用現(xiàn)有房產(chǎn)抵押向銀行貸款，再去買(mǎi)房，這樣可能連首付都能免了，這就是房抵貸。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)定和操作流程，這類(lèi)銀行房抵貸產(chǎn)品根本就不可能冠冕堂皇地進(jìn)入樓市，能躲避監(jiān)管限制去買(mǎi)房的銀行資金必須依賴(lài)各種弄虛作假的不規(guī)范動(dòng)作或者打監(jiān)管的擦邊球。
在樓市火爆的當(dāng)下，越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)借銀行的錢(qián)買(mǎi)房是最劃算的投資方式。于是，很多人打起了聰明的小算盤(pán)，用現(xiàn)有房產(chǎn)抵押向銀行貸款，再去買(mǎi)房，這樣可能連首付都能免了。這種房抵貸產(chǎn)品被認(rèn)為是本輪樓市上漲的幫兇。
現(xiàn)象
多家銀行有個(gè)人房抵貸產(chǎn)品
所謂“房抵貸”，是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。
實(shí)際上，房抵貸業(yè)務(wù)是銀行的一項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，并非樓市火爆時(shí)才有，大部分銀行都有這類(lèi)業(yè)務(wù)，但在具體限制條件上有所差異。
北青報(bào)記者從多家銀行了解到，目前個(gè)人房抵貸產(chǎn)品分兩種，一類(lèi)是消費(fèi)貸款，用來(lái)滿(mǎn)足個(gè)人裝修、旅游、留學(xué)等消費(fèi)需求，另一類(lèi)則是經(jīng)營(yíng)貸款，用來(lái)滿(mǎn)足個(gè)體商戶(hù)或小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。消費(fèi)貸的限制比經(jīng)營(yíng)貸要嚴(yán)格。
據(jù)悉，北京地區(qū)的房抵貸業(yè)務(wù)利率高于按揭貸款，不僅不能打折，一般還要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%-30%，貸款期限一般10年，最多20年或30年，且貸款人年齡加貸款期限不能超過(guò)70。
房抵貸業(yè)務(wù)的貸款額度最高是所抵押房產(chǎn)評(píng)估值的7-8成，而房產(chǎn)的評(píng)估值并非市價(jià)，一般相當(dāng)于市價(jià)的7-8成，個(gè)別銀行允許做到9成，也就是說(shuō)100萬(wàn)元市價(jià)的房最多也就能從銀行貸出60萬(wàn)元左右。
當(dāng)然，與按揭貸款一樣，房抵貸的額度，除了與房產(chǎn)市值有關(guān)，還與貸款人的償還能力相關(guān)，一般銀行要求月收入要大于月還款額的2倍。
2014年，為防止貸款資金進(jìn)入投資領(lǐng)域，北京銀監(jiān)局專(zhuān)門(mén)發(fā)文要求，個(gè)人消費(fèi)貸原則上發(fā)放金額不超過(guò)100萬(wàn)元、期限為10年以?xún)?nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多高，也不論你的個(gè)人收入多高，最多也就只能貸款100萬(wàn)元。
北青報(bào)記者注意到，這只是監(jiān)管部門(mén)“原則性”的要求，部分銀行也曾與其他機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)發(fā)出最高額度超過(guò)100萬(wàn)的抵押消費(fèi)貸款。
追訪
“房抵貸”并不能買(mǎi)房炒股？
多家銀行負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，不論是消費(fèi)貸款還是經(jīng)營(yíng)貸款，都不能用來(lái)買(mǎi)房買(mǎi)股票，這一點(diǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管要求限制。貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，都要填寫(xiě)貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定，發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過(guò)30萬(wàn)元，不能直接打到貸款人的賬戶(hù)，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶(hù)。比如，申請(qǐng)裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶(hù)；申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶(hù)。
北青報(bào)記者了解到，針對(duì)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的期限和額度普遍高于消費(fèi)貸款。以華夏銀行北京分行為例，該行的個(gè)人消費(fèi)貸款上限100萬(wàn)元，但經(jīng)營(yíng)貸款最高額度能到2000萬(wàn)元。不過(guò)，該行有關(guān)人士表示，審批時(shí)，會(huì)認(rèn)真查看企業(yè)的流水、合同等材料，如果一家企業(yè)每月只有幾萬(wàn)元的流水，卻要申請(qǐng)2000萬(wàn)元的貸款，肯定不會(huì)批的。一旦在貸后管理中發(fā)現(xiàn)貸款資金去買(mǎi)房了，可以認(rèn)定違約，銀行會(huì)要求提前追回貸款。
在談到房抵貸產(chǎn)品進(jìn)入樓市的現(xiàn)象時(shí)，多位銀行人士對(duì)記者表示，如果嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)定來(lái)，不可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象。銀行的房抵貸資金進(jìn)入樓市，只可能是弄虛作假。比如，客戶(hù)自己虛構(gòu)裝修、珠寶、古玩字畫(huà)等的買(mǎi)賣(mài)合同，讓銀行把錢(qián)打到自己找到的關(guān)系戶(hù)，再轉(zhuǎn)出來(lái)去買(mǎi)房炒股。這些案例并不算少見(jiàn)，銀行內(nèi)部人士對(duì)此也是睜只眼閉只眼。畢竟房抵貸產(chǎn)品的不良率并不高，某股份制銀行中報(bào)披露的此類(lèi)貸款不良率只有0.47%，與按揭差不多。
