與二線城市住宅市場(chǎng)的火熱形成鮮明對(duì)比的是，這些城市的寫字樓市場(chǎng)異常清冷。
8月，武漢的樓市就像天氣一樣火熱，當(dāng)月創(chuàng)下了近10個(gè)日光盤。而甲級(jí)寫字樓CFD時(shí)代財(cái)富中心的租售大廳，卻顯得非常安靜與冷清，除了幾個(gè)銷售人員，大廳內(nèi)幾乎沒(méi)有一位客戶。
"時(shí)代財(cái)富中心怎么了？是樓盤賣光了嗎？"就這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者咨詢項(xiàng)目銷售人員。銷售經(jīng)理汪淼（化名）介紹說(shuō)，"‘CFD時(shí)代財(cái)富中心’還有很多套房子可買，價(jià)格是2萬(wàn)元/平方米。"
而記者稍后來(lái)到與"CFD時(shí)代財(cái)富中心"相隔僅200米的住宅樓盤"沿海菱角湖一號(hào)"，發(fā)現(xiàn)這里銷售卻很火爆。該項(xiàng)目銷售經(jīng)理說(shuō)，中小面積戶型已售罄，僅剩余幾套200平方米以上的大戶型，售價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。與武漢商品住宅市場(chǎng)一片火熱形成鮮明對(duì)比的是，地標(biāo)性的寫字樓項(xiàng)目面臨著市場(chǎng)的寒冬。
"CFD時(shí)代財(cái)富中心"是武漢服裝企業(yè)紅人實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，以其外觀酷似紐約帝國(guó)大廈而聞名，位于武漢市江漢區(qū)新華路與長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路交會(huì)處，這里與建設(shè)大道金融十字街近在咫尺，地屬武漢市江漢區(qū)潛心打造的華中金融中心，該區(qū)域是武漢5A甲級(jí)寫字樓及金融機(jī)構(gòu)的聚集地，本地業(yè)界稱之為武漢的"華爾街"。
CFD時(shí)代財(cái)富中心的窘境只是武漢龐大的寫字樓市場(chǎng)面臨危局的一個(gè)側(cè)影。隨著各路資金大量涌入，大批項(xiàng)目集中投放市場(chǎng)，武漢寫字樓市場(chǎng)已開(kāi)始失衡。
"CFD時(shí)代財(cái)富中心"高度超200米，傲然屹立的建筑外形，Art-Deco的建筑風(fēng)格，外觀頗具紐約帝國(guó)大廈的風(fēng)范。
"我們大樓設(shè)計(jì)原型就是美國(guó)的‘帝國(guó)大廈’。"汪淼介紹說(shuō)："大樓的配置也很高檔，16臺(tái)德國(guó)蒂森克虜伯電梯、杜拉維特潔具、德國(guó)卡巴全球安防衛(wèi)士、5A智能系統(tǒng)、特靈中央空調(diào)，是5A甲級(jí)寫字樓。"
按照配置，"CFD時(shí)代財(cái)富中心"應(yīng)屬于甲級(jí)寫字樓，而相鄰的"沿海菱角湖一號(hào)"屬于中高端的住宅，"時(shí)代財(cái)富中心"售價(jià)為何低于"沿海菱角湖一號(hào)"幾千元，還仍然難以出售呢？
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，"CFD時(shí)代財(cái)富中心"開(kāi)發(fā)商是武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"武漢中聯(lián)"），該公司為武漢品牌服裝企業(yè)武漢紅人實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司旗下企業(yè)。而"CFD時(shí)代財(cái)富中心"原規(guī)劃土地性質(zhì)卻為商住，當(dāng)初其主體建筑7層以上部分全為住宅。
2009年12月，武漢中聯(lián)通過(guò)協(xié)議出讓方式，以總價(jià)11287.06萬(wàn)元拿下武漢市江漢區(qū)新華下路跟長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路交會(huì)處地塊，土地面積13603平方米，容積率5，建筑面積68016平方米，建筑密度25%，綠化率30%，規(guī)劃土地性質(zhì)為住宅70年限以及商業(yè)40年限，樓面地價(jià)1659元/平方米。
2010年9月，武漢中聯(lián)將地塊規(guī)劃為擬建1棟53層商住樓，最高189米，1~7層為商業(yè)裙樓以及辦公場(chǎng)所，地上地下共計(jì)454個(gè)停車位，項(xiàng)目定名——新華府。
2013年9月17日，新華府改名紅人財(cái)富中心，項(xiàng)目規(guī)劃再度更改，規(guī)劃建筑總高度超260米。
2013年12月，武漢中聯(lián)公司將原土地面積擴(kuò)大915平方米，并將土地性質(zhì)住宅+商業(yè)變更為純商業(yè)，樓高212米，含塔尖避雷針為264.65米。而后，項(xiàng)目案名正式變更為"CFD時(shí)代財(cái)富中心"。
"可以說(shuō)，這是地方政府用政策與企業(yè)開(kāi)了一個(gè)很大的玩笑！"一位較知內(nèi)情的業(yè)界人士遺憾地說(shuō)："幾年前武漢市某區(qū)政府官員考察項(xiàng)目，讓武漢中聯(lián)把該項(xiàng)目改為純商業(yè)，理由是為了打造樓宇經(jīng)濟(jì)，政商聯(lián)手，把武漢市江漢區(qū)建成金融中心，而當(dāng)時(shí)國(guó)家的住宅政策還處于限購(gòu)中，武漢中聯(lián)公司也就欣喜地順勢(shì)而為。"
被蜂擁而出的"商務(wù)區(qū)""金融中心""CBD"套牢
然而，隨著武漢市江漢區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)等區(qū)政府規(guī)劃的華中金融中心、武漢中央商務(wù)區(qū)（CBD）、漢口濱江商務(wù)區(qū)、武昌濱江商務(wù)區(qū)等大型商務(wù)區(qū)的實(shí)施推進(jìn)，大批商務(wù)辦公樓如雨后春筍，拔地而起，大量辦公樓投放市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，僧多粥少。而今，"CFD時(shí)代財(cái)富中心"面臨著租售兩難、進(jìn)退維谷的尷尬境地。
