二手住宅仍為成交主力，主要為改善型換房；分析預(yù)計(jì)2019年市場整體平穩(wěn)
延續(xù)2017年的調(diào)控狀態(tài)，2018年北京二手房市場在低位平穩(wěn)釋放。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2018年北京二手住宅共成交153407套（數(shù)據(jù)不包括12月31日），比2017年的13.6萬套有所增加。從麥田房產(chǎn)成交均價(jià)來看，伴隨著交易量的低位釋放，2018年二手住宅均價(jià)較2017年下降約5%，各月份之間價(jià)格小幅波動，和2017年價(jià)格在高位回落階段相比，價(jià)格降幅明顯收窄。
二手住宅成交仍是市場主力
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從每月的走勢看，整體市場在2018年5月前后出現(xiàn)一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高點(diǎn)，不過6月以后成交持續(xù)回落，到了年末再次退燒。其中，12月份二手房簽約為11540套（數(shù)據(jù)不包括12月31日），與11月份的11203套基本持平。
市場雖冷，但不減北京二手住宅絕對主力的地位。事實(shí)上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市場份額為87%，而一手住宅市場份額僅為13%，二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。
值得注意的是，“限競房”套均面積90平米以內(nèi)，套總價(jià)五百萬左右，由于“限競房”總價(jià)段與近兩年二手房主力交易戶型和總價(jià)重疊，因此，在2018年下半年“限競房”井噴供應(yīng)后，二手房交易占比量明顯下滑，至10月份，達(dá)到了近兩年占比最低值，僅占77%，而11月份雖略有回升，但依然低于過往。
記者了解到，北京的二手房交易中，套總價(jià)700萬以下物業(yè)成交占比保持在80%以上。來自貝殼研究院2018年三季度經(jīng)紀(jì)人調(diào)研結(jié)果顯示，北京改善型換房成交占比大約為61%，首次置業(yè)群體占比為29%，改善型換房為市場成交主力。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2019年交易量整體平穩(wěn)
對于2019年二手房市場的展望，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，整個(gè)宏觀政策層面會對購房者的信心帶來有利支撐，進(jìn)而提振整體住房市場。不過，從2019全年看，隨著“限競房”供應(yīng)高峰的來臨，部分購房客群會從二手市場流向新房市場，從而對二手房市場帶來較為明顯的沖擊。
而在麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松看來，2019年上半年，市場價(jià)格依然處于小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會出現(xiàn)春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。
政策層面上看，張葉松指出，預(yù)測2019年政策基調(diào)依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長周期，后續(xù)存在需求釋放壓力。因此，不排除下半年出臺長效機(jī)制，在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上，允許合理釋放需求的可能性。不過，可以肯定的是，房地產(chǎn)投資時(shí)代已經(jīng)告別，一條保障民生保護(hù)剛需的探索路線正在進(jìn)行。
■ 新房數(shù)據(jù)
北京新房市場：供應(yīng)激增、成交下降、庫存攀升
2018年，北京新房市場呈現(xiàn)出供應(yīng)量激增、成交量下降、庫存量攀升的局面。
根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)（不含回遷房，因暫停網(wǎng)簽更新，數(shù)據(jù)不包括12月31日，下同）74931套，同比增長46.94%；成交套數(shù)42994套，同比下降4.27%；成交均價(jià)42941元/平米，同比上漲5.17%。
對于新增供應(yīng)量大幅上升成交卻反而下降的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“大量限房價(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房的入市是北京樓市供應(yīng)井噴的最主要原因，但是，目前限房價(jià)項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，共有產(chǎn)權(quán)房部分項(xiàng)目去化艱難，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)?！?/p>
據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限房價(jià)項(xiàng)目供應(yīng)24893套，成交4530套；共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)22066套，成交7729套。
同時(shí)，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年末，北京新建商品房存量套數(shù)為134636套，是近四年來庫存量的最高值。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“當(dāng)前北京新房庫存持續(xù)走高，在新房繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少以及政策沒有明顯放松的情況下，2019年新房去化依舊較難?！?/p>
從價(jià)格來看，限房價(jià)項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認(rèn)為：“隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的項(xiàng)目有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。”
