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　　在武漢20余年來(lái)的住宅市場(chǎng)化歷程中，沒(méi)有哪一年像2016年火爆，又如此跌宕起伏。

　　上半年房?jī)r(jià)瘋漲、下半年連續(xù)調(diào)控，構(gòu)成了2016年武漢樓市的輪廓。值得一提的是，在因城施策的新環(huán)境下，與2011年的樓市調(diào)控不同的是，2016年武漢的樓市調(diào)控不再是“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，而是“連續(xù)點(diǎn)剎”：8月限貸、10月限購(gòu)、11月限購(gòu)加碼……循序漸進(jìn)下，武漢樓市終于從“瘋?！弊兂闪恕奥！?，房?jī)r(jià)漲勢(shì)在年末被有效控制。

　　武漢樓市下半年調(diào)控不斷加碼套韁繩瘋牛變慢牛

　　土地：

　　群雄逐鹿上半年誕生11個(gè)地王

　　地鐵線不斷開(kāi)通、商業(yè)配套不斷完善、產(chǎn)業(yè)布局不斷豐富……2016年，武漢城市建設(shè)進(jìn)入收獲期，在被確立為“特大城市”、“國(guó)家中心城市”的一系列政策利好下，土地價(jià)值飆升，吸附力空前爆發(fā)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)紛紛加大在漢投資力度，中國(guó)千億級(jí)房企中，萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地、碧桂園在武漢均有大規(guī)模投資，正榮、金茂等品牌房企也陸續(xù)進(jìn)駐，全國(guó)20強(qiáng)基本在此聚齊。

　　在這個(gè)新增品牌房企最多的一年，群雄逐鹿的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)進(jìn)入“白熱化”。年初，一家新進(jìn)駐武漢的全國(guó)十強(qiáng)房企負(fù)責(zé)人曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示：武漢的土地拿到就是賺到。言下之意，房企在漢拿地幾乎不遺余力。

　　買(mǎi)地變搶地，“地王熱”由此爆發(fā)，并從7月份開(kāi)始扎堆顯現(xiàn)。2016年上半年，武漢誕生了11個(gè)地王，已超越2015年全年地王的數(shù)量。在7月份到9月份的一波地王潮中，武漢又接連刷新八大片區(qū)地王。在這些地王中，地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比肩的現(xiàn)象成為常態(tài)，甚至出現(xiàn)了倒掛。光谷一地塊創(chuàng)下武漢招拍掛有史以來(lái)最高的溢價(jià)率442%，漢陽(yáng)濱江一地塊將武漢土地單價(jià)首次推上20000元大關(guān)……接連不斷的猛料，令各界嘩然，也直接為房?jī)r(jià)上漲提供了最基礎(chǔ)的動(dòng)力。

　　房?jī)r(jià)：

　　傍著地價(jià)瘋漲調(diào)控后回歸理性

　　“地王”的不斷涌現(xiàn)，使得房?jī)r(jià)水漲船高，也令購(gòu)房者越來(lái)越心慌。

　　仔細(xì)回顧2016年武漢的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以梳理出一條大致的脈絡(luò)——春節(jié)過(guò)后，各項(xiàng)政策和城市建設(shè)利好，刺激武漢地價(jià)開(kāi)始上漲。與此同時(shí)，由于北上廣深等一線市場(chǎng)的領(lǐng)漲，加之出現(xiàn)溢出效應(yīng)，武漢成為承接這些市場(chǎng)需求的一塊寶地。來(lái)自?xún)?nèi)部和外部的雙重壓力，使得武漢樓市的需求空前爆發(fā)，房?jī)r(jià)開(kāi)始傍著地價(jià)往上躥。

　　在“地王潮”開(kāi)始出現(xiàn)的7月份，武漢新房成交均價(jià)達(dá)到峰值10495元/平方米，中心城區(qū)成交均價(jià)更是一度突破13000元/平方米，同比漲幅超過(guò)30%。

　　8月份，武漢開(kāi)始限貸，但房?jī)r(jià)并未明顯止?jié)q。直至10月份，武漢出臺(tái)限購(gòu)，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，于10月份第二周到達(dá)今年的最低點(diǎn)8061元/平方米。

　　之后一個(gè)多月，房?jī)r(jià)又開(kāi)始抬頭，在11月中旬到達(dá)12295元/平方米的高位。限購(gòu)加碼隨即而至，之后一周，武漢房?jī)r(jià)的“分水嶺”終于出現(xiàn)，跌至9212元/平方米。

　　11月中旬至今，房?jī)r(jià)漲勢(shì)消退，穩(wěn)定在10000元/平方米左右。12月份最后一周，武漢房?jī)r(jià)為9671元/平方米，中心城區(qū)成交均價(jià)為11568元/平方米，漲幅與去年同期相比減至11.2%。

　　從調(diào)控前30%的同比漲幅，到如今11.2%的同比漲幅，可以明顯看出，武漢的房?jī)r(jià)因?yàn)檎{(diào)控，已從“瘋?！边M(jìn)入“慢?！彪A段。

