三年前銷售額還只有229億的規(guī)模的中南建設(shè),如今已經(jīng)完成了從百億到千億銷售規(guī)模的進(jìn)階。不過,相較之銷售目標(biāo),如今的中南更重視提升盈利能力,內(nèi)核或是指向其被低估的價(jià)值。
自2019年以來,晉升千億房企俱樂部的中南建設(shè)股價(jià)幾近翻倍,而支撐其股價(jià)上漲的是這家房地產(chǎn)公司,開始快速增厚的業(yè)績,在業(yè)內(nèi)人士看來中南建設(shè)著實(shí)表現(xiàn)不俗。而頗有意思的是,中南建設(shè)在爭(zhēng)規(guī)模的大隊(duì)中,竟走出了自己的“個(gè)性”。在與其他房企爭(zhēng)相立下更高銷售目標(biāo)的時(shí)候,中南建設(shè)卻出人意料地提出要在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)超過11倍的利潤增長。
同時(shí),中南建設(shè)還提出了雄心勃勃的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,當(dāng)初那個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)公司在不斷的激流勇進(jìn)中,已經(jīng)蛻變成成熟穩(wěn)重的全國性房地產(chǎn)公司。
中南建設(shè)發(fā)布的《2018年那股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃》顯示,其業(yè)績承諾2018-2020年歸母凈利較2017年的增速分別不低于240%、560%和1060%,即3年11.6倍。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說,相比較幾千億的銷售目標(biāo)設(shè)定,利潤目標(biāo)的增長更加有吸引力。
事實(shí)上,股權(quán)激勵(lì)的手段往往表示著公司管理層對(duì)公司未來業(yè)績?cè)鲩L的信心。2018年中南建設(shè)的周轉(zhuǎn)速度加快,在房企大裁員的年頭中南也沒有裁員的負(fù)面新聞,業(yè)內(nèi)多個(gè)知名經(jīng)理人也投奔而來。中南建設(shè)3年11倍的底氣又是來自何處?
業(yè)績?nèi)绾瓮伙w猛進(jìn)?
在當(dāng)下房地產(chǎn)行融資緊縮、政策嚴(yán)控的時(shí)期,房企都會(huì)根據(jù)自身的能力來伸縮擴(kuò)張,在這個(gè)階段房企業(yè)績?nèi)暨€能突飛猛進(jìn),那絕不僅僅是運(yùn)氣的成分。過去拼規(guī)模,現(xiàn)在拼盈利優(yōu)勢(shì),房企的思維在轉(zhuǎn)變。
規(guī)模擴(kuò)張的過程中能控制好風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)十分難得,但還有一些企業(yè),竟然實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和利潤的雙增長,可謂難能可貴。
1月29日,中南建設(shè)發(fā)布了2018年度業(yè)績預(yù)增公告,宣布報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤金額預(yù)計(jì)達(dá)19.29億元-22.30億元,漲幅220%-270%;基本每股收益達(dá)0.52元-0.60元,遠(yuǎn)超去年同期的0.16元。如今A股炸雷上市公司接連發(fā)布業(yè)績預(yù)減公告的環(huán)境下,發(fā)布業(yè)績預(yù)增的中南建設(shè)顯得尤為難得。
此前中南因盈利能力弱而一度被質(zhì)疑,而這次公告透露,預(yù)計(jì)報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤大幅上升的主要原因是公司主營業(yè)務(wù)收入增加。而公司利潤的高增長是營收規(guī)模以及包括毛利率、周轉(zhuǎn)率在內(nèi)共同提升的共同結(jié)果。
實(shí)際上,在行業(yè)整體毛利率不斷下滑的今天,毛利率成為房企比拼優(yōu)勢(shì)的重要陣地。無論是以品質(zhì)著稱的綠城,還是以規(guī)模領(lǐng)先的碧桂園,都需要經(jīng)歷從規(guī)模到盈利的必然成長選擇,中南建設(shè)亦是如此。
從2016年公司經(jīng)營開始大幅改觀,銷售金額從2015年的225億元上升到2016年的502億元、2017年的963億元,2018年已突破1500億元,早已經(jīng)成為一個(gè)全國性房企。
