“靠海吃?！?，填海造地對于深圳來說毫不陌生。深圳現(xiàn)在很多繁華之地，如前海、后海中心區(qū)、深圳西站、深圳國際[-1.39%]機場都曾是一片汪洋大海。
面臨用地窘境，地王頻出的深圳，未來5年將繼續(xù)填海工程，按照2016年6月出臺的《深圳城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)五年行動計劃(2016~2020年)》(下稱《計劃》)，深圳將再填海50平方公里。
填海計劃的出臺并不突然。早在今年3月，深圳市委書記馬興瑞做客當(dāng)?shù)刂辈ス?jié)目時，就“提前預(yù)告”了填海、陸地整備等決策。
填海造地似乎成為解決深圳開發(fā)強度日益增大、空間不足現(xiàn)狀的主要方式之一。
然而，公眾對于填海的關(guān)注，并不局限于填海是否能夠緩解高房價帶給深圳人的壓力，還包括一系列值得思考的系統(tǒng)性問題：比如深圳為何要持續(xù)填海造地?填海與拆遷重整相比成本如何考量？、未來5年，填海工程將給土地資源稀缺的深圳城市格局帶來什么影響?
未來有幾百萬人口流入
經(jīng)過30多年的開發(fā)利用，土地資源本就稀缺的深圳幾乎進入無地可用的境地。全市土地面積約為1997平方公里，相當(dāng)于北京市的八分之一，上海的約三分之一，廣州的約四分之一。早在2005年，深圳就將全市陸地總面積的一半土地劃入基本生態(tài)控制線，這部分土地面積共計974.5平方公里，使得可供發(fā)展的土地僅剩1000平方公里左右。
深圳綜合開發(fā)研究院副院長曲建接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時說，深圳面積小，開發(fā)強度已經(jīng)到了48%，在北上廣深四大城市中開發(fā)強度是最高的。聯(lián)合國宜居宜業(yè)城市標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)強度在20%左右，顯然，深圳已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破這一標(biāo)準(zhǔn)。
同時，近年來，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的推進，深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展在全國一路領(lǐng)先，新增人口不斷增長。曲建認(rèn)為深圳的中小學(xué)生增長量值得關(guān)注——他們需要家人照顧，中小學(xué)生人口的增長成為城市人口整體增長的標(biāo)志。據(jù)深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2015年，深圳在校中小學(xué)生約125萬人，其中，小學(xué)生約為86.48萬人，增長9.0%，在四大一線城市中增速最快。數(shù)年之后，深圳在校小學(xué)生人數(shù)有望突破100萬人。
曲建說，預(yù)計未來十年，深圳還將有幾百萬人口流入，相當(dāng)于內(nèi)地一個城市搬過來。深圳要有接納幾百萬人口的能力，首先要解決工作和居住宿問題，最直接的就是空間問題。而深圳市歷屆政府歷任領(lǐng)導(dǎo)，最頭疼的就是人口越來越多、發(fā)展空間不足的問題。
在深圳土地稀缺的背景下，近幾年呼吁深圳合并東莞、惠州并直轄“升級”的聲音越來越強。深圳綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長郭萬達(dá)曾對《第一財經(jīng)日報》建議，深圳應(yīng)當(dāng)走建立深莞惠大都會區(qū)(Metropolitan Area)之路，淡化行政區(qū)劃，打破行政阻隔，建立強有力的三地協(xié)調(diào)委員會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃問題，包括交通、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)保等，促進資源均衡流動。
令深圳羨慕的是，廣東省省會廣州獲得批準(zhǔn)，享受城市擴容帶來的土地紅利。2014年2月13日，廣州市公布行政區(qū)劃重大調(diào)整方案：原蘿崗區(qū)和原黃埔區(qū)合并為新的黃埔區(qū)，從化市、增城市“撤縣設(shè)區(qū)”，廣州區(qū)劃由原“十區(qū)二市”變?yōu)椤笆粎^(qū)”，新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴大到7434.4平方公里，市轄總面積超過上海。
深圳何曾不想學(xué)廣州擴容，可這條路顯然沒走通。
“人越來越多，開發(fā)強度又高。擴市又?jǐn)U不了。怎么辦?還有一個辦法是填海造地。”曲建對《第一財經(jīng)日報》說。
填海還能解決工程棄土
深圳土地面積稀缺帶來的不僅是發(fā)展空間不足的問題，連余泥渣土的存放也成為棘手難題。隨著地鐵施工等大型建設(shè)項目的推進，深圳市余泥渣土產(chǎn)生量平均每年約3600萬立方米，但目前剩余庫容僅約為1600萬立方米，還不夠半年的容量。