　　成交：

　　預(yù)計(jì)突破29萬(wàn)套連續(xù)六年創(chuàng)新高

　　2016年，對(duì)于武漢的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)焦慮的年頭。房?jī)r(jià)上半年瘋漲、調(diào)控后反復(fù)，讓不少人一時(shí)難以拿定主意。好不容易下決心買(mǎi)了，卻發(fā)現(xiàn)一房難求，只得排隊(duì)搖號(hào)搶購(gòu)。

　　歸根結(jié)底，這都是武漢樓市需求空前爆發(fā)，但新增供應(yīng)難以跟上，甚至有開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售造成的。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，在“去庫(kù)存”的樓市大背景下，各項(xiàng)利好的刺激使得武漢樓市成交量一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入“日均千套”的火爆階段。然而，隨著房?jī)r(jià)瘋漲，購(gòu)房者追漲情緒日益凸顯，部分開(kāi)發(fā)商為了“等房?jī)r(jià)再漲一會(huì)兒”，開(kāi)始捂盤(pán)惜售。加之武漢的樓市庫(kù)存量消化殆盡，去化周期縮短至3個(gè)月以?xún)?nèi)，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)，武漢中心城區(qū)一房難求，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)斷供狀況。

　　8月份，武漢樓市重啟調(diào)控，樓市成交量遭遇腰斬。與此同時(shí)，武漢房管部門(mén)開(kāi)始展開(kāi)對(duì)捂盤(pán)惜售行為的專(zhuān)項(xiàng)整治，迫使部分開(kāi)發(fā)商放出房源，市場(chǎng)逐漸趨于理性。特別是10月份實(shí)施限購(gòu)、11月份限購(gòu)加碼后，武漢樓市新增供應(yīng)大增，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)也回歸理性預(yù)期。

　　盡管如此，從全年來(lái)看，武漢樓市的成交量仍令人矚目。中國(guó)指數(shù)院華中分院發(fā)布最新研究報(bào)告表明，2016年武漢新建住房成交預(yù)計(jì)突破29萬(wàn)套，成交面積將突破3000萬(wàn)平方米大關(guān)，全年日光盤(pán)累計(jì)超過(guò)70個(gè)，平均去化率超過(guò)八成，有望蟬聯(lián)全國(guó)住宅銷(xiāo)量“三連冠”?；乜?011年至2015年，武漢新建住房成交分別為10.67萬(wàn)套、13.50萬(wàn)套、15.90萬(wàn)套、17.98萬(wàn)套、22.49萬(wàn)套。2016年，當(dāng)這個(gè)數(shù)據(jù)再次刷新以往紀(jì)錄后，武漢樓市成交量將連續(xù)6年創(chuàng)新高，且穩(wěn)居全國(guó)銷(xiāo)量前三，堪稱(chēng)“中國(guó)最火的樓市”。

　　展望

　　調(diào)控尚未見(jiàn)底慢牛將持續(xù)

　　眼下，武漢樓市正處于2016年的最低谷。即將到來(lái)的2017年武漢樓市走勢(shì)如何？

　　記者采訪多名房地產(chǎn)資深研究專(zhuān)家后了解到，2017年武漢樓市需求與動(dòng)力仍在，但調(diào)控政策并未見(jiàn)底，“慢牛”的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)。

　　據(jù)分析，2016年上半年武漢樓市的“瘋漲”也有一大因素是“補(bǔ)漲”。“十二五”期間，武漢每年投入六七千億元固定資產(chǎn)興建城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地資源已經(jīng)到了收獲期，土地價(jià)值得到了巨大提升。從全國(guó)范圍內(nèi)看，與同級(jí)別的城市相比，武漢的土地價(jià)值尚處于中等偏下的水平。同時(shí)，武漢已進(jìn)入舊城改造階段，拆遷難度加大，土地供應(yīng)量有限，優(yōu)質(zhì)地塊一經(jīng)推出，仍會(huì)引起房企大鱷圍搶?zhuān)貎r(jià)上漲的動(dòng)力仍在。

　　然而，值得注意的是，在樓市調(diào)控的層面，雖然不久前武漢將限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大至部分新城區(qū)，但這一系列“點(diǎn)剎”并未真正見(jiàn)底。記者比較南京、杭州等城市的調(diào)控政策后發(fā)現(xiàn)，仍有部分城市的限貸力度比武漢更大。比如，有的城市規(guī)定在購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，若購(gòu)房者首套房的貸款尚未還清，首付比例將比無(wú)貸款者更高，此舉主要是遏制購(gòu)房者非理性投資，可以進(jìn)一步保護(hù)剛需一族的權(quán)利。

　　記者還了解到，按照以往慣例，每年春節(jié)過(guò)后，開(kāi)發(fā)商將著手新一年的業(yè)績(jī)，樓市可能出現(xiàn)一輪推盤(pán)潮，對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)比較好的出手時(shí)機(jī)。