從住宅自住需求層面分析，只有與居民收入水平和支付能力相適應(yīng)的房?jī)r(jià)，才是合理的房?jī)r(jià)水平。這正是所謂的房?jī)r(jià)收入比的概念。由于我國(guó)幅員遼闊、各地發(fā)展程度不一，為了更好地衡量房?jī)r(jià)合理程度，有必要對(duì)全國(guó)30個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比的情況作一個(gè)橫向比較。
一、房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)
房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算，不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，本文采用的數(shù)據(jù)皆來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。 盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30， 最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。 由于統(tǒng)計(jì)口徑的不同，我國(guó)與歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比可比性并不大。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理計(jì)算和跟蹤比較，我們認(rèn)為全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。
二、全國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的數(shù)據(jù)，2013年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年（名義）增長(zhǎng)9.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.0%；新建商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)為7.7%（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積年平均增幅為2%。2009年以來，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)回落，接近6-7的合理區(qū)間，仍略偏高。
三、全國(guó)30個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比
本文選取全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)（不含西藏） 作為研究對(duì)象，并依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局標(biāo)準(zhǔn)，劃分為東部、中部、西部地區(qū)。其中，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個(gè)?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個(gè)省；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆11個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）。
（一）全國(guó)30個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）房?jī)r(jià)收入比分化嚴(yán)重，東部沿海遙遙領(lǐng)先
2013年，全國(guó)30個(gè)省、市、自治區(qū)商品住宅房?jī)r(jià)收入比分化依然明顯，最高的北京市高達(dá)14.5，而最低的內(nèi)蒙古僅5.0。整體上看，北京、海南、上海、浙江和福建5個(gè)省市房?jī)r(jià)收入比較高（超過9），海南作為全國(guó)重點(diǎn)旅游省份,房?jī)r(jià)收入比僅次于北京，其余為東部沿海城市。同時(shí)，天津和廣東房?jī)r(jià)收入比也高于全國(guó)水平，均為8.4。此外，全國(guó)23個(gè)省份（自治區(qū)）房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)平均水平，包括11個(gè)西部省（自治區(qū)）、8個(gè)中部省份和4個(gè)東部省份。
總體上看，2013年，全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)房?jī)r(jià)收入比呈東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距較懸殊。東部地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力強(qiáng)，吸引了大量的有購買力的購房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于東部地區(qū)，進(jìn)一步推高了東部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比，這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正常現(xiàn)象。 東部地區(qū)商品住宅的房?jī)r(jià)收入比較高，但省份間差異較大，盡管排名前六位的均為東部省份，但仍有河北、江蘇、遼寧和山東在全國(guó)平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對(duì)不明顯。
2013年超一半省（市、自治區(qū)）出現(xiàn)商品住宅房?jī)r(jià)收入比上升，比例明顯高于2012，反映出2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高于2012 年。全國(guó)漲幅前五位的省份分別為黑龍江、上海、山西、河北和江西，漲幅后五位分別為貴州、四川、福建、浙江和陜西。
值得注意的是，2013 年30 個(gè)省（市、自治區(qū)）中商品住宅銷售均價(jià)同比漲幅均為正值，房?jī)r(jià)收入比上升表示商品住宅銷售均價(jià)的增長(zhǎng)速度快于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，同時(shí)房?jī)r(jià)收入比下降表示商品住宅銷售均價(jià)的增長(zhǎng)速度慢于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。
（二）東部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比超半數(shù)下降，區(qū)域差異大
2013年，東部地區(qū)11 個(gè)?。ㄊ校┲?，北京、海南、上海、浙江、福建、天津、廣東房?jī)r(jià)收入比較高，河北、遼寧、江蘇、山東房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，房?jī)r(jià)收入比排名和商品住宅銷售均價(jià)排名略有不同，受城市人均可支配收入差異影響大，如海南省住宅均價(jià)排名第四位，由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對(duì)較低，房?jī)r(jià)收入比排名升至第二位。
相比2012 年，超半數(shù)?。ㄊ校┓?jī)r(jià)收入比下降，包括浙江、福建、天津、江蘇、遼寧和山東，主要源于商品住宅銷售均價(jià)漲幅較小。而北京、上海、海南、廣東、河北房?jī)r(jià)收入均上漲，除北京外，四個(gè)省市商品住宅均價(jià)漲幅均在10%以上。
（三）中部地區(qū)僅湖北房?jī)r(jià)收入比回落，區(qū)域差距小
2013 年，中部地區(qū)8 個(gè)省份中，除黑龍江與全國(guó)平均水平持平外，其余6個(gè)省份房?jī)r(jià)收入比均在全國(guó)平均水平以下。從商品住宅銷售均價(jià)來看，中部地區(qū)省份均在全國(guó)平均水平以下，但各省之間差距較小。
從歷年走勢(shì)看，除安徽、江西兩省房?jī)r(jià)收入比有明顯上漲外，中部地區(qū)各省份房?jī)r(jià)收入比總體上漲幅不大。2013 年，中部各省房?jī)r(jià)收入比僅湖北略有下降，這與其商品住宅銷售均價(jià)漲幅較小有關(guān)。
（四）西部地區(qū)六成以上房?jī)r(jià)收入比持平或下降
2013 年，西部地區(qū)11 個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）中，僅四川房?jī)r(jià)收入比與全國(guó)平均水平持平，其余均低于全國(guó)平均水平。從商品住宅銷售均價(jià)來看，西部地區(qū)均在全國(guó)平均水平以下，各地之間差距相對(duì)較大，重慶、四川、陜西商品住宅銷售均價(jià)相對(duì)較高，甘肅、貴州、內(nèi)蒙古較低。
從2001-2013 年西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比的走勢(shì)來看，重慶、四川房?jī)r(jià)收入比上漲較快，其余省份變化不大，主要源于其商品住宅銷售均價(jià)增幅較大；云南、寧夏房?jī)r(jià)收入比整體有下降趨勢(shì)，主要源于其城鎮(zhèn)人均可支配收入漲幅大于商品住宅增幅。
相比2012 年，2013 年西部地區(qū)的四川、青海、貴州和陜西房?jī)r(jià)收入比下降，主要因?yàn)樯唐纷≌N售均價(jià)的低增長(zhǎng)，其余7 個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比持平或上升。
四、2014年房?jī)r(jià)收入比整體將回落
進(jìn)入2014年，多地樓市促銷，引爆市場(chǎng)輿論，改變市場(chǎng)預(yù)期，看跌情緒日益濃厚，購房者入市節(jié)奏變慢，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將“退燒”，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已持續(xù)收窄，數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增幅26.3%變?yōu)橥冉捣?.2%，銷售資金回籠和企業(yè)回款驟降,2014年全國(guó)樓市高位震蕩并逐步降溫大局已定。 2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一定下行風(fēng)險(xiǎn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅有可能下滑。但從主要影響因素來看，2014年房?jī)r(jià)收入比將受房?jī)r(jià)降溫影響整體有所回落。
