炎炎夏日，各大有錢任性的房企讓全國各地的土拍市場也過了一個“酷暑”。
近日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價77.15億元。其中，三大地塊以高價售出成為此次拍賣看點，僅這三個地塊就貢獻了74.4億元的土地金。
事實上，放眼全國，今年1-6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍。同時，記者發(fā)現(xiàn)，高總價、高單價、高溢價率為特征的“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，并不斷刺激當?shù)貥鞘?。那么，這樣的“三高”地塊不斷出現(xiàn)的原因有哪些？
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向長江商報記者表示：“2016年引爆這輪土地市場熱潮的導火線就是房價上漲，背后的根源有融資成本低廉、直接融資開啟、房企不缺錢；央企維護房地產(chǎn)牌照，以避免退出房地產(chǎn)業(yè)務；土地供應量下降，一二線城市土地供應短缺，倒逼房企有錢沒錢都要買地?！蓖瑫r，他預言：“土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)，房企搶‘地王’開始從國企蔓延到民企，預計未來土地競爭會愈來愈激烈。但是，這股熱潮或?qū)㈦S著市場調(diào)整的到來以及政府調(diào)控收緊，而逐漸趨于平靜?！?/p>
二線城市“地王”井噴
除了接棒房價上漲，二線城市的土地市場相比一線城市，同樣毫不遜色。就在最近一段時間，二線城市的土地市場熱潮格外奪人眼球，引發(fā)市場強烈關(guān)注。
在沒有設置熔斷機制的武漢，創(chuàng)紀錄的高價地被“批量制造”。就在7月28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。
據(jù)悉，今年上半年，武漢共誕生11宗“地王”，而進入7月后，武漢單價最高地塊已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關(guān)。
記者了解到，根據(jù)2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個月、日光盤頻現(xiàn)，武漢土地市場熱度開始蹭蹭上躥。進入2016年，幾乎每一宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。
湖北中原研究經(jīng)理楊麗宇向記者表示，下半年還會有更多更優(yōu)質(zhì)的地塊推出，武漢土地市場的熱度已毋庸置疑。放眼全國，正迎來“地王”酷暑的也絕不止武漢這一個城市。據(jù)悉，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。
中原地產(chǎn)研究報告指出，“地王”誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。
對于二線城市“地王”井噴的現(xiàn)象，克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉在接受長江商報記者采訪時指出：“在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市。但京滬深今年出讓的土地可謂少之又少，對于房企來說明顯‘吃不飽’，且由于一線城市房價的過快上漲，3月底上海、深圳已加強了對樓市的調(diào)控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。而土地供應量難以匹配企業(yè)投資需求，‘僧多粥少’直接造成了強二線城市逢土拍必出‘地王’的尷尬局面?！?/p>
央企引領(lǐng)拿地風潮房價預期或受影響
長江商報記者梳理各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中，有52宗被國企獲得。
分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。對此，謝逸楓表示：“上市房企、央企、國企作為本輪‘地王’潮主力軍團，占到地王房企總數(shù)比例的80%以上。由于這三類房企財力雄厚，融資成本低，手握大把現(xiàn)金。特別是一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊稀少，土地供應持續(xù)下降。”
與此同時，“地王”頻出，大眾最為關(guān)心的問題是對房價的影響。
謝逸楓指出：“地價對房價的推動力占20%以上，有的城市占50%。高地價與心理預期及房企砸錢搶‘地王’，都會讓房價處于上漲的判斷。不僅周邊樓盤房價會上漲，‘地王’樓盤更會暴漲，呈現(xiàn)解套形勢?！彼麖娬{(diào)：“歷次‘地王潮’高點的出現(xiàn)都預示著房價同比漲幅將放緩,即房地產(chǎn)景氣度見頂回落?！?/p>
記者了解到，2009年和2013年“地王潮”的高點均對應著同期房價同比漲幅的峰值,地價與房價走勢基本同步。2016年5月—6月全國商品房與住宅價格漲幅連續(xù)兩個月收窄，而70大中城市新建商品住宅價格亦呈現(xiàn)連續(xù)幾個月漲幅收窄。結(jié)合其它先行指標來看，2016年4月商品房銷售面積同比增速創(chuàng)下2015年以來的新高，高達36.5%，5月累計同比增速開始回落至33.2%，6月累計同比增速開始回落至27.9%，比1月—5月回落5.3%。
謝逸楓坦言：“這也許預示著未來房地產(chǎn)景氣度存在下行趨勢。反映出土地供應相對不足以及土地財政不可持續(xù)的客觀現(xiàn)實。因此，房企要保持冷靜審慎的態(tài)度拿地，密切關(guān)注地方政府限購限貸政策變化以及貨幣政策的導向及市場供求變化，至于已拿到手的地王項目，時間換空間并不能讓所有地王解套，需時刻警惕市場轉(zhuǎn)向帶來的風險。”
土地市場出現(xiàn)盤整跡象
土地市場異?；鸨耐瑫r，不斷攀升的土地價格和房價，讓許多城市不得不推出一系列的專項政策，為防止高價地風險，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規(guī)定超過紅線競價無效。對此，部分市場人士認為，盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制，但并非長久之計，當務之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場，應給予一二線城市更多的住宅用地指標，減少對中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點農(nóng)村集體土地直接進入非農(nóng)建設用地市場，尤其是住宅用地市場。
那么，市場出現(xiàn)盤整跡象，是否會給土地市場熱潮澆上一瓢涼水，從而導致“地王潮”現(xiàn)象的消退？
記者發(fā)現(xiàn)，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，土地市場交易情況出現(xiàn)明顯回落跡象。中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日至10日），土地市場交易量出現(xiàn)明顯下滑，包括北上廣深等在內(nèi)的27個主要城市成交量環(huán)比下滑32%。其中，一線城市跌幅最大，共成交75.04萬平方米，環(huán)比下跌41.6%，北京、上海、廣州三個城市環(huán)比跌幅達4成左右，深圳稍好一些，但環(huán)比跌幅也接近3成。
雖然此次成交量的下滑在一定程度上受到氣候因素影響，但不可否認的是，在去庫存的大背景下，持續(xù)的低利率水平以及寬松的購房環(huán)境，已經(jīng)使得市場購買力得到極大釋放。在這種情況下，未來市場購買力能否保持此前的旺盛態(tài)勢，目前不得而知。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫。有分析人士指出，隨著市場成交量回落，未來邊際成交將持續(xù)走弱，市場調(diào)整的結(jié)果會傳導到土地市場，并促使其降溫。
在楊科偉看來：“隨著高價地的頻繁出現(xiàn)，也會導致政策收緊。在今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如南京、蘇州等城市，對土地進行限價；合肥也出臺調(diào)控措施，主要通過“限貸”來打壓投機性需求。由此，‘地王潮’極有可能會隨著市場的自我調(diào)整及調(diào)控收緊而逐漸消退下去?！?/p>
在今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如南京、蘇州等城市，對土地進行限價。由此，“地王潮”極有可能會隨著市場的自我調(diào)整及調(diào)控收緊而逐漸消退下去。
