?“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，自救，成為多家房企發(fā)展至2022年的關(guān)鍵詞。
??房企債務(wù)違約成為導(dǎo)火索，未來債務(wù)問題比我們想象中還要嚴(yán)峻。
??融資收緊疊加債券到期高峰，房企紛紛走到了發(fā)展的“十字路口”。CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企融資總量為519億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%。然而，債券到期即將迎來小高峰，6月、7月就有約1800億。
??去年下半年恒大爆雷成為行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)“大而不倒”的神話被打破，2022年至今不足半年已有十余家上市房企宣告實(shí)質(zhì)性違約，其中不乏千億房企。
??行業(yè)在加速洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2022年6月11日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到175家。
??面對償債壓力，房企通過引入戰(zhàn)投、出售資產(chǎn)、項(xiàng)目公司股權(quán)等多種方式積極自救。在行業(yè)關(guān)鍵時(shí)期，我們梳理了房企自救的八種主要方式供參考。”
??在前兩天的文章里，我們分析了房企償債壓力，這里可回顧全文。當(dāng)前房企的生存環(huán)境不容樂觀，2022年6-7月200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。
??積極尋求債務(wù)展期，以高息置換為代價(jià)要約交換即將到期債券，這是房企自救最重要的一步。
??過去的幾個(gè)月，26筆美元債新增發(fā)行中，有16筆為要約交換，現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。要知道，年內(nèi)至少9家上市房企發(fā)布公告，稱未能按期支付到期債券本金或利息，并構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。
??解決償債壓力，增強(qiáng)流動性成為房企引入戰(zhàn)投的主要驅(qū)動力。
??當(dāng)前，成功引入國資戰(zhàn)投的企業(yè)并不多，只有建業(yè)地產(chǎn)和華南城兩家，除此之外，還有奧園集團(tuán)正在推動引入地方國資事項(xiàng)。
??除了直接的“股權(quán)+債券”的方式，地方國資還聯(lián)手資產(chǎn)管理公司，通過紓困資金方式與房企合作，支持盤活企業(yè)經(jīng)營。
??比如，招商蛇口與長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺。
??再如中南建設(shè)，華融資產(chǎn)和南通國資設(shè)立合作主體，針對其主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購、社會與資本合作項(xiàng)目盤活等開展業(yè)務(wù)。有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過50億元。
??過去，在規(guī)模發(fā)展的訴求下，房企多以引入戰(zhàn)投實(shí)現(xiàn)借力超車，但目前“戰(zhàn)投”一詞對行業(yè)而言頗有“斷臂求生”的無奈。
??對于更多房企而言，沒錢怎么辦？
??出售項(xiàng)目股權(quán)往往是解“燃眉之急”最迅速的辦法。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止6月12日，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)掛牌明顯增長，疊加上市房企公告，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量達(dá)到了66個(gè)，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價(jià)超170億元。
??公開的只是一部分，很多房企還有轉(zhuǎn)讓動作，只是未達(dá)到公告標(biāo)準(zhǔn)，披露信息有限。
??除了項(xiàng)目股權(quán)，不少房企開始出售核心投資性資產(chǎn)。典型如世茂集團(tuán)出售上海外灘的茂悅酒店，總代價(jià)為45億元人民幣，預(yù)期將會變現(xiàn)出售收益約30.1億元。富力地產(chǎn)則多次折價(jià)出售酒店物業(yè)，5月30日公告稱，以10億元折價(jià)出售海南大英山新城市(15.550, -0.38, -2.39%)中心項(xiàng)目，今年3月和4月，富力以虧損總計(jì)超20億元的代價(jià)出售兩處倫敦項(xiàng)目。
??除了投資、開發(fā)項(xiàng)目等資產(chǎn)，企業(yè)還進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的出售。
??據(jù)不完全梳理，年初至今已有至少4家規(guī)模房企出售物業(yè)公司，涉及交易總價(jià)約67億元。除此之外，去年藍(lán)光、富力、當(dāng)代、紅星美凱龍等企業(yè)完成了其旗下物業(yè)公司的出售，回流現(xiàn)金。
??房企進(jìn)行債務(wù)重組紆困的畢竟在少數(shù)。
