樓市暴漲一觸即發(fā) 真旺還是虛火？
最近很多人都在問：樓市又熱了 ？ 2016，到底該不該買房？春節(jié)過后，為何一線城市的樓市迅速火爆起來。不知道從何時開始，上海的房價猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤也無力購得上海一套房。而按照現下的漲速，一個購房者走完首付、審批、過戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個月，其間有的人房子沒到手就賺了100萬元也并非天方夜譚。
研究顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各占一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區(qū)甚至達到了三七開，后者占了絕大多數。由于改善型買家置換時最先考慮二手房，“在目前購房需求迅速膨脹的情況下，二手房房東惜售心理日益嚴重，跳價情況屢屢發(fā)生，也促使了房價的進一步上漲，”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟說。
投資、供應、需求、購買，在樓市這條產業(yè)鏈的最后一環(huán)，寬松的信貸扮演了重要角色，而在宋會雍這樣的業(yè)內人士口中，被叫做“加杠桿”。今年2月，中國央行再次下調個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現在的兩成，二套房也降至三成，“下降過程中，社會資金參與了進來，為購房者提供金融方案，也就是短期借款，這進一步釋放了市場的購買力，”宋會雍說，就好比滾雪球，產業(yè)鏈最終形成閉環(huán)，至此信馬由韁。
不過，瘋狂終究會歸于理性，當前上海瘋狂的樓市似乎已引起官方的警覺。近日，上海市發(fā)改委官方發(fā)文，明確指出未來上海中心城區(qū)中小套型住房供應比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。此外，此間官方對房產中介不規(guī)范服務行為的緊追猛打似乎也在釋放著調控趨緊的信號。
目前中國的樓市，已不太可能再掉進“一起暴漲、再一起暴跌”的怪圈了。仔細辨別一下，近期大致靠譜的漲價消息，大多來自“北上廣深”。二三四線城市里，個別城市、個別樓盤價格偶然“發(fā)飆”，也有，但終歸是極少數。大多數二三四線城市的房價依然徘徊、走低。
樓市利好政策近期連續(xù)出臺，其疊加效應，正在積聚釋放。但并非在每一座城市里都“釋放”。為什么“北上廣深”房價看漲？別忘了，這幾座特大都市，恰恰是目前全國為數不多的仍保留限購措施的城市。限購之下，房價在漲。
那些不限購的二三線城市，卻未見火熱。啥原因？關鍵原因在于：一座城市的房價走勢，越來越跟這座城市的人口流入流出走向相掛鉤。北京、上海、廣州、深圳，以目前仍無可替代的吸引力，像磁鐵一樣，吸引著每年幾萬、幾十萬的人，繼續(xù)涌進這些城市，工作，常住。人口凈流入，決定了這些城市即便有限購的約束，仍然有著不斷充實的剛需。那些利好政策，在這幾個城市里，就像味精撒進快燒熟的一鍋好菜，其作用發(fā)揮到最大。
反觀絕大多數二三四線城市，仍處于“人口凈流出”之下。這些城市即便沒有限購，即便也執(zhí)行最新的利好政策，但因為人口聚集度不夠、未來聚集前景不樂觀，導致房價很難進入上漲通道。利好政策撒進這些“鍋”里，就像撒進一鍋白開水，沒啥添味兒的奇效。
“十三五”第一年，“去庫存”是樓市上的主旋律。同樣也要去辨別，哪些城市里庫存壓力大，哪些城市里正在“日光”。樓市冷暖跟城市人口走向掛鉤，這其實是好事。說明隨著房地產調控走向深入，影響樓市的因素正回歸本原，樓市價格走向將長期分化。
一線樓市“高燒” 溫州炒房團：我們都不敢炒
日前，國內多個城市的樓市出現火爆行情，朋友圈到處是排隊購房的畫面，一些中介甚至驚呼電話被打爆。在上海，一項目在開盤前的半夜就吸引了近百位購房者連夜排隊，隊伍中居然有人裹著被子。
“過完年發(fā)現都在漲價，原本下定決心要買房的，心情有點郁悶。”近期忙著看房的小章介紹，買房的想法從前年開始有的，“現在下定決心了，卻發(fā)現都在急著搶房，有些焦慮，但覺得跟著搶房又有些忐忑。”
