張鵬：戰(zhàn)略布局上吻合市場(chǎng)趨勢(shì)，使當(dāng)代置業(yè)在上半年獲得一定的速度。我們?cè)谝褢?zhàn)略聚焦一二線城市，布局長(zhǎng)三角、珠三角，新進(jìn)上海、蘇州、西安、佛山等城市。所以，在下半年，會(huì)依然是這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，把更多的資源向一線城市、強(qiáng)二線城市進(jìn)行傾斜。目前，在蘇州，合肥，上海等長(zhǎng)三角板塊，當(dāng)代置業(yè)都有不錯(cuò)的區(qū)域市場(chǎng)占有率。關(guān)于價(jià)格走勢(shì)，影響價(jià)格的因素有特別多，比如土地市場(chǎng)的好壞，政策的松緊，我們還是期盼一個(gè)健康穩(wěn)定的價(jià)格走勢(shì)，驟漲和驟跌都容易。
在所處的(城市),你預(yù)計(jì)的土地市場(chǎng)是什么狀態(tài)?所在企業(yè)(集團(tuán))下半年有無(wú)拿地的計(jì)劃?
張鵬：北京的土地市場(chǎng)，比我們想象中要更為嚴(yán)峻。 北京的土地資源從上半年開始就是嚴(yán)控的局勢(shì)，下半年這個(gè)政策也沒有松動(dòng)的跡象，下半年北京的土地放量依然會(huì)比較少，在整體去庫(kù)存的戰(zhàn)略方向下，短時(shí)間內(nèi)一線城市控制增量是不會(huì)改變的。當(dāng)代置業(yè)一直處于穩(wěn)健發(fā)展期，不會(huì)放棄任何一塊優(yōu)質(zhì)土地，拿地戰(zhàn)略將會(huì)集中在已經(jīng)進(jìn)入的一線和強(qiáng)二線城市，對(duì)于個(gè)別發(fā)展較好的強(qiáng)二線城市也會(huì)積極拓展，并進(jìn)入。
對(duì)下半年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看?一線城市/新型城鎮(zhèn)化區(qū)域。
張鵬：這個(gè)其實(shí)誰(shuí)都給不了準(zhǔn)確回答。其實(shí)從幾年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)定性了，既不會(huì)像以前一樣瘋狂的暴利，也不會(huì)像悲觀主義者眼中這樣慘淡。上半年因?yàn)檎叩睦?，投資者的預(yù)期，地產(chǎn)迎來(lái)十分特殊的一輪發(fā)展，不過(guò)這并沒有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)整體的趨勢(shì)，而且，在地方政府已經(jīng)出現(xiàn)了很多相應(yīng)的措施抑制市場(chǎng)的過(guò)載。從市場(chǎng)井噴到政策抑制的這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)中，一線城市區(qū)域因?yàn)橄劝l(fā)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政策刺激不如二線城市那么大。所以，二三線城市在下半年將會(huì)受到市場(chǎng)較大波動(dòng)，而一線城市趨于穩(wěn)定。
年下半年什么樣的產(chǎn)品受市場(chǎng)看好?
張鵬：差異化的產(chǎn)品，真實(shí)地為客戶打造的產(chǎn)品，會(huì)更被市場(chǎng)看好。
差異化代表了產(chǎn)品的唯一性，而舒適化代表產(chǎn)品的利他性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的金融屬性在以后將會(huì)逐漸減弱，取而代之的是居住屬性的逐漸增強(qiáng)。
像當(dāng)代置業(yè)這樣，堅(jiān)持綠色差異化戰(zhàn)略的房企優(yōu)勢(shì)會(huì)逐步凸顯。關(guān)注生存環(huán)境，關(guān)注居者健康，堅(jiān)持綠色建筑，提供舒適節(jié)能住宅。一則擔(dān)當(dāng)世界環(huán)保之重任；二則符合國(guó)家綠色之戰(zhàn)略；三則順應(yīng)健康人居之需求。當(dāng)代置業(yè)的MOMΛ系列已經(jīng)在所進(jìn)入的城市擁有眾多綠粉，我們也關(guān)注到有許多城市在招商引資中為房企設(shè)立綠色門檻。
請(qǐng)問(wèn)您對(duì)下半年宏觀政策層面的預(yù)測(cè)(利率、金融等其他影響調(diào)控的政策)?