運(yùn)作和利用地方政府關(guān)系，項(xiàng)目由住改商，多次更改規(guī)劃的項(xiàng)目也絕非"CFD時(shí)代財(cái)富中心"一個(gè)個(gè)案。
然而市場(chǎng)風(fēng)云變幻，武漢市對(duì)住宅限購(gòu)政策取消后，3年后的今天，中國(guó)商用物業(yè)市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)可謂是冰火兩重天，3年前，武漢中聯(lián)在政策與政府的誘惑下的住改商，卻無(wú)形中為自己套上了枷鎖，這個(gè)過(guò)程發(fā)人深省。
整體賣掉是最好出路
現(xiàn)在木已成舟，再感慨"想當(dāng)初"也沒(méi)有用。
目前，武漢寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)井噴對(duì)時(shí)代財(cái)富中心來(lái)說(shuō)則是無(wú)力對(duì)抗的"天災(zāi)"。而與此同時(shí)，紅人集團(tuán)作為一家服裝企業(yè)并不擅長(zhǎng)寫字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。此外，武漢中聯(lián)身為非上市公司，其每年融資成本在10%以上，高額的融資成本對(duì)運(yùn)營(yíng)乏力的時(shí)代財(cái)富中心而言無(wú)疑是雪上加霜。對(duì)企業(yè)已難以支撐的CFD時(shí)代財(cái)富中心來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目整體出售對(duì)于武漢中聯(lián)來(lái)說(shuō)也許是更好的出路。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，武漢中聯(lián)一直想在二級(jí)市場(chǎng)售賣"CFD時(shí)代財(cái)富中心"。
前段時(shí)間，坊間也曾有"CFD時(shí)代財(cái)富中心"被閩系品牌房企泰禾地產(chǎn)收購(gòu)的消息傳出。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪武漢中聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該位負(fù)責(zé)人則否認(rèn)了傳言的說(shuō)法。
在寫字樓及商用物業(yè)大量過(guò)剩積壓的當(dāng)下，拋售大型寫字樓項(xiàng)目絕非易事，要么拼命壓低拋售條件，要么因某種機(jī)緣巧合偶然賣掉。
對(duì)財(cái)富中心來(lái)說(shuō)，前面的路依然渺茫。
這場(chǎng)危局屬于整個(gè)武漢寫字樓市場(chǎng)
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)軍高端寫字樓市場(chǎng)的漢派服飾品牌企業(yè)并非紅人實(shí)業(yè)一家，太和服飾旗下武漢怡景地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的"武漢環(huán)球貿(mào)易中心"，是兩棟43層超高層雙塔5A甲級(jí)寫字樓，建筑總體量近26萬(wàn)平方米。
戴德梁行2016年二季度武漢市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：截至第二季度末，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量為110.7萬(wàn)平方米。今年下半年，武漢天地A3、世紀(jì)中心以及長(zhǎng)城匯27.9萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓計(jì)劃交付使用，屆時(shí)武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量將升至138.6萬(wàn)平方米。
當(dāng)前武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入供應(yīng)井噴期，而與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未明顯改善，整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。武漢2016上半年寫字樓吸納量?jī)H9萬(wàn)平方米，低于2015年同期吸納量，而未來(lái)三年武漢將迎來(lái)優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，年均新增供應(yīng)接近80萬(wàn)平方米。
供應(yīng)井噴帶來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，武漢辦公樓市場(chǎng)將面臨新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和劣質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)將趨兩極化。各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇在所難免。因此，武漢辦公樓市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)租金承壓的狀況將繼續(xù)延續(xù)，而市場(chǎng)整體空置率將上升。
在市場(chǎng)的清冷中，一些寫字樓開(kāi)始整體"賣身"。