去年12月，深圳光明新區(qū)余泥渣土臨時受納場因渣土堆積過多、管理不善發(fā)生重大事故，造成至少73人死亡，曾引起國務(wù)院高度重視。這場災(zāi)害被國務(wù)院調(diào)查組認(rèn)定為安全生產(chǎn)事故，是受納場渣土堆填體的滑動，不屬于自然地質(zhì)災(zāi)害。
隨后，各方開始拷問城市建設(shè)中產(chǎn)生的大量余泥渣土該如何處理?深圳官方給出的回答是，填海造地也成為解決工程棄土的重要手段。
今年2月，深圳市城管局副局長、新聞發(fā)言人楊雷接受媒體采訪時稱，為了解決過量淤泥渣土的存放問題，除了推進余泥渣土綜合利用，規(guī)劃建設(shè)一批受納場之外，深圳還將推進填海工程項目，積極協(xié)調(diào)國家海洋部門推進深圳用海項目，以此作為解決深圳工程棄土出路的重要手段。
綜合上述因素，深圳的填海規(guī)劃終于出臺了。按照6月新鮮出爐的《計劃》，未來5年深圳將填海50平方公里，包括由市規(guī)劃國土委、鹽田區(qū)政府、大鵬新區(qū)管委會負(fù)責(zé)的“東部海域圍填海項目”和市規(guī)劃國土委、寶安區(qū)政府“西部海域圍填海項目”。
事實上，深圳填海歷史悠久。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳建市以來，至2013年通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里，超過6個蛇口半島面積，占全市海域面積6.5%。
根據(jù)2004年市政府常務(wù)會議通過的《深圳市海洋功能區(qū)劃規(guī)定》，2005~2010年圍海造地區(qū)包括沙井、寶安、機場、前海等填海區(qū)，用海面積相當(dāng)于34.65平方公里，以上項目均已完成。
無疑，過去的填海對深圳的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了一定的影響。內(nèi)伶仃福田國家級自然保護區(qū)管理局研究員王勇軍在接受媒體采訪時說，深圳灣經(jīng)歷了三次填海，影響最大的是第二次。內(nèi)伶仃紅樹林保護區(qū)至今已消失了一半，保護區(qū)內(nèi)的紅樹林原有130~140多公頃，現(xiàn)在天然紅樹林不到70公頃，后來補種才達(dá)到80多公頃;其他很多地方紅樹林都已經(jīng)全軍覆滅了，像福永、鹽田港[0.14% 資金 研報]等。而且填海惡果已經(jīng)顯現(xiàn)，深圳灣陸地化非常嚴(yán)重。本來最有生態(tài)價值的是1.5米至2米高的紅樹林地段，底棲生物和鳥類都在這個層次生活覓食。以這樣陸地化的速度算起來，60年之后深圳灣陸地將會抬高1.8米，紅樹林將面臨滅頂之災(zāi)?！?/span>
為了減少填海對環(huán)境的影響，《深圳海洋經(jīng)濟發(fā)展十二五規(guī)劃》總結(jié)了許多措施，包括：確保生態(tài)優(yōu)先，按照生態(tài)擾動最小、綜合效益最大原則，引導(dǎo)海洋經(jīng)濟活動;對在生態(tài)敏感地區(qū)進行的重大涉海項目，實行最嚴(yán)格的排放標(biāo)準(zhǔn)，并制定生態(tài)恢復(fù)措施;對圍填海工程項目盡量采取離岸式、人工島式、棧橋式等鏈?zhǔn)降拈_發(fā)模式。這是最有實際意義、最具操作性的一點。
雖然有負(fù)面影響，但填海造地相比舊城改造釋放的城市空間更具優(yōu)勢。從成本上看，填海便宜得多。
按照《計劃》，填海工程包括海域填海， 陸域形成、軟基處理工程，東西部海域填海共計投入273億元，50平方公里折合7.5萬畝，填海一畝平均成本是36.4萬元，折合546元/平方米。同時，填海造地既不會觸碰耕地紅線，也沒有拆遷賠償費用，不易引發(fā)矛盾，審批程序也便捷。
曲建表示，填海造地似乎成為深圳城市空間不足、走投無路時的選擇。大家都知道填海一定有負(fù)面影響，利弊相權(quán)取其輕，目前利用城市空間重組的辦法解決深圳發(fā)展空間的問題無望，只有填海?！拔蚁敕磳μ詈５娜耍颂岢龇磳σ庖姡€要提出建設(shè)性意見，如果不指出路，光反對很難解決實質(zhì)問題。”曲建說。
楊雷在上述采訪中表示，為了減少填海負(fù)面影響，國家對填海的審批程序嚴(yán)格，《海域使用管理法》規(guī)定：“國家嚴(yán)格管理填海、圍海等改變海域自然屬性的用海活動”，“填海五十公頃以上的項目用海應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院審批”。國家發(fā)改委和國家海洋局按照《圍填海計劃管理辦法》規(guī)定，實施圍填海年度計劃管理，調(diào)控圍填海規(guī)模。
此次深圳東、西部填海主要用途是什么?曲建表示，西部主要是為基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)留，大空港區(qū)域、第三跑道建設(shè)、T4航站樓建設(shè)，以及大展覽區(qū)等。至于東部區(qū)域，如果深圳產(chǎn)業(yè)向東挺近，產(chǎn)業(yè)升級換代都需要空間和土地。
不指望城中村拆遷
除了填海造地外，《計劃》安排，通過拆除重建實現(xiàn)用地供應(yīng)約12.5平方公里，顯然比填海造地的面積小很多。
那么，深圳市政府為什么選擇填海，而不是加大拆遷的力度?
