鉅派投資了解到，近期發(fā)生的泰國(guó)沉船事件，再一次把“泰國(guó)游”推上了風(fēng)口浪尖。截止8日上午，已經(jīng)確認(rèn)有41名中國(guó)游客在事故中遇難。近年來，泰國(guó)游已經(jīng)成為國(guó)人出境游的最主要目的地，但接二連三事故的發(fā)生，也暴露出了泰國(guó)所存在的問題種種。
最近幾年，泰國(guó)旅游業(yè)可謂是空前高漲。但鉅派投資認(rèn)為，隨著隨著赴泰游客數(shù)量逐年增加，泰國(guó)在安全管控方面難以跟上，旅游風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。首先，由于中國(guó)游客的迅猛增加，泰國(guó)旅游商家的救生設(shè)備設(shè)施和專業(yè)救助人員并不能滿足需求，甚至存在老舊設(shè)備依舊服役的情況。同時(shí)，浮潛、深潛等活動(dòng)對(duì)教練人員專業(yè)技能要求較高，但是實(shí)際上有些不具備專業(yè)資質(zhì)的人員也混雜其間。這些無(wú)疑都是安全隱患。
泰國(guó)掀起置業(yè)熱潮
與“旅游熱”相對(duì)應(yīng)的，是泰國(guó)近年涌起的購(gòu)房浪潮——根據(jù)鉅派投資的了解，過去幾年一直波瀾不驚的泰國(guó)樓市正在中國(guó)內(nèi)地、香港和其他經(jīng)濟(jì)體買家的推動(dòng)下，變得異常火爆起來。
鉅派投資查閱居外網(wǎng)2016年的數(shù)據(jù)顯示，泰國(guó)是中國(guó)人在亞洲其他國(guó)家中最青睞的買房目的地之一。中國(guó)人赴東南亞買房的第一大動(dòng)機(jī)是投資，出于投資需求去泰國(guó)、馬來西亞和柬埔寨買房的人數(shù)比例分別達(dá)到70.2%、62.2%和92%。
自住需求亦旺盛。陽(yáng)光沙灘海岸，讓泰國(guó)成為了不少中國(guó)人的心頭好。鉅派投資查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)，從2016年9月到2017年1月連續(xù)五個(gè)月，泰國(guó)房產(chǎn)詢問量均同比增長(zhǎng)100%以上，2016年9月同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到580%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞等中國(guó)人海外購(gòu)房傳統(tǒng)目的地。居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人最熱衷投資的泰國(guó)城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。
而回到2010年以前，鉅派投資認(rèn)為，幾乎沒有中國(guó)人到泰國(guó)購(gòu)房。FT有統(tǒng)計(jì)顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區(qū)，中國(guó)購(gòu)房者的比例已經(jīng)達(dá)到20%；一些熱門房產(chǎn)項(xiàng)目中，中國(guó)購(gòu)房者比例已經(jīng)達(dá)到50%。這些中國(guó)購(gòu)房者很多是年輕人和中產(chǎn)階級(jí)。
的確，作為東南亞第二大經(jīng)濟(jì)體，在泰國(guó)置業(yè)有著其他國(guó)家并沒有的優(yōu)勢(shì)：永久產(chǎn)權(quán)、房?jī)r(jià)便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。鉅派投資從過去10年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，曼谷、芭提雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報(bào)，泰國(guó)公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。相對(duì)于其他東南亞國(guó)家，已顯示泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)跡象。
但如果從房?jī)r(jià)收入比來看，鉅派投資認(rèn)為，泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫比北上廣深還大。從2012年開始，泰國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)暴漲不少，鉅派投資以外國(guó)人能購(gòu)買的公寓為例，2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區(qū)的高端公寓均價(jià)高達(dá)20萬(wàn)泰銖一平（約4萬(wàn)人民幣），更貴的30、40萬(wàn)也是常有的。
再高的房?jī)r(jià)也要有人“接盤”。外國(guó)人在曼谷買房要搶，當(dāng)?shù)厝丝刹恍枰ｂ犈赏顿Y了解到，泰國(guó)法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)公寓銷售給外國(guó)人的比例不得超過49%，剩下的51%只能賣給當(dāng)?shù)厝恕?/p>
本地人并沒有國(guó)外買家的強(qiáng)購(gòu)買力，根據(jù)鉅派投資的了解，以曼谷為例，當(dāng)?shù)卦缕骄杖氩?.5萬(wàn)泰銖。泰國(guó)本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率，買房的價(jià)格比外國(guó)人低不少，所以很少有人去光顧二手房，只有國(guó)際友人“出手相救”。
另外值得鉅派投資一提的是，在泰國(guó)炒房流動(dòng)性堪憂。有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，泰國(guó)未來一年房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)超過2%。但有的中介在賣泰國(guó)房子時(shí)，還會(huì)提到說當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率高，能到6-7%，個(gè)別還有說10%。
相對(duì)于買房市場(chǎng)，泰國(guó)的租房需求確實(shí)非常旺盛。鉅派投資了解到，2017年赴泰旅游的外國(guó)游客總數(shù)超過3500萬(wàn)人次，再加上泰國(guó)工作的外籍也很多，他們也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室戶，能租到五千人民幣一個(gè)月。
泰國(guó)法律規(guī)定，公寓是不能在Airbnb這樣的網(wǎng)站上直租的，只能走當(dāng)?shù)刂薪榍?。這就意味著代理費(fèi)是一大筆錢。再加上泰國(guó)高端的一些樓盤，物業(yè)費(fèi)相當(dāng)貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價(jià)錢。交完稅之后，全部算下來，扣除所有費(fèi)用，鉅派投資認(rèn)為，回報(bào)率能有5%就算不錯(cuò)了。
另外鉅派投資認(rèn)為，如果選擇在國(guó)內(nèi)遠(yuǎn)程租房，意味著需要操心的事情更多。外國(guó)人貸款、錢匯到泰國(guó)、期房等等細(xì)節(jié)問題，都要考慮。
因此對(duì)于高凈值人群來說，鉅派投資相信，置業(yè)泰國(guó)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇；但對(duì)于部分家庭資產(chǎn)負(fù)債率較高、且家庭年收入不太穩(wěn)定的新中產(chǎn)，還是有必要謹(jǐn)慎。一旦其所處城市的房?jī)r(jià)下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭財(cái)務(wù)杠桿極有可能會(huì)崩塌。
所以鉅派投資提醒各位，購(gòu)置房產(chǎn)是一個(gè)大的決定，不可盲目跟風(fēng)，在購(gòu)房時(shí)除了選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)合理評(píng)估自己的資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流水之外，對(duì)于動(dòng)靜態(tài)綜合投資回報(bào)的評(píng)估，也是非常有必要的。鉅派投資祝愿所有高凈值客戶，都能在實(shí)現(xiàn)財(cái)富人生的道路上，一帆風(fēng)順。
