上半年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，部分一二線城市房價(jià)、地價(jià)和成交量大幅上漲，去庫存似乎初見成效。
世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)預(yù)測，下半年房價(jià)總體還會(huì)持續(xù)上漲，但住宅銷售增速將放緩。而且由于一二線及三四線庫存情況不同，接下來一線及重點(diǎn)二線的調(diào)控政策將收緊，政策依然是影響下半年樓市走向的關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)方面，雖然商業(yè)地產(chǎn)空置率、去庫存難等問題已開始顯現(xiàn)，但在城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，國內(nèi)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)仍在持續(xù)增加。
據(jù)劉蔚海介紹，世邦魏理仕定期調(diào)研的17個(gè)主要城市中，未來三年將分別新增優(yōu)質(zhì)寫字樓和優(yōu)質(zhì)商鋪約3200萬平方米和2300萬平方米，年均總量分別增長14%和11%。
這一數(shù)據(jù)意味著，在城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，未來三年，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍將處于高峰期，尤其二線城市的增長速度會(huì)更快，使得市場競爭狀況更激烈。
劉蔚海表示，商業(yè)及寫字樓過剩已成為短期內(nèi)大部分二線城市面臨的共同問題。
為此，不少省市出臺(tái)“商改住”政策以幫助解決商業(yè)地產(chǎn)庫存問題，但基于每個(gè)城市的情況都不同，該政策的效果如何將取決于不同地方的需求水平、執(zhí)行力度，以及后續(xù)是否有財(cái)稅等配套的優(yōu)惠政策推出。
近年興起的聯(lián)合辦公也被認(rèn)為是可以解決寫字樓庫存的方案之一，且在國家倡導(dǎo)大眾創(chuàng)業(yè)的背景下，聯(lián)合辦公更具有著廣闊的發(fā)展空間。
劉蔚海指出，聯(lián)合辦公的主要需求方為初創(chuàng)型企業(yè)，此類企業(yè)租金承受力較低，除了辦公空間外更需要金融、行政、財(cái)政等各種配套服務(wù)。因此，一線城市的聯(lián)合辦公發(fā)展空間會(huì)更大，而在發(fā)展聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)時(shí)，開發(fā)商也需要注意空間和服務(wù)能否和需求對接。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年以來樓市成交回暖，您認(rèn)為下半年的趨勢將如何發(fā)展？
劉蔚海：按國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-5月份住宅銷售面積累計(jì)達(dá)到4.3億，比去年同期增長了34%，增長速度較1-4月下滑了4.6%；5月份70個(gè)大中型城市商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有60個(gè)，比4月份減少了5個(gè)，同時(shí)漲幅也有所收窄。一線城市平均的增幅也收窄了0.8%，二三線城市是0.2%。
由此看來，去庫存還是在推進(jìn)的，5月全國住宅待售面積有4.4億平方米，較4月份減少了720萬平米，尤其是三線城市去庫存的趨勢，二季度以來開始向好，這與政策分化后調(diào)控收緊的一二線城市樓市需求向周邊三線城市溢出有關(guān)。
從數(shù)據(jù)來看，下半年的趨勢首先是政策會(huì)繼續(xù)分化，一線和部分二線城市樓市調(diào)控應(yīng)該會(huì)收緊，但是二線城市收緊力度會(huì)比較謹(jǐn)慎，其余二三線城市會(huì)繼續(xù)保持較為寬松的政策。
第二是房價(jià)總體持續(xù)上漲，但增速放緩。不過在信貸整體寬松的態(tài)勢下，價(jià)格上漲是不可避免的。部分一二線城市政策轉(zhuǎn)向?qū)⑹乖龇啪彛唐趤砜?，一二線城市與三四線城市的分化有收窄趨勢。
第三，三線城市去庫存有待驗(yàn)證，同時(shí)下半年住宅銷售的分化速度會(huì)繼續(xù)放緩。因?yàn)榻衲暌詠碜≌_發(fā)投資呈現(xiàn)逐步加速態(tài)勢，1-5月同比增速為6.8%，較1-4月的6.4%進(jìn)一步提升。三線城市由一二線城市帶動(dòng)和輻射的反彈將受到市場需求規(guī)模有限的限制，同時(shí)寬松政策效應(yīng)也有鈍化跡象，下半年部分城市庫存重新上升亦不無可能。
所以總的來說，下半年住宅銷售增速將繼續(xù)放緩。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多城市土地成交升溫，是否這個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的上漲？