??6月1日，當(dāng)代置業(yè)獲批召開大會審議境外債務(wù)重組計(jì)劃，如果得到債權(quán)人支持，那么當(dāng)代置業(yè)將成為繼華夏幸福之后，又一個(gè)通過債務(wù)重組化解風(fēng)險(xiǎn)的房企。
??近日，華夏幸福債務(wù)重組不斷釋放出積極消息，截至5月31日，《債務(wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1088.63億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)96.41億元。
??此外，不少構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約的房企積極嘗試債務(wù)重組，比如正榮地產(chǎn)公開表示，內(nèi)部資源不足以解決2億美元永續(xù)債，正嘗試重組其他境外債。
??房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約的情況下，投資市場對房企的信心下降，部分未違約的房企也受到了波及，因此通過提前贖回債券提振信心，以保證后續(xù)再融資能力。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)以來碧桂園、新城控股、雅居樂等近20家房企主動回購債券、票據(jù)等，其中美元債共計(jì)約30億美元，境內(nèi)債共計(jì)約80億元。
??自2021年下半年，房企便積極回購債券。僅去年下半年就有不少于24家房企陸續(xù)實(shí)行境外債提前回購舉動，回購次數(shù)超過153次，提前回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)24.86億美元。
??除了提前贖回部分境外債，多家房企大股東增持公司股票，進(jìn)行市值維護(hù)，增添市場信心。
??3月28日，旭輝控股控股股東林中、林峰、林偉在公開市場購買合并100萬股公司股份，總代價(jià)約為403.94萬港元。
??榮盛發(fā)展控股股東榮盛創(chuàng)投自2021年8月4日至2022年5月4日通過集中競價(jià)交易方式增持公司股份60萬股，增持均價(jià)4.764元/股，累計(jì)增持金額285.83萬元。
??除了進(jìn)行股票增持的操作，部分股東還為企業(yè)提供股東借款融資，融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動性。
??比如今年1月融創(chuàng)宣布配售4.52億股，融資45.2億元，此前融創(chuàng)曾在去年11月14日進(jìn)行過一次配股融資，融資約為9.52億美元。此外，金茂服務(wù)也于近期超額配股權(quán)，募集資金2230萬港元。
??房企熬過“寒冬”的兩大砝碼，即開源和節(jié)流。
??開源即積極推盤入市，加強(qiáng)銷售回款。
??多家房企也在業(yè)績會上明確，要加速銷售回款，穩(wěn)定現(xiàn)金流。此前正榮地產(chǎn)在業(yè)績會上公布資金回籠方案，第一條便是加速回款。
??三道紅線以后，銷售回款對于企業(yè)資金鏈更加重要。
??從重點(diǎn)房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額來看，越來越多房企加大了銷售回款的力度，“造血”能力是關(guān)鍵。
??現(xiàn)實(shí)是，由于疫情和調(diào)控等原因，行業(yè)下行壓力增加，2019年以來房企銷售回款增速回落，至2021年銷售回款增速只有3.87%。
??從百強(qiáng)房企銷售業(yè)績來看，1-5月百強(qiáng)房企業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。對于現(xiàn)金流遇到困難的房企來說，重點(diǎn)在于保交付，同時(shí)抓緊盤活資產(chǎn)，籌集資金償還債務(wù)。
??因此，房企開源節(jié)流方面主要還是側(cè)重于節(jié)流，即控制投資力度，人員成本、營銷成本方面房企也開始緊衣縮食。
??年初以來，房企放慢了投資節(jié)奏，大多數(shù)房企的投資策略圍繞“以銷定投”，部分房企選擇不拿地。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.15，有六成房企投資停滯。
??比如正榮地產(chǎn)管理層曾在業(yè)績會上公開表示暫緩拿地。
??更為重要的是，房企投資聚焦更加穩(wěn)定的核心二線城市，并有選擇性退出一些不確定的市場。
??成本把控方面，萬科曾在去年底提出“節(jié)衣縮食、籌備過冬”的口號，提出對不產(chǎn)生價(jià)值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求；此外，裁員降薪也成為房企普遍節(jié)流的一大舉措，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道，20位出險(xiǎn)房企CEO的薪酬有11位下降。
??為減少不必要的開支，去年以來，在營銷層面房企投入的品牌廣告宣傳費(fèi)用也有所減少。
??無論如何，面對行業(yè)“寒冬”，即便是已違約的房企也承諾不躺平，自救的核心是回籠現(xiàn)金，保證企業(yè)能夠正常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。只是，房地產(chǎn)企業(yè)尚需要一些時(shí)間和信心。
??我們也呼吁房地產(chǎn)金融政策可以實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，盡快可以找到解決方案，以便提振市場信心。
??要相信，冬天過去，春天一定會到來。