同時(shí),與銷售額增長對(duì)應(yīng)的則是公司不斷增加的新項(xiàng)目。截至2018年三季度末,中南建設(shè)新增項(xiàng)目91個(gè),規(guī)劃建筑面積合計(jì)1,314.5萬平方米。新進(jìn)入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市,中南建設(shè)的規(guī)模在壯大。
想要實(shí)現(xiàn)利潤的快速增長,僅提升規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,不少房企為了擴(kuò)大體量犧牲盈利能力,即所謂的增收不增利,規(guī)模漲了,盈利卻沒跟上。而中南建設(shè)在擴(kuò)張的同時(shí),卻不忘改善盈利能力。
從2018年半年度報(bào)告和第三季度報(bào)告可以看出,公司毛利率和凈利潤率相對(duì)上年同期都有明顯提升。上半年毛利率同比增加5.6個(gè)百分點(diǎn),凈利潤率增加3.7個(gè)百分點(diǎn);前三季度毛利率同比增加3.5個(gè)百分點(diǎn),凈利潤率增加2.7個(gè)百分點(diǎn),若僅聚焦于房地產(chǎn)業(yè)務(wù),增幅還將更明顯。
開發(fā)商最大的支出就是拿地,如果拿地太貴了,就會(huì)陷入被動(dòng)。此前2016年公開招拍掛市場(chǎng)上演了無數(shù)肉搏拼殺,某些激進(jìn)的房企風(fēng)光拿地王,僅過幾個(gè)月之后就扛不住了。
中南建設(shè)有一段時(shí)期毛利率低,主要是由于結(jié)算的項(xiàng)目有很大一部分來自2011-2014年的項(xiàng)目,土地成本較高,大盤施工周期偏長。
不過,在明星職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)駐中南建設(shè)后,將原先的大盤模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾”P模式提高周轉(zhuǎn)率,同時(shí)公司管理團(tuán)隊(duì)拿地是嚴(yán)格執(zhí)行凈利潤率不低于100% “拿地標(biāo)準(zhǔn),從而控制拿地成本。
未來隨著公司2017年、2018年經(jīng)營情況進(jìn)一步改善之后的銷售資源更多進(jìn)入結(jié)算環(huán)節(jié),公司的盈利狀況將進(jìn)一步提升。
中南建設(shè)被低估?
除了盈利能力弱,中南還因高負(fù)債、凈資產(chǎn)過低廣、融資還債遭質(zhì)疑。實(shí)際上,如果除去應(yīng)收賬款,以及銷售額足夠覆蓋有息負(fù)債的背景下,中南的負(fù)債率其實(shí)并不高。
數(shù)據(jù)顯示,截至去年9月末,公司2018年9月末總資產(chǎn)負(fù)債率接近90%,但是除去預(yù)收賬款之后的負(fù)債和總資產(chǎn)的比值只有41.7%,明顯低于行業(yè)平均水平。其中,公司有息負(fù)債只有563億元,剛剛超過公司全年銷售金額的1/3,大大低于行業(yè)平均水平,且有息負(fù)債中一年以內(nèi)的僅有156億元,明顯低于同期公司現(xiàn)金余額216億元,公司利息保障倍數(shù)高,償債能力強(qiáng),實(shí)際債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低。
融創(chuàng)大老板孫宏斌曾說,“銷售額/有息負(fù)債達(dá)到1.5以上就是安全的。”而據(jù)此計(jì)算,中南建設(shè)的的銷售額/有息負(fù)債為2.66,A股民營房企里排第一。業(yè)績快速增長的背后,中南建設(shè)也在不斷優(yōu)化自己的杠桿,穩(wěn)步調(diào)節(jié)速度和規(guī)模之間的平衡。
中南建設(shè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流足以覆蓋有息負(fù)債。2018年1-9月份,中南建設(shè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為88.0億元,比上年同期增長44888.8%。9月末,公司貨幣資金216.4億元,相對(duì)2017年末增加51.6%;前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流入1161.1億元,是全部有息負(fù)債的1倍還多。
實(shí)際上,民企的融資優(yōu)勢(shì)不似央企,在融資緊縮的環(huán)境里,中南積極開拓融資渠道,公司債、海外債、ABS和中期票據(jù)等都有覆蓋。
從各方面的數(shù)據(jù)來看,中南建設(shè)的發(fā)展已經(jīng)愈發(fā)趨于穩(wěn)健。
如何在快速晉升全國性房企?