2016年5月3日瑞安地產(chǎn)公告，中信泰富收購(gòu)瑞安武漢天地A1及A3物業(yè)。其中A1物業(yè)可供出售建筑面積17.71萬(wàn)平方米，按1.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，暫定購(gòu)買價(jià)為33.65億元；A3物業(yè)可供出售建筑面積5.51萬(wàn)平方米，按2.06萬(wàn)元/平方米計(jì)算，暫定購(gòu)買價(jià)為11.34億元?？梢哉f(shuō)，這是今年中國(guó)內(nèi)地最大的一宗商業(yè)物業(yè)交易案例。從成交價(jià)格來(lái)看，每平方米價(jià)格則不足2萬(wàn)元，而瑞安地產(chǎn)武漢天地項(xiàng)目住宅市場(chǎng)售價(jià)目前則近4萬(wàn)元/平方米。
同一項(xiàng)目，寫字樓物業(yè)與住宅的價(jià)格倒掛近一倍，充分顯示了寫字樓市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)。
專業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地寫字樓市場(chǎng)，普遍存在著持有者無(wú)信心，收購(gòu)者很謹(jǐn)慎的心態(tài)，這也讓不少寫字樓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者面臨著煎熬。
仲量聯(lián)行研究部董事辦公樓市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人姚耀說(shuō)："投資寫字樓基本評(píng)價(jià)是租金回報(bào)率，一般約4%~5%，達(dá)不到這個(gè)基本線就沒(méi)有投資價(jià)值，而這也難以與我國(guó)目前住宅市場(chǎng)飛漲的現(xiàn)狀相提并論。"
【延伸報(bào)道】
需求減弱租金承壓寫字樓市場(chǎng)面臨殘酷洗牌
"總體需求減弱，租金表現(xiàn)承壓"，仲量聯(lián)行研究部董事辦公樓市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人姚耀用這12個(gè)字對(duì)全國(guó)寫字樓市場(chǎng)上半年的表現(xiàn)，給出了清晰判斷。
接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，姚耀說(shuō)："從需求端來(lái)看，租戶預(yù)算在不斷縮減，由于大量P2P公司退租和非傳統(tǒng)金融公司倒閉；另外，外資制造業(yè)由于成本控制縮減租賃面積，導(dǎo)致總吸納不及去年強(qiáng)勁。"
2016年二季度全國(guó)寫字樓市場(chǎng)總體需求相較前幾個(gè)季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市中，有10個(gè)城市凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。特別是在二線城市，由于新增供應(yīng)集中放量，空置率上升。
持續(xù)攀升的空置率水平對(duì)租金表現(xiàn)持續(xù)施壓，業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，一些城市租金漲幅趨緩、或跌幅加速。尤其是在大連、重慶等城市，租金環(huán)比降幅分別達(dá)到2.9%和3.4%。
全國(guó)很多城市近年寫字樓供應(yīng)量卻在井噴。重慶、成都、大連等城市寫字樓的市場(chǎng)供需及租售狀況已較武漢市場(chǎng)惡化。
二線城市的寒冬
據(jù)全國(guó)主要城市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)，今年上半年大量新增供應(yīng)對(duì)租金產(chǎn)生了壓力。尤其是大連、成都、重慶、武漢等二線城市短期供應(yīng)壓力較大的城市，租金下滑顯著。除北京、上海、深圳、廣州四大一線城市外，只有一些新增供應(yīng)相對(duì)較小城市才得以保持甲級(jí)辦公樓租金同比上升。
世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管謝晨表示："下半年大量新增寫字樓供應(yīng)入市，有望從供應(yīng)側(cè)提升市場(chǎng)活躍度。但受制于經(jīng)濟(jì)的影響，預(yù)計(jì)新增需求較去年同期仍顯疲弱，大部分二線城市入住率及租金走勢(shì)都將持續(xù)面對(duì)壓力。而由于P2P行業(yè)持續(xù)調(diào)整對(duì)寫字樓需求的負(fù)面影響仍在發(fā)酵。據(jù)不完全樣本粗略測(cè)算，上半年由于P2P公司倒閉及業(yè)主對(duì)簽入此類租戶的排斥態(tài)度，導(dǎo)致凈吸納量下降在部分市場(chǎng)可達(dá)20%左右。"
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，全國(guó)主要二線城市辦公樓市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)急劇分化，城市核心地段優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)尚穩(wěn)，但租售表現(xiàn)開(kāi)始呈現(xiàn)下降跡象。而隨著新增項(xiàng)目的大量入市，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，一些非核心辦公區(qū)域或處于核心邊緣帶的新建樓宇面臨巨大挑戰(zhàn)，這些寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)緩慢，受租售不暢的巨大壓力而推遲入市；而非品牌企業(yè)及實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)所開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)表現(xiàn)的更為艱難，這預(yù)示武漢、重慶、成都等二線城市寫字樓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。