在深圳地產(chǎn)界的一位人士看來，拆遷老房子會推高新房出租的價格，這會導(dǎo)致租金對外來人才的擠壓效應(yīng)愈加明顯。
按照深圳官方的統(tǒng)計口徑，深圳1100多萬常住人口中，戶籍人口只有300萬左右，占常住人口不到三分之一，外來人口數(shù)量龐大。今年6月，深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共享深圳”為主題的論壇上透露了他掌握的一組數(shù)據(jù)：2013年深圳常住人口的住房自有率是30%，而在珠三角，這一數(shù)字為53%。
他說，在“十三五”期間，深圳還要引進大概132萬具有本科以上學(xué)歷的人才和技能型的人才。這些新引進的人才中，至少50%的人在深圳沒有房子。
上述地產(chǎn)界人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，如果連房子都無力租住的話，那么更多的外來人才，尤其是年輕人，可能會加速離開，這一后果可能比房價上漲的危害性更大，所以必須放慢拆遷的速度。
即便是拆遷，也不是那么容易的事。此前，深圳的拆遷和舊改以住宅為主，包括法外建筑和正規(guī)的商品房老舊小區(qū)。
劉逸群說，在深圳的住房結(jié)構(gòu)中，手續(xù)完善的住房只占37%，歷史違法建筑、法外建筑比例高達(dá)63%。而在這37%里，真正能在市場上流轉(zhuǎn)的住房比例更少，只有21%，其他更多的是一些產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全，甚至是一些配套不足、存在安全隱患的，或者臨時性與過渡性住房。
城中村是上述法外建筑扎堆之處。城中村拆遷似乎總是塊難啃的肉骨頭。除了耗費巨大的人力和物力，拆遷成本之高也令外界咋舌。深圳近年來每一次舊改后重建的商品房價格基本都創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)的新高。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對本報記者表示，無論是從過去還是從今年幾個大的城中村拆遷改造項目來看，舊改成本都非常高。尤其是現(xiàn)在，在市區(qū)，舊改后的房價通常被助推到10萬元/平方米，開發(fā)商才能有利可圖。
一涉及拆遷，繞不過的總是復(fù)雜的法律糾紛和漫長的利益博弈。拖一天就有一天的成本。拖得越久，成本越高，最終都由新來的購房者接盤。
宋丁舉例說，假如開發(fā)商用1年時間拆除一個城中村，新房房價定為8萬元/平方米，那么如果拆遷時間拖延到3年，房價可能就會飆到12萬元/平方米。
舊小區(qū)改造舉步維艱
然而，城中村的拆遷可能還算不上是最難的。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴本報記者，和城中村建筑的擁有者即原住民談判，會相對容易一點，開發(fā)商一般會找村委，由村委牽頭，統(tǒng)一去談。
他說，反而是那些屬于正規(guī)商品房的舊小區(qū)，業(yè)主太分散，談判起來太費精力，有些業(yè)主甚至出國了，連人都聯(lián)系不上。
在深圳市2010年第一批城市更新名單的九個住宅小區(qū)中，由于牽扯到的個體利益太多，博弈至今處于僵局。目前，成功拆遷的只有4個，還有5個小區(qū)的舊改項目未完成。舊小區(qū)改造之難由此可見一斑。
江少杰說，拆遷耗費的時間和資金成本太高，開發(fā)商如果沒有資金實力，幾乎是一件不可能的事情。
據(jù)他介紹，去年深圳某區(qū)準(zhǔn)備出臺一項先試先行的政策，嘗試突破100%簽約率這一條件，規(guī)定不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權(quán)利人不超過5%時，開發(fā)商可向政府申請強制征收。但是有法律界人士認(rèn)為，由于與上位法《物權(quán)法》的規(guī)定相沖突，該政策可能無法執(zhí)行。