身處二線的杭州似乎也正延續(xù)著來自北京、上海、深圳等一線城市的搶房激情。據浙江日報新聞客戶端報道，2月26日凌晨，萬科地產在杭州的某一項目售樓現場燈火通明，其中一名溫州客戶一口氣買下3套122平方米的大戶型，樓市火爆之際，溫州炒房團是否卷土重來？
近幾天“甬臺溫”組團看房的客戶確實多了不少，不過買房投資客并沒有以往那么頻繁。“杭州某高端樓盤的銷售經理對記者表示。
北京大學房地產校友會副會長、溫州市誠鼎房地產營銷咨詢有限公司董事長徐良溪對記者表示，溫州實體經濟困難，資金投資房地產市場更為謹慎和理性，而從目前的全國房地產市場來看，市場飽和度很高，除了少數幾個一線城市之外，房地產市場的上漲空間有限，“在沒有利潤空間的前提下，暫時不會有大量資金進入樓市。”
值得一提的是，目前，在溫州大本營，千億資金正在“休眠”。最新統(tǒng)計數據顯示，截至今年1月末，溫州全市銀行業(yè)儲蓄存款余額達4944.16億元，接近5000億元，比上年末增加256.28億元。
陳中是溫州一名資深炒房客，從2000年開始，其就在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地炒房，“最早在上海買房，最多一次買了50多套，整個20來人規(guī)模的炒房團買下300多套房子。”“溫州炒房團一向買漲不買跌，雖然看到當前樓市火熱的局面，身邊有一些炒房者確實蠢蠢欲動，但是較于此前，現在是糾結的。”陳中透露，一方面，杭州等多個城市的房價確實比較低，而且利息降低了，購房首付少了，稅費減免了；但另一方面，現在的市場政策主基調是去庫存，那么房價未來會不會繼續(xù)漲，炒房是否還能賺到錢？
陳中分析稱，“如果深圳的平均房價現在是3萬元/平方米，預期一年半載能上漲到五六萬元，那么我們現在肯定沖進去”，但是整個宏觀經濟是基礎，現在經濟增速在放緩，同時市場預期如何，我們現在也還沒有底氣。
2月22日是劉士余履新證監(jiān)會主席后的第一個交易日。經歷了牛市、暴跌、熔斷等行情后的A股投資者們對新主席期待頗多。但若僅從A股行情走勢來看，與其前輩們相比，劉士余的首日“成績”處在中等水平。
記者注意到，歷任證監(jiān)會主席首任行情中，周正慶、周道炯、周小川三位分列前三，上任首日滬指漲幅分別為2.67%、2.53%、2.47%。而劉士余上任首日，滬指則以2.35%的漲幅列在第4位。
而從整周情況來看，上證指數單周下跌3.25%，創(chuàng)業(yè)板指則下跌超過8%。作為第八任證監(jiān)會主席，劉士余上任后的第一周里，A股市場的表現似乎未能讓投資者滿足。
而與前7位證監(jiān)會主席相比，劉士余A股“首周秀”的排名也并不靠前，僅排在第6位。根據東方財富(33.600, -3.27,-8.87%)數據，周小川上任首周，滬指大漲6.45%，成為迄今首周行情最為不俗的一任證監(jiān)會主席；而周正慶、周道炯上任首周的單周漲幅也都超過4%。在8位證監(jiān)會主席中，只有劉士余、尚福林和劉鴻儒上任首周上證指數以跌幅報收。
無論是喜是悲，證監(jiān)會換帥后的首日、首周行情已經落定，但“滿月”行情又當如何？以往證監(jiān)會換帥后的滿月行情是否值得期待？記者整理后發(fā)現，在劉士余之前的7位證監(jiān)會主席的滿月行情中，有4位的滿月行情以跌幅報收。只有在周小川、尚福林、劉鴻儒三位上任首月上證指數實現上漲，漲幅分別為9.55%、6.86%、2.13%。
而比換帥行情更令投資者動心的是，劉士余任內的中國股市是否會出現期盼已久的大漲甚至是牛市？畢竟，在劉士余的前輩們任內，幾乎都有標志性的大漲甚至牛市。
在劉鴻儒就任證監(jiān)會主席一個月后，A股迎來一波上漲，上證指數在不到4個月時間里從400點左右上漲至1500多點，漲幅超過2倍。而在周道炯任內，上證指數從1996年初至1997年5月，上漲近1000點，指數漲幅約200%。“5·19”行情則誕生在周正慶任職證監(jiān)會主席期間，以此為發(fā)端，在隨后30個交易日里，滬指漲幅超過50%。
