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如履薄冰!揭秘樓市調(diào)控新政下的房企大佬們的近況
2018-01-21 10:59:38   來源:時代財經(jīng)

2016年10月8日,萬科集團董事會主席王石低調(diào)現(xiàn)身遼寧省沈陽市。他這一次來沈的目的,是為了視察萬科紫臺項目。

在剛剛過去的國慶黃金周,“去庫存困難戶”沈陽的成交猛增,其中異地購房成為主力。正當沈陽意圖加速去庫存之際,同一個時空里,中國的19座城市卻相繼出臺限購限貸政策。

你方漲罷我登場。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場正邁入非理性增長階段時,部分地方政府不得不接連制定限購限貸政策并著手不動產(chǎn)登記,以抑制樓市因投資投機需求過大形成的瘋狂增長局面。

一切始于9月30日。北京率先出臺新的樓市調(diào)控新政,緊隨其后,天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態(tài),先后出臺限購限貸等調(diào)控措施。再到10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營,短短9天時間,全國已有22個城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見。

“限購+限貸”組合拳下,樓價與地價何去何從?房企又將以何種姿態(tài)應對樓市調(diào)整?在地產(chǎn)圈內(nèi)浸淫多年的商業(yè)大佬們應該早有準備。

就在10月6日晚間,2018俄羅斯世界杯預選賽亞洲區(qū)12強賽小組賽,中國對陣敘利亞在西安上演。恒大集團董事局主席許家印意外出現(xiàn)在球場的主席臺上。在那場比賽中,中國最終以0-1不敵敘利亞。

多元化VS專業(yè)化

9月28日,美國媒體CNN發(fā)布對了萬達集團董事長王健林的采訪。

這位靠房地產(chǎn)起家的中國首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出,中國房地產(chǎn)目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫,“像上海這樣的超大城市房價持續(xù)上漲,而數(shù)千個小城市的房價卻在下跌,空置率很高。面對現(xiàn)在的問題,我想不出什么辦法?!?/p>

王健林更表示,政府已經(jīng)出臺了各種措施,包括限購限貸,但效果不明顯。

就在王健林發(fā)表這番言論的8天前,9月20日下午16時,登陸港交所637天的萬達商業(yè)(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業(yè)績報告顯示,2016年上半年,萬達商業(yè)合約銷售總金額為506.23億元,較2015年同期下降17.33%;合約銷售面積539萬平方米,較2015年同期下降17.58%。

這恰恰與王健林年初的悲觀預計相符。

按照他的預計,2016年萬達集團總收入為2543億元,同比減少12%。主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元,至1000億元左右,同比降幅約為40%。

企業(yè)業(yè)績下滑明顯是王健林擔憂的起因嗎?答案不得而知。但顯而易見的是,大連萬達集團正在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務,始進軍娛樂、體育和旅游行業(yè)。

“到2016年底,萬達將不再是房地產(chǎn)企業(yè),而成為綜合性企業(yè)。預計到2017年,萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業(yè),比原計劃提前一年實現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標。”王健林強調(diào)。

在多個公開場合,王健林表示要萬達把計劃2017年后開業(yè)的重資產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓,“2018年萬達將不再有地產(chǎn)銷售收入”。

與此同時,萬達開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業(yè)上,今年一月,萬達收購了傳奇娛樂;不到兩個月之后,萬達又收購了卡麥克影業(yè),成為全球最大的院線。9月21日,哈爾濱市政府與萬達集團在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》。10月9日,萬達文化集團旗下的北京萬達旅業(yè)投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國際旅行社有限公司,合并后的新公司將成為中國最大旅行社。

并購和買地

930限購風暴前,融創(chuàng)中國(01918.HK)還在樂此不疲地進行著并購和買地。

除從年初至今共計支出600億元土地購置費用外,9月21日,融創(chuàng)以總代價40 億元認購A 股上市公司金科股份(000656 CH)非公開發(fā)行股份,僅在三天之前,9 月18 日,融創(chuàng)宣布以總代價約137.88億元收購聯(lián)想控股(03396.HK)旗下41家公司所持有的42個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

融創(chuàng)與聯(lián)想間的交易,據(jù)稱出售決策直接來自于柳傳志,融科智地層面事前并無知悉。今年上半年,聯(lián)想控股房地產(chǎn)凈利潤為3.65億元,比去年同期下滑75%。事實上,這種趨勢自去年下半年開始已有體現(xiàn)。地產(chǎn)業(yè)務的“不爭氣”迫使柳傳志忍痛割愛。

