“房價能升、能穩(wěn)，但不能降。”對于市場上“降房價”的呼聲，北京一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人2月24日在接受《華夏時報》記者采訪時道出了“開發(fā)商想降房價但自己說了不算數(shù)”的窘境：“房價是不會主動降的，各利益相關(guān)方都不允許這么干。”該負(fù)責(zé)人坦言，即便開發(fā)商想降房價有時也會遭到地方政府的反對，“盡管地方政府不會發(fā)文阻止降房價，但壓力很明顯”。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出房地產(chǎn)去庫存，并鼓勵適當(dāng)降低商品房的價格；然而，在落實這一政策時卻遭遇來自地方的阻力。國家住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓2月24日接受本報記者采訪時表示，“市場不好時，地方政府不讓開發(fā)商降房價，無異于讓開發(fā)商自殺。”
對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對記者分析稱，中國的房價已經(jīng)不是供求關(guān)系能左右的了，而是不同的利益方在博弈。“實體經(jīng)濟(jì)下滑，地方政府土地財政依賴更重，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)就顯得尤為重要。”獨立地產(chǎn)評論員顧海波認(rèn)為，這是一個危險的信號。
房價上漲推手
買房和炒股一樣，是買漲不買跌。
在這樣的邏輯之下，開發(fā)商一般情況不會輕易選擇主動降價賣房，而是盡量死扛。也有例外，那就是房價已單邊暴漲了近20年、越來越多的人只能望房興嘆、庫存壓力激增上了中央的會議議程、經(jīng)濟(jì)低迷企業(yè)不得不現(xiàn)金為王……即便如此，開發(fā)商即使有了降房價的心思，行動起來也往往是阻力重重。
降房價叫得最響的是想買房的老百姓，整天喊房價太高，但就是買不起房子。與沒有房的不同，有房一族卻并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為一旦房價下跌，那他們的資產(chǎn)就貶值了。“有房者更有動力來阻止房價下跌。”一位多套房的房主說。
事實上，房價里有多少水分，普通老百姓并不清楚，但開發(fā)商很清楚。“主要在開發(fā)商那里，他們的錢也是從銀行貸的。”上述北京開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者坦言，“現(xiàn)在的房子很多都不是開發(fā)商的，而是銀行的，房子降價賠得最多的將是銀行。”
阻力還遠(yuǎn)不止這些。
“中國的房價已由不同的利益方在博弈，參與者包括地方政府、開發(fā)商、炒房者和真正需求方等四方，相比利益方的強(qiáng)勢，消費者則自始至終處于弱勢地位。”張大偉表示，房價上漲的主力推手主要還是地方政府。
這似乎還是一個迫不得已的選擇。
據(jù)了解，不論是一線城市還是二三線城市，五六年前買下的土地，如果至今未開發(fā)，光地價就翻了數(shù)倍，完全可以坐享其成。“地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的相當(dāng)比例，且一年比一年高，由此帶動房價往上漲。”我愛我家的一位工作人員說，地價比房價漲得更快。
據(jù)上述中介工作人員介紹，地價炒高源于政府采用拍賣的方式出讓土地，把地價不斷推向高點。而隨著央企大舉介入房地產(chǎn)開發(fā)，因為不缺錢又有政府背景，結(jié)果導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價上漲的背后推手。
除土地價格暴漲外，房地產(chǎn)的其他成本也在不斷上升，比如鋼材、水泥等建材價格。“可能有人會說，建材成本的增加，在房地產(chǎn)成本構(gòu)成中所占比例微不足道，對房價的影響有限。”長期為房地產(chǎn)提供鋼材、水泥的建材商劉冰明確表示，到今天為止，房地產(chǎn)仍然是暴利行業(yè)，是其他任何行業(yè)難以匹敵的。
“成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價上去的。”劉冰說，盡管建材成本對房價的推動不大，但并不等于沒有推動，相反還為開發(fā)商提供了房價上漲的借口。
另外，房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，并與中國的大小城市擴(kuò)容相伴相生。據(jù)報道，當(dāng)初廣州的城區(qū)面積僅一千多平方公里，如今已擴(kuò)大至3800多平方公里。像廣州一樣，如此快速擴(kuò)張的城市不在少數(shù)。
水漲船高，房價降不下來，庫存則越積越多。數(shù)據(jù)顯示，到去年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，在建面積73.5億平方米，超過80億平方米的庫存。按照業(yè)內(nèi)的估計，要去掉如此海量的庫存，至少需要6年的時間。“去庫存并非只是賣房那么簡單。”張大偉說。
難解的癥結(jié)
在過去十余年中，各地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展早已離不開房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，未來也很難從根本上轉(zhuǎn)變。這是一個解不開的結(jié)。
“在縣市級的地方，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，他們很難積極配合的根源所在。”四川省一位要求匿名的副市長曾對《華夏時報》記者表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的地方，沒有大的產(chǎn)業(yè)項目，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
正是基于此，房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源，有的地方甚至成了“惟一”的來源。數(shù)據(jù)顯示，2015年各地房地產(chǎn)銷售12.8495億平方米，政府拿了銷售額8.7281萬億元的73%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，成為各地方財政的主要組成部分。記者在采訪中看到，在一些地方官員看來，對于房地產(chǎn)業(yè)，無論中央怎么調(diào)控，地方政府總有自己的算盤。
“離開房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到打擊。”上述副市長表示，房地產(chǎn)的帶動作用是不可低估的，能帶動幾乎所有行業(yè)的發(fā)展。
另外，不可否認(rèn)的是，在中國，房子是居住的，更是一種理想的投資品。在銀行利息很低、股市風(fēng)險較大等因素催動下，房子成了最為保值增值的投資品。
“從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高奏凱歌。即使有房價下挫的時段，那也是短暫的。”一位炒房者說，房子超強(qiáng)的增值能力，像興奮劑一樣令人振奮。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的好處，進(jìn)而一而再、再而三地不斷買房。
對于市場上“降房價”的呼聲，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長任爾翔說，只有地方政府減少對土地財政的依賴，推出更多實質(zhì)性優(yōu)惠措施，開發(fā)商才有降價空間，房價才能穩(wěn)住。但問題是，如何讓地方政府學(xué)會為自己的錯誤買單，讓市場機(jī)制真正發(fā)揮決定性作用，讓房價有漲有降，恐怕這不是一件容易的事情。