此外，“6·24行情”則出現在周小川任內，當日滬指大漲9.25%，個股幾乎全數漲停。尚福林任內，不少投資者經歷了難忘的牛市和熊市，其中滬指從998 一線起步在2年后上漲至6124點，漲幅高達5倍。肖鋼任內則是新股民最為熟悉的一個牛市，滬指從2000點附近漲至5178點，在不到一年時間里漲幅達到150%。
前兩月A股暴跌史無前例 未來下跌空間有多大？
經過2016年1月的大跌后，A股在2月前兩個交易周展開反彈，但2月25日又一次千股跌停吞噬了2月指數積累的漲幅，截至2月26日收盤，滬指2月累計漲幅僅1.08%，創(chuàng)出8年來2月最差表現。
歷史數據顯示，1月A股漲跌在大概率上決定了當年股市的方向，不過，決定股市走勢的不僅僅是K線或技術分析，資金面和政策面等基本面才是真正左右市場漲跌的力量。記者通過梳理近期技術面、資金面和政策面，試圖為投資者撥開迷霧，找到投資的方向。
說好的二月反彈如今也變得疲弱不堪，投資者無力吐槽的“股災4.0”吞噬了之前股指積累的大量漲幅，截至2月26日收盤，滬指2月累計漲幅僅1.08%，若不是因2月閏年還有29日，尚存一個交易日，滬指就將創(chuàng)造8年來2月最差表現。
記者注意到，市場上一直流傳著1月走勢主導全年走勢之說，不過A股就算背負著前兩月史無前例暴跌的尷尬紀錄，未來的10個月時間里仍有“逆襲”的可能。
而截至2016年2月26日，滬指2016年跌幅為21.81%，此跌幅在近17年滬指年跌幅中位居第二，僅次于2008年時的全球崩盤時期，如此來看，除非重現當年的極端宏觀環(huán)境，否則，今年后10個月很難再現連續(xù)下跌。
從長周期技術指標來看，盡管A股經歷了所謂的股災1.0到4.0，但是滬指在月線上，目前正處于48月線強有力的支撐上，有技術分析人士指出，48月均線的技術含義主要是揭示長期趨勢的走向和壓力及支撐。通過該均線的技術含義，可以更好地把握好長期牛熊市的轉換以及在關鍵點位的支撐或者壓力。
另一方面，記者還注意到，目前市場呈現出“緩漲急跌”的表現方式，而這種走勢往往在牛市中才會出現，熊市往往是急漲緩跌，以一種持續(xù)慢跌的方式演繹。
當然，2008年也出現過緩漲急跌的崩盤走勢，但是當年市場背景是股指經歷了長達兩年多的牛市，以及全球次貸危機影響，顯然，當前的市場環(huán)境，即便也不樂觀，但相比2008年要好很多。
此外，再與2007年滬指6124點見頂后走勢相對比，當年股指快速回落，周期為12個月，2008年11月開始，滬指已經開始筑底反彈，從2007年11月到2008年10月，滬指極端跌幅為70.97%。而目前，始于2015年6月的快速下跌行情，已經持續(xù)了9個月，滬指極端跌幅已經達到40%，從時間和空間來看，未來股指企穩(wěn)也將是大概率事件。
目前，A股的確疲軟，但相比市場本身運行規(guī)律，A股更缺乏的是投資者信心！
——基金—
A股進入“兩會”時間 五類基金可提前布局
先給小伙伴提個醒：第十二屆全國人民代表大會第四次會議和政協(xié)第十二屆全國委員會第四次會議，也就是“兩會”將分別于2016年3月5日和3月3日在北京開幕。
“兩會”每年都開，每年都給當年投資主題定下重要基調，牽動著市場的神經。如去年國防軍工、一帶一路、互聯(lián)網+、工業(yè)4.0等熱詞帶來巨大的投資機會，今年“兩會”也值得格外重視。
中國基金報記者根據市場人士近期研究分析發(fā)現，供給側改革、國企改革、綠色環(huán)保、TMT、以及國防軍工或成為較受關注的熱點。投資者不妨關注相關基金，做足準備工作，一旦出現投資機會，可大膽布局。
“兩會”預備行情中，供給側改革相關概念最受關注。2月23日就有以鋼鐵、煤炭、有色、建材、房地產為代表的供給側改革概念領漲。這一主題可以說是今年“兩會”最大的看點，投資者可重點關注重配煤炭、有色、地產等板塊基金。
伴隨著經濟轉型，國企改革概念始終受到關注，也是“兩會”期間必然提到的主題。布局相關主題基金時，可以注意這些基金的看點略有不同。
