11月份，武漢新建商品住宅成交2.62萬(wàn)套，創(chuàng)了下半年新高。連日來(lái)，楚天都市報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，銷量高企的背后是開發(fā)商推盤節(jié)奏變快，推盤規(guī)模變大。目前，新房開盤即猛漲價(jià)的現(xiàn)象幾乎已見不著，甚至有項(xiàng)目的開盤價(jià)低于購(gòu)房者預(yù)期價(jià)格。二手房方面，新政提高了投資性需求的門檻，房東坐地起價(jià)難再有市場(chǎng)。
“出臺(tái)限購(gòu)政策的目的不是打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！?1月15日武漢限購(gòu)政策加碼以來(lái)半個(gè)月，武漢樓市的表現(xiàn)印證了主管部門的表態(tài)。
限購(gòu)加碼后成交量稍降
根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，11月1日至30日，武漢市新建商品住宅共成交2.62萬(wàn)套。而在地王頻出的8月份，這一數(shù)據(jù)也僅為2.45萬(wàn)套。在限購(gòu)政策加碼的情況下，上月樓市成交仍創(chuàng)出下半年新高。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一般到年底，房企都會(huì)加大推盤力度，完成當(dāng)年計(jì)劃。而在政策預(yù)期和市場(chǎng)刺激的雙重作用下，推盤積極性會(huì)得到加強(qiáng)。供應(yīng)上來(lái)了，成交隨之水漲船高。
梳理武漢每日成交量可以發(fā)現(xiàn)，上月呈現(xiàn)出明顯的過(guò)山車走勢(shì)。上半個(gè)月，成交量逐步增加，到月中時(shí)增加迅猛，限購(gòu)加碼政策執(zhí)行當(dāng)天的15日到達(dá)高峰，日成交1751套，隨后成交量一路下滑。
從上月初開始，在住建部、銀監(jiān)會(huì)相繼傳達(dá)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策、嚴(yán)查零首付、違規(guī)資金進(jìn)入樓市等政策之后，武漢的部分置業(yè)顧問(wèn)和中介就不斷催促客戶盡快繳款辦手續(xù)，避免新政出臺(tái)影響購(gòu)房資格或提高首付。
業(yè)內(nèi)人士分析，往往在新政執(zhí)行后都有一個(gè)窗口期，購(gòu)房者如在此之前發(fā)生了實(shí)質(zhì)性購(gòu)房行為，一般都會(huì)得到承認(rèn)。因此，網(wǎng)簽量會(huì)連續(xù)幾天處于高峰。
以15日為界，限購(gòu)加碼前武漢成交13528套，加碼后成交12746套，兩相比較限購(gòu)加碼后成交量減少約5.8%，調(diào)控效果可見一斑。
有項(xiàng)目一次推千套房源
與成交量創(chuàng)新高相對(duì)應(yīng)的，是開發(fā)商推盤節(jié)奏更快了。
11月28日，江岸后湖一大型樓盤開盤，楚天都市報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)看到，開發(fā)商一次性推出1300多套房源，吸引了數(shù)千名購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌搖號(hào)。據(jù)悉，該項(xiàng)目推出的房源當(dāng)天售罄。
而在價(jià)格方面，該項(xiàng)目也讓不少購(gòu)房者感到驚喜。從現(xiàn)場(chǎng)公布的成交價(jià)來(lái)看，處于13000元到15000元每平方米之間。而在限購(gòu)之前，該項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)為16000元每平方米。
不過(guò)，有知情人士指出，該項(xiàng)目本打算以精裝修報(bào)價(jià)辦理預(yù)售證，未獲批，因此改推毛坯房。盡管如此，現(xiàn)場(chǎng)不少搖到號(hào)的購(gòu)房者表示，綜合項(xiàng)目本身及開發(fā)商品牌來(lái)看，開盤的價(jià)格還可以接受，“最起碼沒有動(dòng)輒跳漲一兩千元。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)加碼后的半個(gè)月時(shí)間里，武漢共有10個(gè)項(xiàng)目密集辦理了預(yù)售許可證，其中半數(shù)已經(jīng)開盤，余下的也將于近期陸續(xù)開盤。從預(yù)售證上規(guī)定的準(zhǔn)售房源看，不少項(xiàng)目入市房源都超過(guò)千套，這與以往幾十套幾十套擠牙膏似的推盤節(jié)奏完全不同。
昨日上午，記者探訪武昌中北路延長(zhǎng)線上某項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，他們等了近一年，項(xiàng)目終于要開盤了。據(jù)悉，該項(xiàng)目從年初開始誠(chéng)意登記，恰逢樓市一路高歌猛進(jìn)，有意購(gòu)房者每次問(wèn)開盤時(shí)間，得到的答復(fù)一般都是“不清楚，有可能下個(gè)月”。置業(yè)顧問(wèn)表示，他們也很苦惱，不開盤，等于白干了。等到確定開盤，調(diào)控政策又變了，他們又得重新蓄客。
