一、老齡化社會(huì)的到來，消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，買房人群數(shù)量正在減少
民政部在2016年7月11日公布的《2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示：截至2015年底，我國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝?6.1%。其中65歲及以上人口1.4386億人，占總?cè)丝?0.5%。
按國際標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的比例達(dá)到10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，就進(jìn)入了老齡化社會(huì)。有專家由此表示，中國已于2001年進(jìn)入了老齡化社會(huì)。
從中國人的消費(fèi)投資特征看，30-50后重視養(yǎng)老醫(yī)療，60后重視健康消費(fèi)，70后更重視品牌，80后喜愛休閑娛樂和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)，90后重視休閑、娛樂方面的消費(fèi)，購房需求下降。
人口帶來的需求衰減問題無法解決，那么開發(fā)商就必須要搞定新的消費(fèi)群90后，然而硬傷是90后的消費(fèi)習(xí)慣是基本都不買房。
二、戶籍制度的改革，大規(guī)模人口向一二線城市遷徙，三四線城市正在遏制人口流出
人口流動(dòng)的加速，對區(qū)域房價(jià)來說，是很重大的影響因素，他不僅會(huì)帶動(dòng)城市核心區(qū)域房價(jià)支撐力，還將帶動(dòng)城市周邊新興區(qū)域的房價(jià)走勢。
由于戶籍制度的改革，很多城市都出現(xiàn)了人口的大規(guī)模遷徙。例如，東三省人口迅速流出，轉(zhuǎn)移過程中把大量財(cái)富也帶走。經(jīng)濟(jì)增長潛力決定城市差別，當(dāng)城市對人口有吸引力時(shí)，一個(gè)投資風(fēng)口就出現(xiàn)了。
那些在人口大規(guī)模流入城市開發(fā)地產(chǎn)的房企能取得很好收益，而那些在人口大量流出的城市布局項(xiàng)目的房企則面臨盈利危機(jī)?？v觀2015年土地市場的冷與熱，不難發(fā)現(xiàn)，土地市場作為一面鏡子，映射出了白銀時(shí)代之下，房地產(chǎn)企業(yè)的種種焦慮、糾結(jié)和擔(dān)憂。
三、房產(chǎn)稅即將開征，房產(chǎn)凈價(jià)下降，但房產(chǎn)總價(jià)進(jìn)一步上升
公眾一直擔(dān)心房地產(chǎn)稅會(huì)增加個(gè)人的負(fù)擔(dān)，這一點(diǎn)涉及房地產(chǎn)稅的立法框架，征收的時(shí)候面對的重點(diǎn)對象應(yīng)是高端人群，那么高端的范圍可能會(huì)如何確定?
以美國為例，如果全國推開房地產(chǎn)稅，征稅成本會(huì)更高。為了彌補(bǔ)征稅成本，稅率會(huì)不斷提高。如果提高到美國那種程度，每過一些年多付一套房款，那對中國經(jīng)濟(jì)是個(gè)異常沉重的負(fù)擔(dān)。
很多人說美國房子比中國房子便宜，但是他們沒考慮到，美國的房地產(chǎn)稅相當(dāng)于每過幾十年就要再付出一套房子的錢，這就是含稅價(jià)和不含稅價(jià)的區(qū)別。不含稅價(jià)看起來是挺便宜的，但含稅價(jià)呢？
加稅的確會(huì)讓房子凈價(jià)（不含稅價(jià)）下降，但它也會(huì)讓總價(jià)（含稅價(jià)）上升。任何一個(gè)加稅，都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商獲得的利潤變得更少，同時(shí)讓買房者付出的代價(jià)更多，讓養(yǎng)房成為一種負(fù)擔(dān)。
