“金九銀十”之際，樓市暖風(fēng)頻頻，對(duì)于限購、限售等政策的積極調(diào)整成為繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的又一重要趨勢。
僅一周左右的時(shí)間內(nèi)，就有包括沈陽、南京、大連、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市全面取消了限購政策。
資料圖：城市高樓林立。 中新社記者 王東明 攝
多個(gè)熱點(diǎn)二線城市全面取消限購
自去年12月以來，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市著眼于調(diào)整樓市限購政策，但彼時(shí)的調(diào)整仍以優(yōu)化為主，有的城市甚至選擇在限購方面放松，輔以在限售方面進(jìn)行收緊。
但本輪限購政策的調(diào)整，則體現(xiàn)得更為全面和直接。
9月4日，遼寧沈陽發(fā)布的一系列房地產(chǎn)新政中，提到“取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求”。這也是繼今年3月取消二環(huán)外住房限購政策后，沈陽對(duì)住房限制性購售政策的再度調(diào)整，意味著沈陽限售政策的全面取消。
另一個(gè)省會(huì)城市江蘇南京隨即跟上。自9月8日起，南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。而上述4個(gè)主城區(qū)已是南京此前僅剩的限購區(qū)域，這也意味著南京限購政策的全面取消。
9月11日，山東省兩大城市青島、濟(jì)南同時(shí)宣布取消全域房地產(chǎn)限購，同時(shí)優(yōu)化住房上市交易年限，引發(fā)了更廣泛的關(guān)注。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w“新黃河客戶端”梳理，這意味著限購、限售最后兩個(gè)調(diào)控砝碼取消，濟(jì)南樓市延續(xù)七年的限制性調(diào)控工具已全部解除。
9月12日，鄭州市四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》，首先便提到取消二環(huán)內(nèi)住房限購政策等購房消費(fèi)限制性規(guī)定，取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購房需求。
限制性樓市調(diào)控政策主要包括限購、限貸、限售、限價(jià)以及限商，“五限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市嚴(yán)格調(diào)控的重要標(biāo)志。7月24日召開的中央政治局會(huì)議，作出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的最新判斷，也引領(lǐng)了限制性政策的調(diào)整與優(yōu)化。
“從政策角度來看，取消限購意味著降低購房門檻，原不具備資格的購房者重新獲得入市資格，進(jìn)而釋放一批購房需求，提振交易活躍度?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，取消限售則將會(huì)加快房屋在市場的流通力度，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。
資料圖：江蘇南京，秦淮河上畫舫游弋。 中新社記者 泱波 攝
各地調(diào)整有何特點(diǎn)
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月11日，有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島8城官宣全面取消限購政策。核心二線城市放開限購所產(chǎn)生的市場效果或?qū)⒚黠@大于其他低能級(jí)城市，因此對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言意義重大。
在對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整的整體趨勢下，是選擇“全面退出”還是“部分調(diào)整”，與各自城市的特點(diǎn)也直接相關(guān)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱，退出外圍限購、保留中心區(qū)限購的城市主要分為三種情況：一是一二線熱點(diǎn)城市中的核心城市；二是近年來人口集聚規(guī)模大、“一省獨(dú)大”的城市，樓市基本面還不錯(cuò)，比如西安、長沙等；三是供求關(guān)系極易緊張，漲落彈性大的城市，比如廈門。
“若全面退出限購，由于吸引人口能力強(qiáng)，這些城市對(duì)省內(nèi)其他地區(qū)的虹吸效應(yīng)太強(qiáng)，可能導(dǎo)致更多人群前來配置資產(chǎn)，省內(nèi)其他城市則被虹吸。”李宇嘉表示，完全退出限購的城市，主要特征就是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。
除了按照核心區(qū)、非核心區(qū)這樣的劃分標(biāo)準(zhǔn)，也有城市嘗試了不同的調(diào)整規(guī)則。例如，有著“最強(qiáng)地級(jí)市”之稱的江蘇蘇州，便提出“對(duì)于購買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購房資格審核”。
“按照這樣的限購措施，改善高端歸改善高端，首套剛需歸首套剛需，有松有放，有保有壓，限購政策在差別化執(zhí)行。120平方米的剛需戶型仍然受到限購限制或政策保護(hù)，在蘇州這樣的強(qiáng)二線城市來說，不至于因?yàn)?20平方米以上的限購政策調(diào)整而影響首套剛需置業(yè)?！?鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，強(qiáng)二線城市都有可能參考這種模式，靈活調(diào)整限購政策。
資料圖：蘇州古城近處的北寺塔與遠(yuǎn)處的現(xiàn)代樓宇相呼應(yīng)。 泱波 攝
或有更多城市跟進(jìn)調(diào)整
政策優(yōu)化空間的持續(xù)釋放，也讓9月上旬成為房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布的密集期。
“近期政策出臺(tái)頻次有所加快，9月已有超20地出臺(tái)政策近30條，接近8月政策頻次的半數(shù)。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜介紹，8月末9月初，北上廣深等二十余地落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，部分二線城市優(yōu)化限購限售政策、降低首付比例及房貸利率，各地因城施策節(jié)奏有所加快。
政策釋放后，帶來了短期內(nèi)一線城市成交量的迅速攀升。但是從全國來看，新房市場整體成交規(guī)模提升不明顯，政策顯效還需要時(shí)間。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周(9月4日-10日)全國重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比下降超20%。其中，北京、深圳銷售面積小幅提升；上海、廣州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)變化尚不明顯，上周成交面積環(huán)比均下降，當(dāng)然其中也包括網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的因素。
“對(duì)限購政策進(jìn)行優(yōu)化，有利于釋放更多購房需求，進(jìn)一步修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期，鞏固當(dāng)前市場企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對(duì)較好?！标愇撵o表示，預(yù)計(jì)未來二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化過去市場過熱階段出臺(tái)的樓市政策，進(jìn)一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。
