公元1105年，北宋有個叫李格非的干部，翰林學士出身，發(fā)表一篇關于洛陽地區(qū)的房地產(chǎn)報告書，報告書名曰《洛陽名園記》。他對當時大宋的西部都城洛陽數(shù)十個豪華型住宅和園林進行取樣分析，然后結合了數(shù)百年來洛陽地區(qū)房地產(chǎn)的走勢，得出了一個看空的結論，這個結論22年后果然得到證實。
李格非是誰？就是李清照她爸。
這篇報告究竟說了啥，究竟精確到什么程度，我們來拜讀一下關于這個報告及其總結，也就是《洛陽名園記》和《書“洛陽名園記”后》。
報告總結書的開端也不擺什么大數(shù)據(jù)，也不分析大宋央行的最新政策，而是開門見山地講洛陽的地理位置：“洛陽處天下之中”，處于國家的中心地段，怎么樣的中心地段呢？有肴山和澠池這樣的險阻，是陜西和甘肅的要害，是河南與河北的必經(jīng)之地。
從地產(chǎn)意義而言，是一塊處于中心地段的旺地，因而具有很強的指標意義，全國的政治經(jīng)濟形勢，都以洛陽這塊中心地段為指標；而洛陽地區(qū)的形勢又以什么為指標呢？是以洛陽的房地產(chǎn)為指標。
李格非是個悲觀的看空者，對于中心旺地洛陽的走勢，他很悲觀，認為經(jīng)濟中心的位置必然導致也是戰(zhàn)爭的中心位置，是各種軍事力量的必爭之地，“蓋四方必爭之地”。
國家沒事的話還好說，但如果基本面動蕩，政治經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，發(fā)生軍事沖突，那么洛陽必定是軍事沖突的第一波及地段，“天下當無事則已，有事則洛陽必受兵”。
在報告總結的第二部分，李格非老師講述了過去洛陽房地產(chǎn)興盛時期的概況，時間段是在“唐貞觀、開元年間”，也就是大唐盛世時期，當時的官僚和貴族在洛陽地區(qū)興建豪宅、別墅和園林的，據(jù)說有上千所。
數(shù)據(jù)上顯示的規(guī)模很宏大，就個例而言，這些樓盤也豪華到超乎想象，例如唐朝政府的執(zhí)政內(nèi)閣首腦牛僧孺首相，在這里就建有歸仁園，據(jù)李格非的報告書考察認定：此處樓盤占有整個洛陽的一個街區(qū)那么大，大概有四五百畝地的面積，換算成當今的計量單位就是：30多萬平方米。
這可不像某些房地產(chǎn)廣告，把毫不相關的什么花園果園也扯到自己樓盤里來，歸仁園的果園花園那可是自個擁有的，而且也不會忽悠住戶一番，然后拔了樹木花草再建樓盤。當然，那是唐朝，素質(zhì)跟現(xiàn)代人不一樣。
當時的樓盤林園設計相當科學精致，報告書提到了一處名為“湖園”的樓盤，是唐憲宗時期的名相裴度建的，它的設計做到了六個兼顧：在規(guī)模宏大的同時能保持幽邃的氣氛；人工而不傷天然，雖然都是人力造出來的，卻有古樸的特質(zhì)；雖然園內(nèi)水池瀑布多，但不妨礙進行整體上的眺望。這個樓盤，當年白居易也來考察過。
當然，白居易老師在這里也有自己的宅子，名為“大字寺園”，根據(jù)白居易自己的記載，該樓盤居住面積五畝，園林面積十畝，綠化也很到位，“有竹千竿”。能有這樣的豪宅住，當然樂觀啦，干嗎不叫自己為“白樂天”呢。
此外，在這里有地產(chǎn)的還有唐朝初期軍界老大李靖，也就是傳說中紅拂女的男朋友，他的豪宅名曰“仁豐園”。
講到這里就不啰嗦了，也沒必要替一千多年前的唐朝賣房地產(chǎn)廣告，報告書羅列這些情況，只是說明：處于中心旺地的洛陽，確實是豪宅云集之地。這么多政界軍界商界的重量級人物，將宅子選在這里，當時洛陽的地價房價可想而知。
