當(dāng)前，國(guó)內(nèi)上市房企上半年“成績(jī)單”已披露完畢。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，A股、H股共有56家上市房企上半年?duì)I業(yè)收入超百億元，其中，萬(wàn)科以及保利發(fā)展兩家房企銷(xiāo)售額超千億元。歸母凈利潤(rùn)方面，房企仍然普遍承壓，拋開(kāi)中國(guó)奧園因重組獲得一次性巨額收益外，僅有中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地兩家房企上半年凈利潤(rùn)超過(guò)百億元。
如何在深度調(diào)整中留在牌桌上，是企業(yè)面臨的共同話題。而隨著行業(yè)加速去庫(kù)存，當(dāng)前毛利率或已觸底，房企融資渠道也在持續(xù)打開(kāi)，市場(chǎng)的曙光已乍現(xiàn)，行業(yè)前景仍然廣闊。
毛利率有望逐步回升
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，105家A股和H股房企營(yíng)業(yè)收入均值為115.91億元，凈利潤(rùn)均值為1.45億元，行業(yè)盈利仍然承壓。
“上市房企盈利承壓，一方面是由于過(guò)去較高價(jià)格拿下的土地，進(jìn)入了項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)期，另一方面，房企對(duì)投資性物業(yè)以及存貨等計(jì)提減值，也成為影響利潤(rùn)水平的重要因素。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
從房企的上半年財(cái)報(bào)來(lái)看，銷(xiāo)售額超過(guò)百億元的房企銷(xiāo)售毛利率普遍在6%至22%之間，以A股市場(chǎng)凈利潤(rùn)最高的房企保利發(fā)展為例，公司上半年銷(xiāo)售毛利率為16.02%。回顧歷史數(shù)據(jù)，2021年及以前數(shù)年的上半年度，該公司的毛利率高達(dá)30%以上。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在8月30日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年以前地價(jià)高，當(dāng)前進(jìn)入結(jié)算期，給當(dāng)期利潤(rùn)帶來(lái)不小的壓力。
但可喜的是，隨著過(guò)去高成本的住宅加速去化，房企的毛利率水平有望逐步回升。
“就2024年全年來(lái)看，由于收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和重難點(diǎn)庫(kù)存去化的原因，毛利率仍然面臨一定壓力?！本G城中國(guó)管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)全年毛利率比去年會(huì)低一些，但基本上處于底部，隨著2022年和2023年獲得的項(xiàng)目逐步交付，未來(lái)的毛利率會(huì)有所改善。
除了加快開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交付、持續(xù)去庫(kù)存外，商業(yè)板塊的成熟也為房企貢獻(xiàn)持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)提升了房企的毛利率。
龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.7億元，其中運(yùn)營(yíng)及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊利潤(rùn)占比已提升至80%以上，也讓公司上半年的核心利潤(rùn)達(dá)到47.5億元。公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，按照這個(gè)速度，預(yù)計(jì)2028年底經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半。
保持融資渠道暢通
此外，降低融資成本、保障融資渠道的暢通亦是近年來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)重心。
從上半年來(lái)看，不少房企的融資利率正持續(xù)下降。以越秀地產(chǎn)為例，公司上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.57%，期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.47%。在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，越秀地產(chǎn)管理層表示，7月份于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券15億元，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，融資利率全年應(yīng)該有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
而另一大頭部房企華潤(rùn)置地債券利率已經(jīng)來(lái)到“1字頭”，公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)置地今年4月份發(fā)行的10億元超短債，期限為175天，發(fā)行利率為1.98%。
“融資利率下降意味著企業(yè)的借款成本降低。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可以減少財(cái)務(wù)成本，提高盈利能力。許多房企可以利用資金成本下降的機(jī)會(huì)，置換債務(wù)，從而降低還款壓力。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，債務(wù)周期變長(zhǎng)，也可以讓負(fù)債償還節(jié)奏與收入的節(jié)奏相匹配。
除了發(fā)行債券以及銀行借款外，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款方面，不少房企抓住機(jī)會(huì)，持續(xù)降低負(fù)債成本。
龍湖集團(tuán)管理層在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優(yōu)的成本，進(jìn)一步拉長(zhǎng)平均合同借貸年期，還讓公司得以用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS共計(jì)72億元。
出險(xiǎn)房企方面，保交付仍然是首要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，其中“白名單”機(jī)制發(fā)揮了重要作用。以融創(chuàng)中國(guó)為例，上半年，公司在全國(guó)52個(gè)城市交付約5.8萬(wàn)套房屋，累計(jì)獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復(fù)資金額超300億元，超110個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”。