張鵬：下半年，具體的宏觀政策我們很難預(yù)測(cè)，但是在新的時(shí)代背景下，有三個(gè)趨勢(shì)是不可逆的。
第一，金融化。房地產(chǎn)金融全面突圍。在信貸和債券市場(chǎng)當(dāng)中已經(jīng)明顯的放量和突破。在信貸方面，房地產(chǎn)信貸累計(jì)達(dá)到了20萬(wàn)億，與此同時(shí)，今年房地產(chǎn)債券市場(chǎng)同樣發(fā)展迅猛。也帶來(lái)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)，房地產(chǎn)+金融將是下一輪洗牌的關(guān)鍵點(diǎn)。
第二，泛地產(chǎn)。泛地產(chǎn)行業(yè)全面興盛。包括物業(yè)公司、地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)＋地產(chǎn)型公司等在內(nèi)的房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)在資本市場(chǎng)上也獲了不俗的發(fā)展。未來(lái)房地產(chǎn)的主業(yè)不再僅僅是開發(fā)商了，是城市運(yùn)營(yíng)商，也是服務(wù)提供商，更是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
第三，全價(jià)值。房地產(chǎn)基金向全價(jià)值鏈全面進(jìn)軍。大量房地產(chǎn)基金在向房地產(chǎn)全價(jià)值鏈PE投資進(jìn)軍，在向房地產(chǎn)相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)域、新產(chǎn)業(yè)的PE進(jìn)軍。全價(jià)值鏈的發(fā)展將是房地產(chǎn)最新型的市場(chǎng)，新產(chǎn)業(yè)鏈的組成會(huì)占房地產(chǎn)更大的比重。全價(jià)值鏈和新產(chǎn)業(yè)鏈投資比重的不斷加大，將成為房地產(chǎn)基金發(fā)展的新常態(tài)。
宏觀政策會(huì)促進(jìn)這些趨勢(shì)。
中小房企下半年破局之路在哪里?
張鵬：房企也都面臨著三個(gè)突破。誰(shuí)能完成這三個(gè)突破，誰(shuí)就能站在地產(chǎn)異軍突起的其列。
第一個(gè)是產(chǎn)品突破，也就是按照客戶需求，為客戶未來(lái)生活方式設(shè)計(jì)產(chǎn)品，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)鉤，也就是現(xiàn)在說(shuō)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革；
第二個(gè)是融資結(jié)構(gòu)突破，原來(lái)融資以債為主，渠道單一，現(xiàn)在金融創(chuàng)新越來(lái)越多，不動(dòng)產(chǎn)的金融化撲面而來(lái)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、基金都會(huì)逐步市場(chǎng)化，多元化、證券化、股權(quán)融資使企業(yè)調(diào)整金融結(jié)構(gòu)，降低資金成本；
第三個(gè)是客戶運(yùn)營(yíng)突破，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)都是以土地、產(chǎn)品為主線的，獲取土地，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，建設(shè)房子然后銷售，要真正以客戶為核心，運(yùn)營(yíng)客戶，維護(hù)客戶，形成客戶品牌，讓客戶感受到生活方式的改變，而不僅是物理的空間，而是一個(gè)有創(chuàng)意、有文化、有生活、有教育、有未來(lái)的社區(qū)，這需要研究客戶、引導(dǎo)客戶、客戶參與，和客戶共同打造一個(gè)未來(lái)模式的生活方式。這也是從增量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)向以存量市場(chǎng)為主的一轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