他說，在國內(nèi)有些地方，拆遷是由政府牽頭的，而在深圳，主要是由開發(fā)商來完成，拆遷難度很大，遇到一個釘子戶就會拖很長時間?！皩τ谶@些開發(fā)商來說，一個相當(dāng)大的成本就是賠償原住民，以及比一般開發(fā)期長很多年的利息開支?！?/span>
曲建也表示，舊小區(qū)改造一般需要提高容積率，相應(yīng)的，這個地方的基礎(chǔ)設(shè)施、道路、地下給水、電力的設(shè)計都得改變，任何一個舊改的前提條件，是開發(fā)商的成本收益要基本打平，而現(xiàn)在原住戶的經(jīng)濟要求越來越高，實際推起來可能要經(jīng)歷10年之久。
舊工業(yè)區(qū)將是舊改的重心
深圳未來的城市發(fā)展，重點在存量土地的再開發(fā)。按照深圳市政府的規(guī)劃，接下來舊改的重點是舊工業(yè)區(qū)。
據(jù)本報記者了解，深圳的不少工業(yè)區(qū)都不再或不僅僅是工業(yè)用途了。
在人力和資源成本居高不下的重壓下，不少傳統(tǒng)制造業(yè)工廠在逐漸搬離深圳，廠房大量閑置。
這半年來，深圳寶安區(qū)一個工業(yè)園的負(fù)責(zé)人幾乎每隔那么幾天，就在微信朋友圈里掛上廠房和寫字樓的招商信息，目前點擊量已經(jīng)達(dá)到1000多人次，但是真正來租的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到他的期望值。
企業(yè)對當(dāng)?shù)匦鹿?yīng)的工業(yè)用地，似乎也不那么熱衷。
6月中旬，深圳市一宗物流用地和3宗工業(yè)用地在土地房產(chǎn)交易大廈進行拍賣，但是市場反應(yīng)冷淡，與之前深圳拍賣住宅等商住用地時“地王”頻出的熱鬧形成鮮明對比。最終，3宗工業(yè)用地底價出讓，而位于坪山的物流用地宣告流拍。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，除去上述拍出的3塊工業(yè)用地，2015年以來深圳共有52塊工業(yè)用地出讓，其中有4塊工業(yè)用地流拍，多數(shù)都是以底價拍出。
深圳中原研究中心負(fù)責(zé)人王飛對《第一財經(jīng)日報》記者表示，深圳工業(yè)和物流用地面臨的一個問題是地價漲得太高，很多買家不愿意再在上面蓋工廠、修建倉庫了，之前很多工業(yè)和物流用地只能改成居住、商業(yè)等用途。
她說：“上述坪山的物流用地，樓面價6月份拍賣時已經(jīng)接近3000元/平方米了，而2015年坪山物流用地和工業(yè)用地大多還是1000元/平方米以下?！?/span>
在工業(yè)用地和物流用地價格高企的背景下，不僅深圳一些傳統(tǒng)制造業(yè)工廠持續(xù)外遷，物流商也將目光投向了東莞惠州等周邊城市：畢竟地價便宜啊。
填海對深圳房價影響輕微
根據(jù)深圳市政府的規(guī)劃，“十三五”期間，深圳計劃供應(yīng)商品住房用地590萬平方米，其中城市更新用地450萬平方米，占比近八成。這其中大部分來自工業(yè)區(qū)改造。
這些釋放出來的土地能抑制深圳居高不下的房價么? 當(dāng)?shù)夭簧儆^察人士稱，深圳土地供求關(guān)系緊張的局面不會改變，改造只能起到一定的緩解作用。
那么，填海又會如何影響深圳樓市的走向?江少杰認(rèn)為，填海的面積不大，對于房價的影響也非常輕微。但是在城市更新以外，為深圳提供了一個額外的、供應(yīng)土地的方向。
他說：“填海需要時間，不是馬上就能用，短期內(nèi)沒有影響。填海不會在市區(qū)，所以對于市區(qū)土地供應(yīng)不會有太大的幫助。更多的是對未來土地緊張局面的舒緩。”
江少杰說：“2015年，通過招拍掛方式供應(yīng)的住宅用地就幾塊。今年上半年也就供應(yīng)了3塊住宅用地。其中2塊面積大一點，一塊在光明，一塊在龍華，都是在原關(guān)外?！痹谒磥恚磥砩钲诜績r如何走向，還是要看宏觀經(jīng)濟和人口是否持續(xù)流入等基本面因素。
曲建也持相同觀點。他表示，填海50平方公里，會不會深度緩解深圳的房地產(chǎn)市場壓力，還需要觀察。不填一定是房價暴漲，填完之后還要看人口流入量，如果人口持續(xù)流入，深圳繼續(xù)快速增長，50平方公里還是解決不了什么問題，最多讓房價上漲趨勢放緩。
