住房“以舊換新”的城市仍在增加，澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少52個(gè)城市推出“以舊換新”相關(guān)政策。就城市量級(jí)而言，上海深圳已經(jīng)加入，廣州則是“正向開發(fā)商摸查、收集相關(guān)意向”。
就形式而言，“以舊換新”的途徑也更豐富，主要涉及四類。最初的模式為，提前鎖定新房房源并優(yōu)先出售舊房的“代售購(gòu)新”模式；二是回購(gòu)方式，有城市用財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)房企收購(gòu)舊房以達(dá)到賣新的效果、國(guó)企收購(gòu)用作保障房、政府收購(gòu)用作安置房；三是，為活躍購(gòu)房市場(chǎng)，部分城市專門出臺(tái)“以舊換新”的配套措施，給予購(gòu)房者專屬優(yōu)惠、定向取消“限售”等。
最為獨(dú)特的當(dāng)屬“肇慶”模式，無(wú)需賣房即可“換新”。具體而言，在“以舊換新”的基礎(chǔ)上，廣東省肇慶市首次提出“舊轉(zhuǎn)?！保创媪糠课莩钟腥丝梢酝ㄟ^(guò)“舊轉(zhuǎn)?！钡男问浇挥烧y(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購(gòu)買商品房。
一線城市跟進(jìn)“以舊換新”，仍以“代售購(gòu)新”為主
上海跟進(jìn)“以舊換新”。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極響應(yīng)第五屆上?！拔逦遒?gòu)物節(jié)”，聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。
本次“以舊換新”活動(dòng)，主要針對(duì)計(jì)劃出售二手住房并購(gòu)買新房的購(gòu)房居民。購(gòu)房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成購(gòu)買新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。
參加“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。
在此之前，深圳已經(jīng)行動(dòng)，模式與上海類似。據(jù)深圳新聞網(wǎng)4月23日消息，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)。
本次“換馨家”活動(dòng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)積極參與，與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民簽署協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購(gòu)買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”；中介機(jī)構(gòu)則將優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房交易，縮短交易周期。
在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，開發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。
上海和深圳的模式均為“代售購(gòu)新”，即購(gòu)房者先選定新建商品住房與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房(“放心買”)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房(“優(yōu)先賣”)協(xié)議，明確意向買進(jìn)和售出房源。若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新建商品住房購(gòu)買手續(xù)；若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
同時(shí)，上海和深圳均倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)為換房人購(gòu)買新房提供購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠方案。
房地產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”，廣州跟不跟？廣州市有關(guān)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前正向開發(fā)商摸查、收集相關(guān)意向，也正在探索可操作性。
“以舊換新”模式——回購(gòu)
“代售購(gòu)新”之外，目前主流的“以舊換新”模式還包括回購(gòu)和政府提供補(bǔ)貼等政策支持兩種模式?；刭?gòu)又分為得以出售新房的房企回購(gòu)購(gòu)房者手中的二手房、國(guó)企收購(gòu)用作保障房、政府收購(gòu)用作安置房等。
房企回購(gòu)，甚至可獲財(cái)政補(bǔ)貼。以浙江省嘉興市海寧市為例，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。此外，安徽省宣城市寧國(guó)市的“以舊換新”政策要求，支持開發(fā)企業(yè)將閑置房屋轉(zhuǎn)型為“共享公寓”，創(chuàng)造新的收益。
也有城市提出，國(guó)企收購(gòu)用作保障房。江蘇省連云港發(fā)文稱，探索“賣舊換新”新方式，對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無(wú)后顧之憂。
另有一種回購(gòu)方式為政府回購(gòu)用作安置房，該方式基本將“以舊換新”與城中村改造、房票等政策結(jié)合。以四川南充市為例，鼓勵(lì)屬地人民政府在推進(jìn)城市危舊房改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中，采取“以舊換新”“購(gòu)房券救助”和“現(xiàn)金救助”等模式，在充分尊重群眾意愿基礎(chǔ)上拆除危舊房，通過(guò)發(fā)放“房票”等方式實(shí)施安置，也可購(gòu)買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。
肇慶模式——無(wú)需賣房，一次性獲取一定年限的租金以購(gòu)買新房
4月30日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、肇慶市財(cái)政局等7部門聯(lián)合印發(fā)了《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》。
肇慶提出鼓勵(lì)住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！?。將全市公積金增值收益的50%以上用于支持籌集建設(shè)保障性租賃住房和公租房。制定支持購(gòu)買改善性住房并推動(dòng)舊房轉(zhuǎn)保障性住房有關(guān)辦法，鼓勵(lì)有改善住房需求的市民群體，將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房，自愿申請(qǐng)納入保障性住房房源，經(jīng)屬地住房保障部門審核后，符合條件的，由屬地政府委托的機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱“實(shí)施部門”）參考市場(chǎng)價(jià)格一次性支付一定年限的租金進(jìn)行統(tǒng)租。申請(qǐng)人的全部租金收益用于新購(gòu)肇慶市行政區(qū)域范圍內(nèi)的新建商品住房。實(shí)施部門統(tǒng)租后的房屋用于本轄區(qū)保障性租賃住房或公租房運(yùn)營(yíng)。
政府給予補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策
最為普遍的是稅收優(yōu)惠。據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。
有城市通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)“以舊換新”。其中，山東省日照市因?yàn)榻o予20%的購(gòu)房款補(bǔ)貼備受關(guān)注。今年3月，日照市發(fā)文稱，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“以舊換新”業(yè)務(wù)，收購(gòu)的存量住房可以采取辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的方式完成二手房買賣流程。開發(fā)企業(yè)已足額支付二手房收購(gòu)款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí)，對(duì)二手房購(gòu)房人給予房款20%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠券補(bǔ)貼。二手房售房時(shí)間可參考不動(dòng)產(chǎn)登記部門轉(zhuǎn)移登記或轉(zhuǎn)移預(yù)告登記時(shí)間；“以舊換新”購(gòu)房時(shí)間以新建商品房網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。
類似的還有，湖北襄陽(yáng)的政策顯示，對(duì)出售原有住房并在半年內(nèi)購(gòu)買新建商品住房或購(gòu)買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，對(duì)已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼。
定向取消“限售”。以江蘇省無(wú)錫市為例，5月1日，無(wú)錫市發(fā)文稱，將加大“賣舊買新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在市區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房，并于2024年5月1日起在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置新建商品住房的家庭，給予政策支持。支持政策包括，對(duì)購(gòu)買新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓”的限制，按“先買后賣”順序“賣舊買新”。
還有城市給予公積金方面的支持政策。安徽省宣城市提出，“以舊換新”置換購(gòu)房人及其直系親屬符合住房公積金提取、貸款相關(guān)條件，可申請(qǐng)使用住房公積金。
