雖然相當(dāng)長時間內(nèi)我國熱點城市“地王”熱度持續(xù)高漲，但全國房地產(chǎn)市場多項綜合指標(biāo)已經(jīng)回落，本輪熱點城市房地產(chǎn)市場高溫不退，除了住宅市場投資投機(jī)性需求回潮驅(qū)動外，土地市場“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目也平添了幾把“虛火”。
“地王”熱度不減或難抵房地產(chǎn)投資和交易趨勢性回落，加上政策調(diào)控收緊影響心理預(yù)期，未來熱點城市房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年7月，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.63%，已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲；其中，南京、合肥、廈門已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比漲幅居于前十位。部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象已成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月后半個月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。
但全國房地產(chǎn)市場趨勢性回落可能業(yè)已形成。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在6月份回落0.39點的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑至94.01點，主要是多項房地產(chǎn)市場綜合指標(biāo)回落。2016年1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.3%，增速比1至6月回落0.8個百分點；其中，住宅投資增速回落1.1個百分點。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個百分點，而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個百分點，顯示出房價上漲動力有趨緩跡象。土地市場上不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置意愿也形成較大沖擊，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.8%，降幅比1至6月擴(kuò)大4.8個百分點。
當(dāng)前我國熱點城市房價和地價相互推動并螺旋式大幅上漲，已經(jīng)過度透支市場購買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點城市，所謂供求錯位并非因為住宅供不應(yīng)求，而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機(jī)性需求驅(qū)動，去年年底以來我國熱點城市住宅市場供求弱平衡被打破，房價出現(xiàn)了快速、大幅上漲。但房價對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離，必然導(dǎo)致后續(xù)住宅市場增長動力不足。特別是當(dāng)前二線熱點城市房價非理性上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基本面所能承載的極限，存在很大的風(fēng)險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對房價已經(jīng)超過部分國際大都市，而二線城市房價追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)實力并不相符。
近日部分二線熱點城市紛紛收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京調(diào)整土地公開出讓競價方式；蘇州重啟住房限購政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位“認(rèn)貸又認(rèn)房”。這些政策調(diào)控措施的出臺，勢必影響到房地產(chǎn)市場心理預(yù)期。同時，經(jīng)過前期住宅需求的集中釋放，加上房價持續(xù)大幅上漲，熱點城市房地產(chǎn)市場客觀上也存在調(diào)整需要。而歷史上大多數(shù)“地王”項目都“叫好不叫座”?？梢?，“地王”熱情雖高，或難抵住宅市場趨勢性回落，今天的“地王”很可能是未來房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重要風(fēng)險隱患，值得高度警惕。
