近期，加強房地產(chǎn)行業(yè)調控的預期越來越高，而且這并非空穴來風，據(jù)媒體披露，合肥已出臺嚴厲的限貸政策，即使在合肥市區(qū)無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，都停止貸款。無獨有偶，無錫也正在醞釀重啟限購政策，據(jù)媒體報道，無錫將對申請購買第二套住房的居民停止貸款并需提交納稅證明或社保證明。
對于各城市房價的走勢，一般都遵循短期看庫存，中期看貨幣政策，長期看人口的基本原則。上半年合肥、無錫、南京等二線城市房價大漲的主要原因是這些城市商品房庫存量較三四線城市普遍較低，據(jù)統(tǒng)計，截至7月底，南京新房可售套數(shù)僅剩2.31萬套。同時輔以2015年央行實行的多次降準降息的貨幣政策。在一線城市房地產(chǎn)首先出現(xiàn)短期暴漲使其偏離價值中樞的背景下，資金便開始逐鹿這些庫存量較小的二線城市房地產(chǎn)。
而且，此輪一二線房價上漲還有一個特點是加杠桿作用明顯。根據(jù)相關數(shù)據(jù)計算顯示，房貸余額與GDP的比值在2015年年底為20.7%，預計2016年年底將達到25%;而全國購房貸款新增額與新增商品房銷售額比值指標在2015年年底已達36.7%，今年上半年更是創(chuàng)紀錄地達到56.5%。雖然上述兩個數(shù)據(jù)的絕對值與美國、日本等發(fā)達國家仍有一定差距，但其增長速度絕對是名列前茅。這一幕與去年股市短期暴漲有異曲同工之妙，都是通過加杠桿制造出的“人為牛市”。但這種“人為牛市”并不可持續(xù)，原因是居民收入沒有跟隨房價出現(xiàn)大幅度上漲。硬幣的另一面是房價上漲慢慢會傳導至租房市場與勞動力市場，給本就處于供給側改革的整體經(jīng)濟增加更大的運行負擔。
雖然很多所謂專家的論調是用我國城鎮(zhèn)化率與發(fā)達國家相比仍有較大差距，由此推出房地產(chǎn)牛市至少仍能維持很長一段時間的結論。但上半年二線城市房價的大幅上漲絕對與這些地區(qū)城鎮(zhèn)化率上升關系不大，更多的是與銀行貸款的投資、投機需求有關。原因在于以制造業(yè)聞名的這些二線城市近年來由于勞動力成本、土地成本等要素價格的大幅上升以及出口受阻，不少產(chǎn)業(yè)正在向西部轉移，其人口流入速度已開始趨緩，統(tǒng)計局報告顯示，2015年跨省流動農(nóng)民工7745萬人，比上年減少122萬人，下降1.5%，而在中西部務工的農(nóng)民工比例明顯提高。
此輪寬松貨幣的初衷本是指望通過居民加杠桿的方式幫企業(yè)去杠桿，達到經(jīng)濟整體杠桿率平穩(wěn)下降的目的。但現(xiàn)實情況卻是，廣大一二線房地產(chǎn)企業(yè)受益于上半年的房地產(chǎn)市場的良好表現(xiàn)，去庫存效果明顯，但其回籠資金后再投資意愿卻在不斷下降，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自今年五月起，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變見頂回落，1~6月同比增速較1~4月回落1.1個百分點，同時，土地購置面積增速卻仍處于回落區(qū)間。當然，開發(fā)商這樣做是理性人的表現(xiàn)，一方面廣大一二線城市土地市場已徹底瘋狂，隨便拍一塊地樓板價都顯著高于周圍樓面價，面粉價格持續(xù)高于面包價格，此時拿地風險已非常高;另一方面，三四線城市庫存量仍然高企，即使再拿地想必也無錢可賺。所以與其繼續(xù)投資還不如現(xiàn)金在手，慢慢賣手中的尾盤即可，如果市場不好也不必要大幅度打折，因為大部分利潤已收回。
這就是現(xiàn)階段資產(chǎn)荒背景下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，當然也是整個經(jīng)濟面臨流動性陷阱的一個真實寫照。由于實體經(jīng)濟投資回報率的不斷下降，即使名義利率降得很低，企業(yè)也寧可手握現(xiàn)金也不愿增加投資，反映在數(shù)據(jù)上就是M2與M1增速出現(xiàn)較大缺口，貨幣通過商業(yè)銀行體系的創(chuàng)造功能逐步喪失，也就是說，貨幣政策短期失效了。
反觀房地產(chǎn)二級市場，部分先知先覺的投資者已開始逐漸撤退，整體市場近期已出現(xiàn)降溫態(tài)勢，1~6月商品房銷售面積和銷售增速均呈現(xiàn)出較為明顯的下滑。深圳7月份房價環(huán)比更是下跌8.2%，為四年最大跌幅。部分風控較好的股份制銀行已開始逐步收緊房貸的利率優(yōu)惠與房貸發(fā)放規(guī)模。因此，市場正在用自身的糾錯機制糾正偏離正軌的房價。
對于地方政府來說，在房價高點不斷賣出土地已實現(xiàn)了財政資金的回籠，目前只是迫于房價過快上漲的壓力才不得已出臺調控措施，因而此時出臺收緊房地產(chǎn)政策只能說是后知后覺，象征意義大于實際意義。
作者為北京市基礎設施投資有限公司政策分析師