中國基金報記者統(tǒng)計，當前市場上名為“國企改革”或者“改革”的基金產品超過40只。值得關注的是，這些國企改革基金主要分為3類：一類是國企改革分級基金，如富國國企改革、易方達國企改革、南方中證國企改革，投資者在布局時，第一要注意他們所跟蹤指數的標的。其次是要看分級基金折溢價情況、規(guī)模大小等，在目前情況下，最好選擇溢價小、規(guī)模較大利于操作的品種。若愿意進行溢價套利的投資者，最好注意市場調整風險和套利資金的規(guī)模；第三，最好遠離瀕臨下折的分級B級基金。
和消費升級有關的TMT領域值得關注，且TMT領域很廣，也可能成為“兩會”期間的重點。不過，這些基金業(yè)績、風格、類型等方面的些微差異，值得小伙伴們去挖掘。
此外，布局這類產品還需要注意風格轉變。投資者一定要注意，市場風格千變萬化，即使基金經理也很難把握住每一次風格轉換，最好選擇風格較為穩(wěn)定的基金經理所管理的基金。因此，投資者最好長期關注這類基金的行業(yè)配置、前十大重倉股等情況，了解基金經理的投資風格。
王亞偉逆勢發(fā)新抄底A股 新產品門檻降低
今年以來，A股市場遭遇“閃電熊”，上漲指數1月跌幅超過22%，2月僅小幅反彈1.08%。受市場影響，私募基金發(fā)行陷入寒冬，權益類產品銷售難上加難。但這些都沒有打亂私募大佬、前“公募一哥”王亞偉的節(jié)奏。在市場一片迷霧之際，王亞偉逆勢發(fā)行了他新年的第一只產品。
基金君發(fā)現，王亞偉在1月15日即成立了華潤信托-昀灃4號，并于2月23日在基金業(yè)協(xié)會成功備案，目前產品已經運營管理1個半月。
中國銀行(3.120, -0.03, -0.95%)是這次“一哥”產品的代銷機構，來自中行的產品材料顯示，此次由千合資本王亞偉操盤的“華潤信托-昀灃4號集合資金信托計劃”，從1月4日開始推介銷售，為期1個月，該信托計劃主要投資于A股二級市場，成立規(guī)模不低于3000萬元；首次認購起點為300萬元起，追加認購起點為10萬元起；首次認購費率為1%，追加認購費率為1%。
盡管這次華潤信托和中行均未披露王亞偉新產品的實際規(guī)模，但此前“外貿信托-昀灃”、“千石資本-千紙鶴1號”此前披露的規(guī)模都達到或超過20億元，雖然形勢不好，相信憑借王亞偉的號召力，這次昀灃4號的規(guī)模也不會小。
王亞偉此前昀灃、千紙鶴1號的認購門檻皆不低，據披露“外貿信托-昀灃”認購門檻高達2000萬元，而“千石資本-千紙鶴1號”門檻也有1000萬。這次“華潤信托-昀灃4號”的首認門檻僅僅為300萬元，其中可能有市場等多種因素影響，基金君認為，“一哥”開始給大家發(fā)福利了，以后認購“一哥”產品不是夢。
值得關注的是，昀灃4號的信托合同里還規(guī)定了產品的預警線和止損線，這是基金君此前看王亞偉產品時很少提到的（此前不知道有沒有，但是沒聽說過有）。“華潤信托-昀灃4號”所設預警線為0.85元，止損線為0.8元。據基金君所知，渠道為了滿足私募投資需要，對很多知名私募產品很少設止損線，這次“一哥”產品設有止損線，可能很大原因是市場低迷，投資者都比較悲觀，渠道為了銷售產品需要。
身為曾經的“公募一哥”，王亞偉“奔私”后的業(yè)績備受市場關注，但之前他在外貿信托發(fā)行的昀灃1~3號產品，都無法查詢到凈值，顯得低調而神秘。但現在的王亞偉似乎更加開放，雖然新產品僅僅運行1個半月，渠道已準時發(fā)布其最新業(yè)績。
從華潤信托官網公布數據來看，“華潤信托-昀灃4號”自1月15日運行以來，截至2月15日，最新凈值為0.9936，累計增長率為-0.64%，而同期滬深300(2859.567, -88.46, -3.00%)漲幅為-8.53%，跑贏基準。在這期間，市場形勢比較明朗，總體都不太好，可見王亞偉對待新產品十分小心，面對市場頹勢，僅低倉位做投資。因為這只產品設有0.8元的止損線，相信王亞偉做投資起來會比較注意控制倉位和擇時。
此前，王亞偉“奔私”后業(yè)績一直受到懷疑，昀灃系列產品被媒體披露業(yè)績平平，市場曾一度認為神話破滅。現在“一哥”在私募江湖摸爬滾打已經有3年半，經歷市場大起大落，相信其操作風格會更加穩(wěn)健。
基金君也發(fā)現，近期王亞偉調研上市公司仍然熱情不減，2月份千合資本前往中科創(chuàng)達(170.600, -18.95, -10.00%)、遠方光電(16.420, -1.82, -9.98%)等公司，大佬關注VR概念、生物識別等領域。