就在9月30日晚間,聯(lián)想控股(03396.HK)發(fā)布公告稱,該公司全資附屬聯(lián)想(北京)有限公司與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議,擬以17.8億元出售聯(lián)創(chuàng)瑞業(yè)(北京)資產(chǎn)管理全部股權(quán),其主要資產(chǎn)為北京聯(lián)想研究院大廈。

這是聯(lián)想控股在不到兩周的時間內(nèi),第二次出售旗下地產(chǎn)項目。

而對于在并購道路上一路狂飆的融創(chuàng)來說,接盤聯(lián)想控股旗下的地產(chǎn)業(yè)務,只是其布局國內(nèi)市場的一部分。

“我們確實做了很多并購,我們從2008年起每年都有大量并購,很多項目都是通過并購拿來的。包括我們進入很多二線城市,也是通過并購進的。”融創(chuàng)中國聯(lián)席公司秘書高曦曾在公開場合對時代周報記者如是說。

據(jù)統(tǒng)計,2016年至今,融創(chuàng)已經(jīng)進行了10筆收購,合計金額為291.8億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企的退房行為?!皬哪壳靶袠I(yè)競爭格局來看,千億房企的競爭暗潮洶涌,競爭異常激烈?!?/p>

根據(jù)克而瑞預計,今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升,千億房企可能達到11家,去年這個數(shù)字為七家。其中,恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平,碧桂園(2007.HK)有望沖擊3000億元大關(guān),而去年國內(nèi)排名前三的房企僅實現(xiàn)2000多億元的水平。

在前8月完成781.3億元份額后,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也將2016年的銷售目標從800億元上調(diào)至1100億元。

土地的隱憂

融創(chuàng)孫宏斌曾明確表示,將暫停在一級市場上拍地。“過去北京、上海什么地都能拿,現(xiàn)在覺得要避免掉進高價地的‘坑’里面?!?/p>

但是,據(jù)不完全統(tǒng)計,總部位于天津的融創(chuàng),今年1-9月在全國招拍掛土地市場已經(jīng)拿下42宗地,總計砸下632.7億元。

而為支付一筆不菲的土地款,融創(chuàng)在今年上半年新增債務共計210億元,相應地,截至6月末,公司總有息負債規(guī)模自去年年底的420億元大幅增長至630億元。若將永續(xù)債計入有息負債,公司凈權(quán)益負債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。

連續(xù)的大動作之后,融創(chuàng)依舊血槽未空。9月27日,經(jīng)過76輪競價,融創(chuàng)以總價19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。盡管樓板價只有2萬元/平方米,但溢價率卻高達689.38%,創(chuàng)下了今年全國土地市場的最高溢價率。

3天之后,9月30日,北京市住建委等七部門下發(fā)了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開。

10月9日,北京迎來限購新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)的X84R3地塊,經(jīng)過47次報價后,最終由一級開發(fā)商博大新元以總價21.1億元奪得,溢價率139.74%,折合樓面價20824元/平方米。

這是一個出人意料的數(shù)字。曾有業(yè)內(nèi)人士在新政出臺前預估,根據(jù)北京新房市場成交情況、土地供應稀缺情況、亦莊區(qū)域價值情況以及房企拿地的積極性等方面來看,該亦莊地塊樓面價或?qū)⒊^6萬元/平米。

近年來,北京土地供應有限,但凡有地塊推出,便會引得眾多房企爭搶,且屢屢刷新地價。據(jù)時代周報記者了解,該地塊地價之所以難以拍至高位,則是對于X84R3地塊的競買,政府限定該宗地中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設 “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米),銷售限價為2.3萬元/平方米(含全裝修成本)。

北京控地價限房價的舉措似乎初有成效。而對于在對賭房價三五年后還能上漲甚至翻倍,從而拍下多幅高價地王的房企來說,或?qū)⒁虼讼萑搿百r本賺吆喝”的尷尬之中。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,在本輪樓市調(diào)整期后,此前激進拿“地王”的部分房企可能會陷入困局?!坝捎诜康禺a(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷期,也就是說,今年下半年或明年入市地王項目的話勢必是虧損的,拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局?!?/p>

新城控股高級副總裁歐陽捷則持不同意見。他在接受時代周報記者采訪時表示,即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價與地價,但卻無法阻止到大城市的人群購買住房,也同樣無法阻止開發(fā)商購買土地,在土地和住房供不應求的背景下,地王現(xiàn)象無法避免。

2016年終將成為歷史上地王最多的年份,而眾多房企卻成了走鋼絲的人,在買買買中如履薄冰。尤其在930后樓市調(diào)控大背景下,曾以重金砸下多塊地王的房企們,在樓市調(diào)控組合拳下,該喜還是憂?而房企買什么,怎么買,無疑將成為第四季度土地市場的一大看點。

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