有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在市場(chǎng)上很多拉人做銀行貸款的中介，就是靠給貸款者辦這些手續(xù)掙錢(qián)。當(dāng)然，這些中介與銀行貸款部門(mén)也有著或明或暗的合作關(guān)系。
調(diào)查
貸款中介揭秘最多能貸1000萬(wàn)元
前幾日，北青報(bào)記者與一家在北京做了多年的擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員小王取得聯(lián)系，以客戶(hù)身份咨詢(xún)貸款買(mǎi)房的事宜,“我想拿現(xiàn)在的房子抵押貸出500萬(wàn)元來(lái)買(mǎi)房可以嗎？”
在得知現(xiàn)有的房產(chǎn)市價(jià)1000萬(wàn)元之后，小王滿(mǎn)口答應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題，并熱情邀請(qǐng)記者去公司辦貸款，“只需帶齊身份證、戶(hù)口本、房產(chǎn)證、收入證明等幾項(xiàng)就可以了，很簡(jiǎn)單。”
他還說(shuō)，貸款利率也就在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮一點(diǎn)兒，一般為5%-6%，快的話幾天就能批下貸款，兩個(gè)月內(nèi)貸款肯定能到賬。
500萬(wàn)元的貸款每月月供少說(shuō)也得2萬(wàn)多元，按銀行規(guī)定家庭月收入至少要在5萬(wàn)元左右。記者提出自己每月的家庭收入只有2萬(wàn)元，沒(méi)有那么多流水，擔(dān)心銀行批不了那么多額度。小王連忙表示：“流水沒(méi)關(guān)系，如果不達(dá)標(biāo)，我們幫您準(zhǔn)備流水和收入證明?！?/p>
他還告訴北青報(bào)記者，貸款不能直接打到貸款人的個(gè)人賬戶(hù)，需要先到一個(gè)第三方賬戶(hù)過(guò)渡一下。在記者的追問(wèn)下，他承認(rèn)，貸款用途不能是買(mǎi)房，一般都做成買(mǎi)紅木家具、珠寶、裝修等，所以錢(qián)先打到這些地方，再轉(zhuǎn)回來(lái)。
當(dāng)北青報(bào)記者提出消費(fèi)貸款最多只能100萬(wàn)元時(shí)，小張表示，很多銀行規(guī)定，每人上限100萬(wàn)元，夫妻雙方就可以是200萬(wàn)元。不過(guò)有少數(shù)合作多年的銀行，可以把消費(fèi)貸款最高做到100萬(wàn)元，“因?yàn)榇蠹液献鞫嗄旰苣?，所以不成?wèn)題，但如果你們自己去找銀行肯定辦不了?！?/p>
北青報(bào)記者隨即提出，擔(dān)心貸款申請(qǐng)材料是假的不安全，小王一再?gòu)?qiáng)調(diào)沒(méi)什么不安全，銀行最看重的就是抵押房產(chǎn)的市值，至于收入、用途什么，都不重要。“1000萬(wàn)元的房子一般也就貸600萬(wàn)元，即便貸款人最后還不起月供，銀行把房子拍賣(mài)了，肯定能收回貸款，除非北京的房?jī)r(jià)跌了40%，這可能嗎？”
這家中介能為貸款者提供如此“貼心”的服務(wù)自然收費(fèi)也不低。據(jù)了解，手續(xù)費(fèi)是貸款金額的2%。500萬(wàn)元的貸款他們就能賺10萬(wàn)元。
關(guān)注
房抵貸被包裝成“理財(cái)產(chǎn)品”
除了銀行，還有一些小貸公司、P2P平臺(tái)、典當(dāng)行、擔(dān)保公司、地下錢(qián)莊也可以提供這類(lèi)“房抵貸”業(yè)務(wù)，但這些地方的貸款利率一般都高于銀行。
值得注意的是，部分金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始跟P2P平臺(tái)合作，將房抵貸變成了在P2P平臺(tái)上流轉(zhuǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。據(jù)了解，某平臺(tái)推介的“房抵貸”產(chǎn)品，預(yù)期收益率號(hào)稱(chēng)達(dá)到8%-9.5%。
具體操作為，借款人將其名下房產(chǎn)抵押至房金所的合作金融機(jī)構(gòu)。借款人通過(guò)P2P平臺(tái)提出借款申請(qǐng)，從而獲得投資人的出借款。投資人將獲得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期還款，房金所合作金融機(jī)構(gòu)為借款人代償本息。
財(cái)經(jīng)觀察
房抵貸進(jìn)樓市存隱患
“房抵貸資金進(jìn)入樓市的隱患必須重視?！庇秀y行風(fēng)控人士表示，房抵貸完全依靠房地產(chǎn)的價(jià)值，樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖，就像去年大家場(chǎng)外融資炒股一樣，杠桿加得越大，泡沫破裂時(shí)越慘痛。就算房?jī)r(jià)跌不了那么多，但如果市場(chǎng)無(wú)人接盤(pán)，銀行就算把房子收回也不能出手，也形成了實(shí)質(zhì)性的壞賬。
不過(guò)，還有一種聲音認(rèn)為，個(gè)人按揭現(xiàn)在公認(rèn)為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率很低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞。雖然大家都在擔(dān)憂樓市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，可這么多年了，房?jī)r(jià)一直在漲。畢竟房抵貸的貸款額度只相當(dāng)于抵押房產(chǎn)市價(jià)的6成左右，等于提供了一個(gè)安全墊。只有房?jī)r(jià)跌40%的時(shí)候，銀行才有壞賬風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)北京這樣的一線城市來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該不可能出現(xiàn)。