劉蔚海：地價(jià)上升并不是房價(jià)上升的必然因素，這一輪房價(jià)上漲的根本原因，在于樓市政策推動(dòng)下資金向房地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)向，就是錢多了。政策是影響樓市的重要因素，調(diào)控對樓市的影響一般是由銷量逐步向價(jià)格傳導(dǎo)，所以政策是關(guān)鍵。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去庫存形勢下，出現(xiàn)了一線豪宅化和二線地王熱的現(xiàn)象，熱潮過后，您覺得這部分的城市會(huì)呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？
劉蔚海：近年來一線城市的一些泛豪宅，或者是某些二線城市的地王現(xiàn)象，有去庫存的原因，也有流動(dòng)性充裕和政策的影響，后期這些市場走勢很大程度上取決于土地的預(yù)售、供應(yīng)，以及樓市的狀態(tài)、稅收、行政政策等各種因素的影響。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從世邦魏理仕的專業(yè)物業(yè)估價(jià)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來看，近兩年商業(yè)物業(yè)的估值是否面臨增長瓶頸甚至下滑趨勢？在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入大量資金和時(shí)間的房企，應(yīng)該怎樣應(yīng)對這種變化？
劉蔚海：從全國的宏觀數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，今年以來辦公和商業(yè)用房的庫存水平仍呈現(xiàn)上升趨勢，但是從反映終端用戶需求的租賃市場來看，商業(yè)地產(chǎn)的走勢在不同的城市存在明顯的差別。
從世邦魏理仕定期調(diào)研的17個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)來看，一線城市總體表現(xiàn)要優(yōu)于二線城市，這一差異性在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場更為明顯。
一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)尤其是寫字樓的良好表現(xiàn)，使得2015年以來一線城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)的資本值上升，而部分二線城市商業(yè)地產(chǎn)則由于集中供應(yīng)入市、需求疲軟，從而對資本值產(chǎn)生一定的向下牽引。
在城市化進(jìn)程帶動(dòng)下，未來三年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍將處于高峰期。據(jù)世邦魏理仕對17個(gè)主要城市調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018間，17個(gè)城市將分別新增優(yōu)質(zhì)寫字樓和優(yōu)質(zhì)商鋪約3200萬和2300萬平方米，意味著這三年間寫字樓和商鋪的總量年均增長14%和11%，二線城市的增速更快，市場競爭亦更為激勵(lì)。
在此背景下，需要商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商和投資者在區(qū)域策略制定、項(xiàng)目選址、資產(chǎn)收購和處置、輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的平衡、產(chǎn)品金融化等方面結(jié)合自身運(yùn)營能力和財(cái)務(wù)情況作出有針對性的安排，對發(fā)展商的綜合實(shí)力要求也在提高。尤其在優(yōu)質(zhì)商鋪（購物中心）市場，發(fā)展商（投資商）的運(yùn)營管理能力對于項(xiàng)目的成功與否有著舉足輕重的作用。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近兩年來，不少房企嘗試在寫字樓業(yè)務(wù)中嘗試聯(lián)合辦公，您怎么看聯(lián)合辦公的發(fā)展空間？寫字樓過剩是否仍然是二線城市面臨的難題之一？
劉蔚海：聯(lián)合辦公是共享經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)表現(xiàn)方式和解決方案之一，2015年以來聯(lián)合辦公在國內(nèi)高速發(fā)展，不少發(fā)展商也參與其中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前提供聯(lián)合辦公服務(wù)的品牌已經(jīng)不下500個(gè)。在國家大力倡導(dǎo)科技創(chuàng)新的背景下，聯(lián)合辦公具有廣闊的發(fā)展空間。
