第三部分 房地產(chǎn)業(yè)
20.關(guān)于土地價(jià)款的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)等。
土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門(mén)出具。
拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。
征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過(guò)政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門(mén)出具的非稅收入票據(jù)。
開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門(mén)繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門(mén)出具的非稅收入票據(jù)。
目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
21.關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問(wèn)題《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。
在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問(wèn)題；二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問(wèn)題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒(méi)有抵扣完畢的現(xiàn)象）。
三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問(wèn)題。
22.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。
23.市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？
在市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，不在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
24.關(guān)于代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。
25.在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
?。?）2016年5月1日后，納稅人購(gòu)入的原材料等物資用途明確，直接用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報(bào)抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月申報(bào)抵扣。
?。?）納稅人購(gòu)入的原材料用途不明的，可在購(gòu)入當(dāng)期按規(guī)定直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的原材料用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個(gè)月再行抵扣。
?。?）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。
26.關(guān)于房地產(chǎn)公司
一般納稅人一次購(gòu)地、分期開(kāi)發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯?wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開(kāi)發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：
?。?）首先，計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開(kāi)發(fā)用地總面積）
?。?）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。
?。?）從政府部門(mén)取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。
27.關(guān)于房地產(chǎn)公司預(yù)售產(chǎn)品已納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的問(wèn)題
房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)售的產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的，均應(yīng)在4月30日前就所收取的款項(xiàng)全額開(kāi)具地稅部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。
28.關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問(wèn)題總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來(lái)確定。
一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
29.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日前開(kāi)工、2016年5月1日后竣工的，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
可以。
30.人防工程出售或者出租的問(wèn)題
納稅人將人防工程建成商鋪、車庫(kù)，對(duì)外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。
納稅人將開(kāi)工日期在2016年4月30日前的人防工程對(duì)外出售或者出租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
