寶能持續(xù)出現(xiàn)資金壓力負面輿情等事件，都引發(fā)了行業(yè)級的連鎖反應。
“融資市場已經(jīng)出現(xiàn)情緒問題，信心不足，必然導致我們接下來債券發(fā)行難度加大，這個是事實，必須承認?！比A東一家前20強房企融資總監(jiān)對第一財經(jīng)稱。
在近日的投資人溝通會上，陽光城高管也表示，接下來會懷著對市場非常敬畏的心情，對現(xiàn)金流進行嚴密監(jiān)控，管控好商票存量，今年以自有資金償付到期債券，不再借新?lián)Q舊，與投資人做好溝通措施。
“對房企來說，明天永遠比今天更危險，從業(yè)者普遍都認為，金融政策工具還未見底?！比A東某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為。
只求生存，不敢拿地
第二批全國范圍集中供地即將開始，但融資不暢、銷售疲弱的部分民營房企，對拿地的熱情已經(jīng)降到冰點。
“我們內(nèi)部已經(jīng)嚴格限制投資，四五線城市一律禁止進入，沒進過的三線城市不得進入。老板甚至感慨，現(xiàn)在拿地不對，不拿地也不對?！苯罕硎尽?/p>
“下半年我們在投資上要足夠清醒、足夠謹慎，用最大的力量加快銷售去化，回籠現(xiàn)金，一切考核導向、激勵政策，都往現(xiàn)金流方面去傾斜。”華東一家房企高管對第一財經(jīng)表示。
近期，萬科董事長郁亮也在集團內(nèi)部會上稱，要收緊投資，銷售回款是下半年工作的重中之重。
8月6日，深圳宣布中止第二批22宗居住用地集中掛牌交易組織工作，具體出讓時間另行公告。已交納的競買保證金，深圳土地礦業(yè)權交易平臺將原路退回。
這是深圳史上規(guī)模最大的一次集中供地，出讓前竟然緊急叫停，市場有傳言稱或因報名房企數(shù)嚴重低于預期，此外本地國企參與度較高，民企參與度極低。
一家華南民營房企內(nèi)部人士告訴第一財經(jīng)，該公司沒有報名深圳第二次集中供地，原因其實并非深圳地價高，而是下半年公司一切重心都是現(xiàn)有項目去化，狠抓回款，確保生存安全，因而對于拿地將非常謹慎。
還有一個不可忽視的問題——7月26日，消息稱被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，買地金額不得超年度銷售額40%，包括收并購支出。此前，許多房企已將此作為自控指標，如今監(jiān)管要求嚴格執(zhí)行。
李競就表示，他所在房企下半年將嚴格在“三道紅線”要求下拿地?！氨M管我們是民營房企，但是降杠桿比較早，下半年還是有拿地預算，上一輪集中供地我們參與了上海、北京等城市，沒有搶到什么地，公司判斷下半年是納儲的好機會，但是堅決不搶利潤算不過賬的土地。”
央企、國企在集中供地中的優(yōu)勢仍然很大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3，拿地投銷比超過40%的房企共23家，主要以規(guī)模較大的國企、央企和區(qū)域深耕型的規(guī)模房企為主。一家央企在華東區(qū)域的高管對第一財經(jīng)表示，下半年仍將積極拿地，“我們還在到處尋找收并購的機會，有這類消息的話麻煩通個氣”。
近期，地產(chǎn)圈人員流動速度越來越快，有人從民企跳槽去國企，有人直接轉(zhuǎn)身離開房地產(chǎn)。
李競表示，身邊不少民營地產(chǎn)公司朋友都在謀求轉(zhuǎn)行，“我也在尋找機會了，可能會留在地產(chǎn)行業(yè)，但還是覺得央企或者國資比較香”。
江珊則認為，在目前的行業(yè)大變局下，個人選擇離開非常正常，近半年她周圍也有同事選擇了轉(zhuǎn)行，“有人很堅決不再從事地產(chǎn)了，不過也有去了別的行業(yè)遭受‘毒打’，想要回到地產(chǎn)的?！?/p>
淘汰賽很殘酷，但這是房企必經(jīng)的命運，也是行業(yè)風險出清的過程。而那些曾盲目、瘋狂加杠桿的房企，在潮水退去后，必須為曾經(jīng)的選擇買單。
（應受訪者要求，文中李競、江珊為化名）
