當前，國內(nèi)上市房企上半年“成績單”已披露完畢。從營業(yè)收入來看，A股、H股共有56家上市房企上半年營業(yè)收入超百億元，其中，萬科以及保利發(fā)展兩家房企銷售額超千億元。歸母凈利潤方面，房企仍然普遍承壓，拋開中國奧園因重組獲得一次性巨額收益外，僅有中國海外發(fā)展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過百億元。
如何在深度調(diào)整中留在牌桌上，是企業(yè)面臨的共同話題。而隨著行業(yè)加速去庫存，當前毛利率或已觸底，房企融資渠道也在持續(xù)打開，市場的曙光已乍現(xiàn)，行業(yè)前景仍然廣闊。
毛利率有望逐步回升
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，105家A股和H股房企營業(yè)收入均值為115.91億元，凈利潤均值為1.45億元，行業(yè)盈利仍然承壓。
“上市房企盈利承壓，一方面是由于過去較高價格拿下的土地，進入了項目結(jié)轉(zhuǎn)期，另一方面，房企對投資性物業(yè)以及存貨等計提減值，也成為影響利潤水平的重要因素?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。
從房企的上半年財報來看，銷售額超過百億元的房企銷售毛利率普遍在6%至22%之間，以A股市場凈利潤最高的房企保利發(fā)展為例，公司上半年銷售毛利率為16.02%?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，2021年及以前數(shù)年的上半年度，該公司的毛利率高達30%以上。
萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華在8月30日的中期業(yè)績會上表示，2022年以前地價高，當前進入結(jié)算期，給當期利潤帶來不小的壓力。
但可喜的是，隨著過去高成本的住宅加速去化，房企的毛利率水平有望逐步回升。
“就2024年全年來看，由于收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和重難點庫存去化的原因，毛利率仍然面臨一定壓力。”綠城中國管理層在中期業(yè)績會上表示，預計全年毛利率比去年會低一些，但基本上處于底部，隨著2022年和2023年獲得的項目逐步交付，未來的毛利率會有所改善。
除了加快開發(fā)項目的交付、持續(xù)去庫存外，商業(yè)板塊的成熟也為房企貢獻持續(xù)性的經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時提升了房企的毛利率。
龍湖集團上半年實現(xiàn)凈利潤58.7億元，其中運營及服務兩大業(yè)務板塊利潤占比已提升至80%以上，也讓公司上半年的核心利潤達到47.5億元。公司管理層在業(yè)績會上表示，按照這個速度，預計2028年底經(jīng)營性收入占比能夠過半。
保持融資渠道暢通
此外，降低融資成本、保障融資渠道的暢通亦是近年來房企的經(jīng)營重心。
從上半年來看，不少房企的融資利率正持續(xù)下降。以越秀地產(chǎn)為例，公司上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降41個基點至3.57%，期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。在業(yè)績會現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)管理層表示，7月份于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券15億元，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，融資利率全年應該有進一步下調(diào)的空間。
而另一大頭部房企華潤置地債券利率已經(jīng)來到“1字頭”，公開資料顯示，華潤置地今年4月份發(fā)行的10億元超短債，期限為175天，發(fā)行利率為1.98%。
“融資利率下降意味著企業(yè)的借款成本降低。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以減少財務成本，提高盈利能力。許多房企可以利用資金成本下降的機會，置換債務，從而降低還款壓力。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，同時，債務周期變長，也可以讓負債償還節(jié)奏與收入的節(jié)奏相匹配。
除了發(fā)行債券以及銀行借款外，在經(jīng)營性物業(yè)貸款方面，不少房企抓住機會，持續(xù)降低負債成本。
龍湖集團管理層在接受《證券日報》記者采訪時表示，經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優(yōu)的成本，進一步拉長平均合同借貸年期，還讓公司得以用經(jīng)營性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。
出險房企方面，保交付仍然是首要經(jīng)營目標，其中“白名單”機制發(fā)揮了重要作用。以融創(chuàng)中國為例，上半年，公司在全國52個城市交付約5.8萬套房屋，累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復資金額超300億元，超110個項目進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”。