然而，愿景并不因為一時的繁華而走好，對于房地產(chǎn)，不能光考量地理因素、政治因素和經(jīng)濟因素，放長了考量，還要考慮到戰(zhàn)爭因素。
八世紀中期，郭子儀、李光弼軍隊與安祿山叛軍的決戰(zhàn)，就是在洛陽一帶展開的。戰(zhàn)況對于洛陽樓市的破壞，報告總結書里有簡單介紹：樓盤里的綠化地段，例如“池塘竹樹”，都慘遭軍用作戰(zhàn)車輛踐踏，變成了廢墟；而那些建筑物也在戰(zhàn)火中“化而為灰燼”，唐朝這個政權的基本面不好，洛陽的樓市也跟著下跌，甚至走向毀滅，李格非感嘆洛陽的樓盤“與唐共滅而俱亡”。
總結書在這里概括了一個規(guī)律：房地產(chǎn)的走勢，就是洛陽興衰的象征，“園囿之興廢，洛陽盛衰之候也”。然后，進一步總結：國家的基本面好不好，就看洛陽的基本面好不好，洛陽的基本面好不好，就看洛陽的房地產(chǎn)市場。
形勢好不好，看中心地段，中心地段好不好，看房地產(chǎn)?？偨Y出這條規(guī)律，李格非老師說明了自己的意圖：我做這份報告不是閑著沒事干，而是事關天下興亡的，“則《名園記》之作，予豈徒然哉”？我難道是白白地寫這篇報告嗎？
樓市有個衰而復興的過程，它往往跟政治經(jīng)濟戰(zhàn)爭這些基本面緊緊相扣。唐朝和五代的戰(zhàn)亂過去了，洛陽樓市跌到谷底，又慢慢上拉，關于這個緩慢的恢復過程，我就不贅述了，到了宋朝，和平再次降臨中心地段，洛陽的豪宅樓盤又旺起來。
報告書中講到，北宋的保守黨黨魁司馬光教授，在洛陽就有一處樓盤：獨樂園。不過，這處樓盤比較小，“卑小不可與他園班（比較）”。反映了園主清廉的品格。
宋朝上了級別的領導干部，一般都喜歡在東京開封城上班，去洛陽休閑度假，如果政治上失意了，更喜歡待在洛陽進行休假性退休。
還有保守黨的精神領袖之一，范仲淹變法的老搭檔：富弼。富老也在洛陽置業(yè)，樓盤叫“富鄭公園”。洛陽首富董老板的樓盤分為“東園”和“西園”，人走在里面會迷路，“而屈曲深邃，游者至此往往相失。”
而房產(chǎn)調(diào)查報告書的作者李格非，與這些園林樓盤的關系也很緊密，李格非老師的老婆，李清照美眉的媽媽就是洛陽大樓盤環(huán)溪樓盤業(yè)主，大宋狀元王拱辰的孫女。
這樣的身份很利于李老師進行樓盤的考察。李清照外公家的環(huán)溪宅院，“宏大壯麗，洛中無逾者”，洛陽城里沒有能比得上的，一個廳子里能坐幾百人，簡直是個大舞廳，開大型派對沒問題。布局也利于觀瞻，可以看得清洛陽十幾里風景和皇家宮殿的千門萬戶。
然而，李格非并沒有被眼前的繁華地產(chǎn)景象所迷惑，他似乎很悲觀，是什么使他對北宋的樓盤悲觀呢？在報告總結書里他這樣分析：如果大宋王朝的官吏們放縱自己的一己之私，心里沒有裝著國家，天天將心思放在自家樓盤園林上，前景恐怕……李格非似乎看到洛陽樓盤的基本面不太好，這種基本面上的隱患可能殃及到洛陽那些富麗堂皇的園林。
因此李格非做出很悲觀的預估：照這樣下去，宋王朝的大員們想要退下來在洛陽享受生活，還有可能嗎，唐朝末年的跌落局面恐怕又要在洛陽重演，“欲退享受此，得乎？唐之末路是已。”
這是一份極其悲觀的關于北宋樓市的報告書，李格非老師的身份雖然和這些豪華樓盤捆在一起，但沒有違心唱多，而是客觀地提出了自己的擔心。什么叫專業(yè)眼光？什么是叫人文精神？這就是。
報告發(fā)布20多年后，金兵鐵蹄踏入中原，洛陽的花花園林，豪華樓盤，又像報告總結書中所言“化而為灰燼”。李格非的專業(yè)眼光受到業(yè)界的肯定，《宋史》就這么評價：“其后洛陽陷于金，人以為知言。”后來洛陽陷落金兵之手，大家都認為李格非有精確的預測評估水平。
