本網(wǎng)訊（吳亮）5月22日，省住建廳聯(lián)合省財(cái)政廳、省自然資源廳、人行湖北省分行、國(guó)家金融監(jiān)管局湖北監(jiān)管局等部門印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾的新期待，積極推動(dòng)住房“以舊換新”，打通交易堵點(diǎn)，推動(dòng)一、二手房良性循環(huán)。
1、實(shí)施流程
國(guó)有企業(yè)收購(gòu)模式
支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)二手住房，為賣舊買新“搭橋”，收購(gòu)二手住房可對(duì)外出售或用作租賃住房、征收安置房、人才房、保障性住房等。
具體怎么換？
第一步 · 制定工作方案
各市州研究制定住房“以舊換新”實(shí)施方案，支持國(guó)有企業(yè)根據(jù)需求，合理確定二手住房收購(gòu)范圍、規(guī)模、房源條件。
第二步 · 登記換房意愿
換房居民登記待售二手住房信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買的新建商品住房，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購(gòu)買意向書》。
第三步 · 住房?jī)r(jià)值評(píng)估
對(duì)待收購(gòu)二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并出具評(píng)估結(jié)果，按評(píng)估價(jià)值抵扣新建商品住房?jī)r(jià)款。
第四步 · 簽訂意向協(xié)議
收購(gòu)實(shí)施主體與換房居民協(xié)商一致后簽訂《收購(gòu)意向協(xié)議》，收購(gòu)實(shí)施主體向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如協(xié)商不成功或貸款審核不通過(guò)，則收（換）購(gòu)工作流程終止。
第五步 · 辦理過(guò)戶手續(xù)
收購(gòu)實(shí)施主體與換房居民簽訂《二手住房收購(gòu)協(xié)議》，換房居民與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，交易雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款并轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。
第六步 · 房源配租運(yùn)營(yíng)
收購(gòu)主體辦理二手住房交接并配租運(yùn)營(yíng)等。
三方聯(lián)動(dòng)模式
鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。
具體怎么換？
第一步 · 登記換房信息
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助換房居民發(fā)布待售二手住房信息。同時(shí)，換（購(gòu)）房居民登記購(gòu)買新建商品住房需求信息。
第二步 · 二手住房交易
換（購(gòu)）房居民通過(guò)自行洽談或?qū)I(yè)中介機(jī)構(gòu)參與服務(wù)，達(dá)成市場(chǎng)交易，買賣雙方及時(shí)簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過(guò)戶手續(xù)。期間，如交易價(jià)格談判、契約協(xié)商簽訂、貸款審批等不成功，則換購(gòu)工作流程終止。
第三步 · 購(gòu)買新建住房
在達(dá)成二手住房交易的同時(shí)，換（購(gòu)）房居民同步購(gòu)買商品住房。
2、財(cái)稅支持
對(duì)住房“以舊換新”的，各地財(cái)政部門對(duì)個(gè)人出售二手住房的增值稅給予補(bǔ)助，對(duì)個(gè)人購(gòu)買新房的契稅給予補(bǔ)助；對(duì)出售自有住房后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠；對(duì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)二手住房給予契稅補(bǔ)助。省級(jí)財(cái)政對(duì)市縣開(kāi)展住房“以舊換新”給予以獎(jiǎng)代補(bǔ)。
3、成功案例
趙輝（化名）今年準(zhǔn)備買一套改善型住房，在“荊門住建”微信公眾號(hào)看到荊門市中心城區(qū)住房“賣舊買新”活動(dòng)開(kāi)始后，于是在微信公眾號(hào)上下載表格填報(bào)了意愿登記信息，很快就有工作人員聯(lián)系他并上門看舊房并進(jìn)行評(píng)估，由市住房保障中心按評(píng)估價(jià)來(lái)收購(gòu)舊房，并與業(yè)主和新樓盤開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了約定“賣舊買新”相關(guān)事項(xiàng)的三方協(xié)議。
待市住保中心向財(cái)政部門申請(qǐng)收購(gòu)舊房資金后直接轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶即完成了“賣舊買新”交易。趙輝129.37平方米的舊房出售514893元，購(gòu)買新房電梯房112.59平方米550000元，僅需補(bǔ)交35107元。
此項(xiàng)政策的實(shí)施，解決老百姓賣不掉舊房、換不到新房的問(wèn)題，縮短舊房出售周期，從而激活市場(chǎng)的改善需求。
觀察政策背后的邏輯，一端是促進(jìn)二手房出售，暢通舊房流通渠道，滿足居民改善性住房需求。舊房通常都在地段較好的成熟小區(qū)，周邊配套較為齊全，也豐富了公租房的房源，給予中低收入困難家庭更多選擇；另一端是推動(dòng)商品房去化，幫助房企消化新房庫(kù)存。政府收購(gòu)就不用操心舊房賣不出去的問(wèn)題，大大減輕購(gòu)新房的資金壓力，這樣業(yè)主就可以輕松換新房，這對(duì)需要改善住房條件的普通老百姓來(lái)說(shuō)是一件非常好的事。
編輯：蔡亮維
