中國(guó)人民銀行近日發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫(xiě)的 《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告指出， 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場(chǎng)發(fā)展加快，房地產(chǎn)投資韌性較強(qiáng)。但同時(shí)，也存在有待解決和完善的一些問(wèn)題。
報(bào)告稱，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基本要求，繼續(xù)堅(jiān)持“分類調(diào)控、因城施策”原則，在限購(gòu)、限貸等傳統(tǒng)需求端調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，豐富調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
房?jī)r(jià)總體趨于穩(wěn)定，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落。2017年，“分類調(diào)控，因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。一線城市和部分二線城市漲幅回落，三四線城市漲幅略有擴(kuò)大。2017年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，比2016年12月減少4個(gè)，城市間房?jī)r(jià)漲幅波動(dòng)大幅收窄。
商品房銷售分化，住宅待售面積下降。2017年，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速趨緩。一線城市商品房銷售面積明顯縮減；三四線城市銷售面積較快增長(zhǎng)，但下半年以來(lái)增速回落。2017年，全國(guó)商品房銷售面積16.9億平方米，同比增7.7%，較2016年回落14.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額13.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%，較2016年回落21.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)交易回升和新增供應(yīng)下降，商品房待售面積下降。2017年末，全國(guó)商品房待售面積5.9億平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積下降25.1%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體平穩(wěn)增長(zhǎng)。2017年，全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速較2016年回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.4%，增速較2016年提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)3.5%和下降1.2%，較2016年分別回落1.7個(gè)和9.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)7.2%、11.6%和3.5%，東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.0%。
住宅用地供應(yīng)增加和銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)增強(qiáng)了企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅的意愿。住宅用地供應(yīng)明顯增加，溢價(jià)率出現(xiàn)回落。2017年，各地土地市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化，租賃住房用地加快推出。據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)，2017年，出讓國(guó)有建設(shè)用地22.5萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)6.4%；出讓合同價(jià)款5.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.7%。土地拍賣溢價(jià)率回落，主要城市住宅地價(jià)漲幅收窄，但部分三線城市住宅地價(jià)漲幅擴(kuò)大，城市分化格局延續(xù)。2017年第四季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地價(jià)格同比增長(zhǎng)10.2%。
保障性安居工程建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，保障房信貸支持力度加大。國(guó)家實(shí)施保障性安居工程主要包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造三大類，各類保障性安居工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。2017年，全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開(kāi)工609萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬(wàn)套，公租房基本建成82萬(wàn)套；全國(guó)農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改152.5萬(wàn)戶。金融支持保障性安居工程建設(shè)力度較大。2017年末，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.6%，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)；全年新增8202.5億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的61.8%。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至2017年末，已有85個(gè)城市的373個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)貸款審批，并按進(jìn)度發(fā)放貸款871.7億元。
加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，從增加供應(yīng)、完善服務(wù)、加強(qiáng)政策支持等方面推出綜合舉措，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同期，廣州率先提出租售同權(quán)，賦予租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇，成為扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。隨后，全國(guó)超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了支持住房租賃相關(guān)政策，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育規(guī)?；赓U企業(yè)。同時(shí)，商業(yè)銀行積極布局住房租賃金融戰(zhàn)略，與地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展合作，推出一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品全面支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
報(bào)告稱，2017年，各地陸續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國(guó)人民銀行不斷完善住房金融宏觀審慎政策，加強(qiáng)居民消費(fèi)信貸管理，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增長(zhǎng)趨緩，購(gòu)房款仍是主要資金來(lái)源。2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金15.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，較2016年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款2.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的16.2%；自籌資金5.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的32.6%；其他資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的51.1%，其他資金中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為4.9萬(wàn)億元和2.4萬(wàn)億元，合計(jì)占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的46.5%。
房地產(chǎn)貸款增速總體下降，住房抵押貸款價(jià)值比有所回落。2017年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，較2016年末回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，較2016年末回落14.5個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額5.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.7%，較2016年末提高13.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部、中部和西部地區(qū)增速均有所回落，東北地區(qū)增速小幅回升。2017年末，東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速較2016年分別回落9.9個(gè)、5.7個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)房地產(chǎn)貸款余額增長(zhǎng)12.1%，較2016年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。貸款價(jià)值比(Loan To Value， LTV)有所回落。2017年，全國(guó)住房抵押貸款價(jià)值比為59.3%，同比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部地區(qū)回落幅度較大，較2016年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)LTV相對(duì)較高，較2016年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場(chǎng)發(fā)展加快，房地產(chǎn)投資韌性較強(qiáng)。但也要看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大；部分城市新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管難度較大；存量土地利用效率有待提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有待完善。下一階段，要圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一主線，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，加強(qiáng)存量土地集約化利用，提高土地利用效率，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，繼續(xù)落實(shí)“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。