中心城區(qū)仍是需求高地
“專業(yè)代辦中心城區(qū)戶口?！卑雮€(gè)月來(lái)，不少置業(yè)交流群里都出現(xiàn)這樣的廣告。限購(gòu)加碼后，很多被擋在中心城區(qū)外的外地戶籍者，四處打聽如何能取得購(gòu)房資格。
楚天都市報(bào)記者與一位自稱可代辦戶口的小周交談得知，所謂的代辦，也只能在目前執(zhí)行的武漢市落戶政策范圍內(nèi)，如高校畢業(yè)生落戶、人才引進(jìn)落戶等，那些宣稱能超出這些政策范圍外進(jìn)行操作的，肯定是騙局?！扒皟赡?，很多人并不太重視自己的戶籍問(wèn)題，尤其是高校畢業(yè)生，等到發(fā)現(xiàn)失去了購(gòu)房資格才重新重視起來(lái)”，小周說(shuō)，他們也只是起到中介跑腿的作用，避免客戶多跑冤枉路，提高效率。
這從側(cè)面證明，在武漢市限購(gòu)的中心城區(qū)，房地產(chǎn)消費(fèi)需求依然十分旺盛。上個(gè)月，限購(gòu)區(qū)域與非限購(gòu)區(qū)域成交量基本持平，但限購(gòu)區(qū)域開盤項(xiàng)目較少。從單個(gè)項(xiàng)目的開盤情況來(lái)看，中心城區(qū)多個(gè)樓盤開盤去化率高。而上周新城區(qū)3個(gè)樓盤共推出1600多套房源，至今仍有剩余房源未賣出。
研究中心相關(guān)人士分析，限購(gòu)后，武漢樓市仍是一個(gè)供應(yīng)決定銷量的市場(chǎng)，這一點(diǎn)與限購(gòu)前相比沒有根本改變，供求關(guān)系的失衡在很大程度上抵消了限購(gòu)的效果和威力。而對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，分區(qū)限購(gòu)影響不大，他們反而會(huì)擔(dān)心政策進(jìn)一步收緊，一定程度上刺激限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買需求，這從主城區(qū)本月銷量高于上個(gè)月就可以看出來(lái)，只要有供應(yīng)就會(huì)有需求。
二手房?jī)r(jià)格下跌
昨日，楚天都市報(bào)記者探訪白沙洲部分二手房中介公司發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策的三次加碼，對(duì)于二手房市場(chǎng)的降溫效應(yīng)比較明顯。
影響最大的當(dāng)數(shù)面積在100平方米左右的剛需戶型。武漢恒雅居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金色城市分公司經(jīng)紀(jì)人李先生告訴記者，他手上有一位客戶，限購(gòu)之前就把房子掛出來(lái)了，報(bào)價(jià)110萬(wàn)元，上周將報(bào)價(jià)下調(diào)為100萬(wàn)元。另外一位賣家，手上有一套79平方米的小房子，限購(gòu)之前報(bào)價(jià)1.2萬(wàn)元每平方米，前幾天打電話他，稱1.16萬(wàn)元的均價(jià)也可考慮。
中心城區(qū)住宅限購(gòu)政策的加碼，對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行了改善。據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)，一個(gè)月來(lái)，武漢二手房掛牌均價(jià)從一個(gè)月前的13624元/平方米，先是跌至12034元/平方米，又漲至12397元/平方米，如今又跌至11870元/平方米，總體呈現(xiàn)出了下滑的趨勢(shì)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于樓市限購(gòu)政策完全傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)還需要一個(gè)過(guò)程，因此，武漢樓市的限購(gòu)加碼效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)。預(yù)計(jì)接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，待新房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)將進(jìn)一步被拉入下行通道。
而在新城區(qū)，二手房銷售下滑則更嚴(yán)重。東西湖區(qū)吳家山一家中介公司的員工告訴記者，自今年8月起，新城區(qū)二手房無(wú)論從量還是價(jià)上都漲了一波，但都止步于10月。由于新城區(qū)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，加之新房比較多，二手房并非購(gòu)房者的首選，因此降溫效應(yīng)來(lái)得最明顯。
