年終好像是地王的盛宴，且非北京獨享。
大家都注意到了，11月25日，信達以72.99億元競得上海楊浦區(qū)新江灣城一幅地塊，剔除保障房后的實際樓面價每平方米超過6萬元，而周邊在售商品房基本都在5萬元左右。已有機構(gòu)測算，這幅地塊未來上市的產(chǎn)品，保本售價將達8.7萬元/平方米。
地價高過房價，早就算不得新鮮。它們敢這么做，無非是認為或者說希望，距商品房上市之日，房價還有較大的上漲空間。
房企蜂擁搶奪地王的主要邏輯，之前我已經(jīng)寫過了。房企一致看好或者說回歸一線城市，而這些城市的土地出讓量又少，競爭的企業(yè)多了，溢價率就上去了，樓面價必然高企。何況政府也不笨，底價本來就高。
成功搶到高價地塊的，很多是國企(央企)。資金成本整體都是逐漸走低，其中國企的信用等級常有優(yōu)勢，于是它們的借債成本就更低些，表現(xiàn)出的資金實力更強。當然，還有其他因素，譬如資產(chǎn)保值、再融資的需要等。
我更關(guān)注的是有效需求。那么多的豪宅，真能消化得掉？
上面提到的信達新江灣城地塊，企業(yè)不可能不想盈利，那么，屆時的售價恐怕得到10萬+，即使是以招標文件規(guī)定的部分戶型90平方米計算，一套房子加上稅費，需要1000萬。在北京，今年以來10萬+的新房就更多了。深圳房價今年大漲，豪宅總價也是奮起直追。
資產(chǎn)價格確實會受到預(yù)期和情緒的影響。譬如某只股票，本來沒有什么實質(zhì)性的利好(如可見的業(yè)績大幅增長)，而只是一個概念，甚至只是跟風，也可能大漲。今年上半年的整體暴漲，與6月、7月的重挫，基本與業(yè)績沒有直接關(guān)系。
回望2009年、2010年等房價跳漲的時期，也沒啥理由，有些樓盤一周一個價。如今，拿了地王的房企，認為或期望一年后的豪宅價格能再漲50%，如果放到那些年份，的確也不需要什么理由。再笨重的地王，交給時間也能解套。
有朋友就跟我說，搶地王的，不是一家房企，而是一批房企；不只是國企，而是民企國企一起上。他們都比你笨？
但是，有一種經(jīng)濟學現(xiàn)象，集體的理性有可能導(dǎo)致非理性的結(jié)果。
從政策面來說，流動性已是相當寬裕，資金成本可能是2007年以來的新低。商品房限外政策都取消了，首付已經(jīng)降到25%，接近20%的水平。有些省份還出臺了鼓勵農(nóng)民進城購房的措施。住房公積金貸款證券化也準備出發(fā)。據(jù)說棚改將以貨幣化安置為主，也會刺激大量需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進住房消費的政策，即使不算是最寬松的時期，也是最寬松的時期之一。
整體來看，有理由對2016年的樓市保持適度樂觀。因此，任志強又放話了，今年不買房，再等30年之類。
但是，房地產(chǎn)的主要矛盾仍然是去庫存。三四線城市，這幾乎是所有商品房要面對的問題；一二線城市尤其是一線城市，是高價商品房或者是豪宅。
資金成本包括購房成本的降低，有利于激發(fā)購房需求；棚改以貨幣化安置為主，鼓勵農(nóng)民進城購房等，有利于創(chuàng)造購房需求。但有一點是很難回到樓市的黃金10年，那就是投資投機性需求的退潮。
這意味著，一線城市的豪宅，主要是靠自住需求消化。主管部門不對豪宅價格設(shè)限，是適應(yīng)市場化的明智之舉。但供應(yīng)端的放開，并不必然帶來需求端的同步增長。在北京，中低端自住需求與豪宅需求有一道明顯的鴻溝。像10萬+這種產(chǎn)品的消化量，較大幅度地增長有可能，但期望出現(xiàn)持續(xù)的爆發(fā)性增長，至少目前看來不太現(xiàn)實。
豪宅的普遍化，有些房企老板便用普通住宅的去化時間來要求他們的操盤手。但現(xiàn)實是，2015年下半年的市場表征是，豪宅的去化周期正在回歸它的本性，就是周期不斷延長。到2016年，這種現(xiàn)象會更趨明顯。拿了地王的房企，要有承受陣痛的心理準備，土地沉淀的財務(wù)成本加大，利潤繼續(xù)攤薄。
就如全民看好的股市，可能是泡沫堆積的股市一樣，房企集體看多的一線城市豪宅，也可能是豪宅的泡沫。但與股市不同的是，這種豪宅泡沫短時間內(nèi)不會破裂，而是靠時間來養(yǎng)著。房企們集體在泡沫中游泳，考驗水性的時候到了
