近期，中國人民銀行發(fā)布了《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》。
報告顯示，20.2%的居民對下季房價預期“下降”，這是自2019年以來城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告中首次對房價預期“下降”的居民占比超過20%。
同時，在消費、儲蓄和投資意愿選項中，問及未來三個月準備增加支出的項目時，僅14.3%的居民選擇購房，較上一季度下降3個百分點，跌幅較以往明顯。
對比2019年至今各季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示，當前居民對房價預期已跌至近5年最低點。
同時，4月12日中國人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計和社會融資數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶存款增加8.56萬億元，以全國14億人計算，人均多存了約6114元。居民儲蓄意愿仍然高漲。
01 央行發(fā)布城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查報告 20.2％的居民預期房價“下降”
2024年3月22日，中國人民銀行發(fā)布《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》（下稱《報告》），城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查是中國人民銀行1999年起建立的一項季度調(diào)查制度。每季在全國50個（大、中、?。┱{(diào)查城市、400個銀行網(wǎng)點各隨機抽取50名儲戶，全國共20000名儲戶作為調(diào)查對象。調(diào)查內(nèi)容包括儲戶對經(jīng)濟運行的總體判斷、儲蓄及負債情況、消費情況、儲戶基本情況等四個方面。
《報告》顯示，本季收入感受指數(shù)和收入信心指數(shù)雙雙下跌，分別較上季度下跌0.3個百分比和0.4個百分比。本季就業(yè)感受指數(shù)為34.1%，比上季下降1.2個百分點。其中，48.1%的居民認為“形勢嚴峻，就業(yè)難”或“看不準”。
聚焦到房地產(chǎn)來看，對下季房價，12.3%的居民預期“上漲”，53.9%的居民預期“基本不變”，20.2%的居民預期“下降”，13.6%的居民“看不準”。
對比2019年至今的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，這是近5年來首次對房價預期“下降”的居民占比超過20%。
從2019年至今的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告來看，對下季度房價預期上漲占比最多的是2019年第三季度，達29.30%，隨后便開始一路下滑，一直到2020年第三季度和2021年第一、二季度出現(xiàn)了小回升。
從房價預期下跌的趨勢來看，2019年第二、第三季度預期房價下跌的居民占比最少，僅9.80%，隨后在2020年第一季度預期下跌的居民占比出現(xiàn)一個小高點，為15.90%，此后一路下滑，一直到2021年第二季度降至10.00%，隨后再一路上升。
2022年第三季度是近5年來預期房價下跌居民占比首次超過預期房價上漲居民占比的一個季度，隨后雖然2023年第一季度在當年小陽春的推動下，預期房價上漲的居民占比再次回升，但此后一路下跌，一直到2023年第四季度跌至近5年最低位。
從2019年至今城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告中居民對下季度房價預期趨勢來看，受調(diào)查的居民對下季度的房價預期與當時整體市場走勢關聯(lián)度較高。市場表現(xiàn)較好時，居民對房價預期較樂觀，市場差時，居民對房價預期悲觀，市場出現(xiàn)復蘇時，居民對房價預期也將有所修復。
02 購房意愿降至5年最低點 居民儲蓄意愿仍在加強
《報告》顯示，在消費、儲蓄和投資意愿中，傾向于“更多消費”的居民占23.3%，比上季增加1.5 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.0%，比上季減少1.2 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.6%，比上季減少0.3 個百分點。
在問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：醫(yī)療保健(28.4%)、教育（27.8%）、旅游（21.9%）、社交文化和娛樂(20.9%)、大額商品(17.0%)、保險(14.9%)和購房(14.3%)。
對比2019年至今未來三個月準備增加支出的項目中購房選項占比，我們發(fā)現(xiàn)，2023年第四季度較上一季度下跌明顯。
2019年至今，對未來三個月準備增加的支出項中購房比例最高的是2019年第一、第三季度，達21.50%，隨后開始下滑，一直降至如今的14.3%。從漲跌幅來看，大部分漲跌幅都在1%以內(nèi)，而2023年第四季度較第三季度跌幅達3個百分點，為近五年來跌幅最高。
不僅如此，據(jù)2024年4月12日中國人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計和社會融資數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣存款增加11.24萬億元。其中，住戶存款增加8.56萬億元，若以全國14億人計算，人均多存了約6114元。
截至2024年2月末，住戶存款余額為143.24萬億元，依此計算3月末住戶存款余額已超150萬億元，達151.8萬億元，若以全國14億人計算，至3月末，人均存款約10.84萬元。居民存款意愿仍然高漲。
03 一季度新房成交再探底 信心修復仍是關鍵
2024年一季度，在去年高基數(shù)以及購房信心、收入預期仍未恢復之下，整體表現(xiàn)相對慘淡。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，整體樓市延續(xù)探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達43%。整體一線韌性略強于二三線城市，不同城市除3月單月環(huán)比增長之外，同比和累計同比全線飄綠，多數(shù)城市一季度降幅都在5成及以上。
百強房企1-3月實現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比下降47.5%，業(yè)績規(guī)模仍處于近六年低位。
可以看到，今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁，但市場并未出現(xiàn)明顯修復，市場整體走向并不明朗。預計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖，企業(yè)銷售仍將持續(xù)面臨較大壓力。
我們認為，在當前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當下，修復預期是關鍵。
未來政策仍有進一步的寬松空間，尤其是一線城市核心區(qū)域限購以及部分二線城市限制性政策的全面解綁，或在一定程度上助力市場企穩(wěn)。
整體來看，在市場預期和信心尚未修復之前，市場仍將處于筑底調(diào)整的階段，仍存在較大不確定性，還需要更多利好政策和時間。
未來核心一二線城市在政策利好下或?qū)⒂瓉睃c狀復蘇，但三四線多數(shù)城市已經(jīng)歷近兩年調(diào)整，目前下挫至成交底部，市場熱度已處于跌無可跌、有價無市的停滯狀態(tài)，筑底行情還將延續(xù)。
未來成交總量規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)弱復蘇走勢，對房企來說仍需積極推盤，做好銷售，把握結構性機會。（來源：丁祖昱評樓市）