但需要指出的是，發(fā)展商需要考慮自己提供的聯(lián)合辦公空間和服務(wù)是否能夠和需求對接。聯(lián)合辦公主力需求為大量初創(chuàng)型企業(yè)，租金承受力較低，且除了辦公的物理空間外更需要配套的金融、行政、財(cái)政等各種服務(wù)。因此，不少聯(lián)合辦公選址較傾向于租金低廉的低等級(jí)寫字樓、可改造的工業(yè)物業(yè)，這也為城市更新中老舊物業(yè)的重新定位和價(jià)值重塑提供了一種方案。
整體來說，短期內(nèi)寫字樓供應(yīng)過剩是大部分二線城市面臨的共同問題，需要發(fā)展商在市場進(jìn)入盡職、選址、需求調(diào)研和定位、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品差異化、散售和持有比例等各個(gè)方面投入更大的資源。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：聯(lián)合辦公發(fā)展空間很大，主要指一線、二線或者國內(nèi)整個(gè)市場？
劉蔚海：一線城市的發(fā)展空間大一些，有些國外回來的創(chuàng)業(yè)者或者是國內(nèi)的人都偏向于在大城市創(chuàng)業(yè)。因?yàn)樾枰紤]創(chuàng)業(yè)的方便性，不是有一個(gè)地方辦公就可以，還會(huì)有金融、服務(wù)業(yè)、人才方面的需求。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：部分省市已出臺(tái)“商改住”，“商改租”鼓勵(lì)措施，您認(rèn)為此種措施是否有助于消化商業(yè)地產(chǎn)庫存？您怎么看房企在商業(yè)地產(chǎn)方面對輕資產(chǎn)模式的嘗試？
劉蔚海：2015年年中以來，福建、昆明、四川等省市相繼出臺(tái)的“商改住”政策；今年6月3日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵(lì)商改租。
商改租政策是商業(yè)地產(chǎn)去庫存的一種嘗試，但是效果要取決于不同地方的需求水平、執(zhí)行力度以及后續(xù)是否有配套財(cái)稅等優(yōu)惠政策推出。
房企輕資產(chǎn)模式嘗試跟傳統(tǒng)是不同的，是目前房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)和總體資本報(bào)酬率有所下降的一種反應(yīng)，同時(shí)也是行業(yè)專業(yè)化分工提升的表現(xiàn)。
但輕資產(chǎn)并非房地產(chǎn)行業(yè)的唯一趨勢，我們同時(shí)看到不斷有行業(yè)外的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，例如零售商進(jìn)入購物中心開發(fā)領(lǐng)域，而在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的輕資產(chǎn)有時(shí)也伴隨在其他領(lǐng)域的加大配置，比如減少商業(yè)地產(chǎn)配置增加旅游文化地產(chǎn)配置，減少商住增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。
整體來說，輕資產(chǎn)模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整和平衡的過程，發(fā)展商需根據(jù)自身情況進(jìn)行判斷，不是可以通吃的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近年國內(nèi)資本海外投資大幅增加，結(jié)合世邦魏理仕的經(jīng)驗(yàn)來看，國內(nèi)資本接連在海外收購項(xiàng)目，主要投資的國家、業(yè)態(tài)和投資方式有哪些？您怎么看國內(nèi)險(xiǎn)資和房企的出海策略？
劉蔚海：2012年以后，中國資本海外房地產(chǎn)投資進(jìn)入高速增長期。世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)表明，2015年不包含個(gè)人住宅投資的中資海外房地產(chǎn)投資總額逾220億美元，較2014年大幅增長58%。
美國、澳洲和英國是前三大投資目的地，分別占2015年投資總額的40%、18%和13%；從業(yè)態(tài)上來看，寫字樓（37%）和土地(31%)仍是最受青睞的類型，近來酒店的比例也大幅度上升，2015年中資海外房地產(chǎn)投資中酒店比例大幅上升至（16%），排名第三，投資方式當(dāng)前仍以直投為主（區(qū)別于投資房地產(chǎn)類股票、REITs、債券等間接投資）。
險(xiǎn)資和房企出海是全球化、國內(nèi)產(chǎn)能過剩、人民幣國際化等大趨勢下的必然選擇。經(jīng)過幾年的發(fā)展，國內(nèi)資本的投資目標(biāo)城市從倫敦、紐約一些全球門戶城市向芝加哥、邁阿密等國外一二線城市輻射，在資產(chǎn)類型上也開始呈現(xiàn)多元化趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等均已進(jìn)入國內(nèi)資本的視野。
房企在海外投資經(jīng)營中除了要對法律法規(guī)、文化等方面的差異給予充分重視和準(zhǔn)備外，亦要關(guān)注海外市場政體不同以及政府更替可能會(huì)給投資帶來的變數(shù)。