2009年,中南建設(shè)還只是一家立足江蘇的區(qū)域性房企,2018年它就已經(jīng)是一家破千億銷售額的全國性房企了。中南建設(shè)是如何由區(qū)域房企快速躋身全國性房企?
從2005年開始建設(shè)南通中央商務(wù)區(qū)250萬平方米的綜合體以來,中南建設(shè)充分發(fā)揮自身建筑施工優(yōu)勢(shì),通過打包拿地方式獲取城市綜合體項(xiàng)目,開發(fā)了很多百萬方大盤。
昔日的中南,扎根江蘇,被譽(yù)為造城專家,長期聚焦三四線城市,在隨之而來的房地產(chǎn)熱潮下,中南建設(shè)決定向前邁進(jìn)一步。
在2016年,中南建設(shè)做了一個(gè)重要的決定,將公司總部從南通搬遷至上海,彼時(shí)房地產(chǎn)火爆的行情吸引了一大波房企進(jìn)駐一線城市,中南建設(shè)沒有選擇偏安一隅,其實(shí)不難看出中南是一家憂患意識(shí)很強(qiáng)的企業(yè)。
要知道,當(dāng)時(shí)萬科、融創(chuàng)、富力、碧桂園等大房企都已經(jīng)在其中站穩(wěn)腳跟,區(qū)域房企中南建設(shè)同大房企爭(zhēng)奪土地資源,不是一件容易的事情。為了站穩(wěn)腳跟,中南建設(shè)迅即展開布局,在人才、組織、機(jī)構(gòu)上都主動(dòng)做了較大的調(diào)整,尤其是去家族化,引入職業(yè)經(jīng)理人也充滿魄力。
當(dāng)初宇宙房企碧桂園楊國強(qiáng)曾為公司發(fā)展,專門拿出幾億元資金引入人才。而中南建設(shè)也耗費(fèi)精力與資金,引入了一批職業(yè)經(jīng)理人,包括明星職業(yè)人陳凱,中南置地高級(jí)副總裁辛琦、營銷副總裁甘玫、人事副總裁張寬權(quán)、都是從2016年開始陸續(xù)進(jìn)入中南置地的,這些高管均來頭不小。
以陳凱為首的職業(yè)經(jīng)理人給中南帶來了幾個(gè)改變,布局偏向以及百萬大盤模式轉(zhuǎn)為小盤模式。
2016年中南共新增土地儲(chǔ)備27個(gè),規(guī)劃建筑面積488萬平方米,貨值700億元。而截至年底,公司在二線城市以上(北京、上海、南京、青島、武漢、天津、蘇州、無錫)的土地儲(chǔ)備占公司總土儲(chǔ)的24.21%,長三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占公司全部儲(chǔ)備的56.88%。
同之前有所不同的是,此時(shí)的項(xiàng)目已經(jīng)不再是百萬大盤模式,變?yōu)榱诵”P快周轉(zhuǎn)模式,而這也是此前陽光城突飛猛進(jìn)的絕招。從過往的大盤開發(fā)轉(zhuǎn)向小體量模式,公司的周轉(zhuǎn)效率明顯加快。而在拿地方面,在起加速全國布局的同時(shí),嚴(yán)控成本。
2017年,隨著房地產(chǎn)政策形勢(shì)的改變,公司加大了對(duì)一、二線核心城市周邊洼地的投資,圍繞著“大上?！薄ⅰ按竽暇?、“大北京”三大都市圈2017年共新增地塊41個(gè),總貨值701億。
這一年,除了山東區(qū)域外,還新進(jìn)入了深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個(gè)熱點(diǎn)城市。從城市來看,南通、西安、徐州是拿地最多的三個(gè)城市,均超過了100萬平方米。
通過積極布局中西部城市,中南置地得以進(jìn)一步完善全國布局戰(zhàn)略,為未來銷售擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。
而如今,已經(jīng)是千億房企的中南建設(shè)在加碼提升自己的盈利能力,注重內(nèi)核對(duì)一個(gè)房企來說無疑是一件好事。
