2022年，全國186個(gè)省市出臺了372次放松政策，14個(gè)城市放松了限購、47個(gè)城市放松了限貸、9個(gè)城市放松了限售，還有69個(gè)城市給予了財(cái)稅方面的激勵(lì)政策。
??從第三季度起，多地爆發(fā)的停工斷貸事件成政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“保交付”成為下半年樓市關(guān)鍵詞，中央積極表態(tài)疊加提供資金支持，地方積極落實(shí)城市主體責(zé)任多措并舉促進(jìn)問題項(xiàng)目交付。
??中央層面，7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會(huì)議文件。8月，住建、財(cái)政、央行等多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項(xiàng)借款，截止目前保交樓專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目。11月21日，央行表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持保交樓工作。
??地方層面，總結(jié)起來共采取五項(xiàng)措施：
??第一，設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金。
??第二，積極爭取國家政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
??第三，派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，例如重慶成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。
??第四，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款，例如贛州經(jīng)開區(qū)根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。
??第五，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險(xiǎn)企業(yè)、問題項(xiàng)目實(shí)施差異化管理，例如南京，對于出現(xiàn)資金矛盾苗頭的設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶，相關(guān)資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。
??回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，從具體模式看，實(shí)施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式。
??目前以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式為主，政府信用擔(dān)保借款，不足部分，政府找銀行融資，統(tǒng)一借貸，統(tǒng)一償還。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。
??成立紓困基金是多數(shù)城市針對當(dāng)前停工項(xiàng)目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。而紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，操作和信貸求助、收并購相比更為靈活，可以有效保護(hù)賣出人，因而得到了較為廣泛對的應(yīng)用。
??從目前落地情況看，的確取得了階段性成果，譬如鄭州多數(shù)項(xiàng)目處于部分復(fù)工狀態(tài)。
??雖然不少城市項(xiàng)目已經(jīng)處于復(fù)工狀態(tài)，但究竟占比多少？
??2022年年末我們對32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截止2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個(gè)項(xiàng)目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工，仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。
??分能級來看，二線占比近8成，停工項(xiàng)目套數(shù)達(dá)307819套，總建面達(dá)3567萬平，因購房者按揭比重較高，銷售和房價(jià)下行壓力更大。
??分區(qū)域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面也達(dá)到了100萬平方米以上。
??聚焦到單個(gè)城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。
??與之形成對比的當(dāng)屬武漢、西安，據(jù)CRIC調(diào)研，目前均有10個(gè)以上項(xiàng)目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，西安尚有8個(gè)項(xiàng)目為間歇式、小范圍復(fù)工，距離竣工交付仍有較長時(shí)間。
??為了更好解決這類亂象，我們認(rèn)為，短期內(nèi)，應(yīng)該針對不同項(xiàng)目工期進(jìn)度、責(zé)任主體展開針對性措施：
??一是銷售進(jìn)度已超過50%，開發(fā)商因監(jiān)管過嚴(yán)導(dǎo)致其監(jiān)管賬戶中的資金被占用，無法順利支付工程款的項(xiàng)目，針對這些項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，保證已售房源的按揭貸款全部發(fā)放，從而優(yōu)先支付工程款，確保工程的正常運(yùn)行，與此同時(shí)加速其預(yù)售證審批進(jìn)度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進(jìn)其自身形成良性循環(huán)。
??二是銷售進(jìn)度過半，開發(fā)商因違約、爆雷等原因已無力承擔(dān)后續(xù)工程費(fèi)用，因而導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)入停工階段。這是紓困資金應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)支持和扶助的對象。對于這些項(xiàng)目，可以采取專項(xiàng)借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、合理運(yùn)用第三支箭等模式改善和支持項(xiàng)目復(fù)工情況。這類項(xiàng)目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負(fù)面效應(yīng)。
??至于那些目前尚處于開工初期，銷售進(jìn)度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項(xiàng)目，我們認(rèn)為，短期內(nèi)強(qiáng)行開工意義不大，建議在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)允許購房者退房，以開發(fā)商當(dāng)前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本，以達(dá)到及時(shí)止損的目的。
??停工項(xiàng)目越快解決，越有利于抑制消極情緒的蔓延，鞏固市場信心，從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。
??經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，當(dāng)下政策重點(diǎn)還是應(yīng)當(dāng)穩(wěn)市場，保住市場主體的同時(shí)增強(qiáng)市場信心，避免持續(xù)下滑行情，只要當(dāng)前市場能夠穩(wěn)住，后期輔助一些實(shí)質(zhì)性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時(shí)間換空間，房地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)迎來穩(wěn)步修復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展階段。
