樓市暴漲一觸即發(fā) 真旺還是虛火？
最近很多人都在問：樓市又熱了 ？ 2016，到底該不該買房？春節(jié)過后，為何一線城市的樓市迅速火爆起來。不知道從何時開始，上海的房價猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤也無力購得上海一套房。而按照現(xiàn)下的漲速，一個購房者走完首付、審批、過戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個月，其間有的人房子沒到手就賺了100萬元也并非天方夜譚。
研究顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各占一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區(qū)甚至達到了三七開，后者占了絕大多數(shù)。由于改善型買家置換時最先考慮二手房，“在目前購房需求迅速膨脹的情況下，二手房房東惜售心理日益嚴重，跳價情況屢屢發(fā)生，也促使了房價的進一步上漲，”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟說。
投資、供應(yīng)、需求、購買，在樓市這條產(chǎn)業(yè)鏈的最后一環(huán)，寬松的信貸扮演了重要角色，而在宋會雍這樣的業(yè)內(nèi)人士口中，被叫做“加杠桿”。今年2月，中國央行再次下調(diào)個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現(xiàn)在的兩成，二套房也降至三成，“下降過程中，社會資金參與了進來，為購房者提供金融方案，也就是短期借款，這進一步釋放了市場的購買力，”宋會雍說，就好比滾雪球，產(chǎn)業(yè)鏈最終形成閉環(huán)，至此信馬由韁。
不過，瘋狂終究會歸于理性，當(dāng)前上海瘋狂的樓市似乎已引起官方的警覺。近日，上海市發(fā)改委官方發(fā)文，明確指出未來上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。此外，此間官方對房產(chǎn)中介不規(guī)范服務(wù)行為的緊追猛打似乎也在釋放著調(diào)控趨緊的信號。
目前中國的樓市，已不太可能再掉進“一起暴漲、再一起暴跌”的怪圈了。仔細辨別一下，近期大致靠譜的漲價消息，大多來自“北上廣深”。二三四線城市里，個別城市、個別樓盤價格偶然“發(fā)飆”，也有，但終歸是極少數(shù)。大多數(shù)二三四線城市的房價依然徘徊、走低。
樓市利好政策近期連續(xù)出臺，其疊加效應(yīng)，正在積聚釋放。但并非在每一座城市里都“釋放”。為什么“北上廣深”房價看漲？別忘了，這幾座特大都市，恰恰是目前全國為數(shù)不多的仍保留限購措施的城市。限購之下，房價在漲。
那些不限購的二三線城市，卻未見火熱。啥原因？關(guān)鍵原因在于：一座城市的房價走勢，越來越跟這座城市的人口流入流出走向相掛鉤。北京、上海、廣州、深圳，以目前仍無可替代的吸引力，像磁鐵一樣，吸引著每年幾萬、幾十萬的人，繼續(xù)涌進這些城市，工作，常住。人口凈流入，決定了這些城市即便有限購的約束，仍然有著不斷充實的剛需。那些利好政策，在這幾個城市里，就像味精撒進快燒熟的一鍋好菜，其作用發(fā)揮到最大。
反觀絕大多數(shù)二三四線城市，仍處于“人口凈流出”之下。這些城市即便沒有限購，即便也執(zhí)行最新的利好政策，但因為人口聚集度不夠、未來聚集前景不樂觀，導(dǎo)致房價很難進入上漲通道。利好政策撒進這些“鍋”里，就像撒進一鍋白開水，沒啥添味兒的奇效。
“十三五”第一年，“去庫存”是樓市上的主旋律。同樣也要去辨別，哪些城市里庫存壓力大，哪些城市里正在“日光”。樓市冷暖跟城市人口走向掛鉤，這其實是好事。說明隨著房地產(chǎn)調(diào)控走向深入，影響樓市的因素正回歸本原，樓市價格走向?qū)㈤L期分化。
一線樓市“高燒” 溫州炒房團：我們都不敢炒
日前，國內(nèi)多個城市的樓市出現(xiàn)火爆行情，朋友圈到處是排隊購房的畫面，一些中介甚至驚呼電話被打爆。在上海，一項目在開盤前的半夜就吸引了近百位購房者連夜排隊，隊伍中居然有人裹著被子。
“過完年發(fā)現(xiàn)都在漲價，原本下定決心要買房的，心情有點郁悶。”近期忙著看房的小章介紹，買房的想法從前年開始有的，“現(xiàn)在下定決心了，卻發(fā)現(xiàn)都在急著搶房，有些焦慮，但覺得跟著搶房又有些忐忑。”
身處二線的杭州似乎也正延續(xù)著來自北京、上海、深圳等一線城市的搶房激情。據(jù)浙江日報新聞客戶端報道，2月26日凌晨，萬科地產(chǎn)在杭州的某一項目售樓現(xiàn)場燈火通明，其中一名溫州客戶一口氣買下3套122平方米的大戶型，樓市火爆之際，溫州炒房團是否卷土重來？
近幾天“甬臺溫”組團看房的客戶確實多了不少，不過買房投資客并沒有以往那么頻繁。“杭州某高端樓盤的銷售經(jīng)理對記者表示。
北京大學(xué)房地產(chǎn)校友會副會長、溫州市誠鼎房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司董事長徐良溪對記者表示，溫州實體經(jīng)濟困難，資金投資房地產(chǎn)市場更為謹慎和理性，而從目前的全國房地產(chǎn)市場來看，市場飽和度很高，除了少數(shù)幾個一線城市之外，房地產(chǎn)市場的上漲空間有限，“在沒有利潤空間的前提下，暫時不會有大量資金進入樓市。”
值得一提的是，目前，在溫州大本營，千億資金正在“休眠”。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，溫州全市銀行業(yè)儲蓄存款余額達4944.16億元，接近5000億元，比上年末增加256.28億元。
陳中是溫州一名資深炒房客，從2000年開始，其就在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地炒房，“最早在上海買房，最多一次買了50多套，整個20來人規(guī)模的炒房團買下300多套房子。”“溫州炒房團一向買漲不買跌，雖然看到當(dāng)前樓市火熱的局面，身邊有一些炒房者確實蠢蠢欲動，但是較于此前，現(xiàn)在是糾結(jié)的。”陳中透露，一方面，杭州等多個城市的房價確實比較低，而且利息降低了，購房首付少了，稅費減免了；但另一方面，現(xiàn)在的市場政策主基調(diào)是去庫存，那么房價未來會不會繼續(xù)漲，炒房是否還能賺到錢？
陳中分析稱，“如果深圳的平均房價現(xiàn)在是3萬元/平方米，預(yù)期一年半載能上漲到五六萬元，那么我們現(xiàn)在肯定沖進去”，但是整個宏觀經(jīng)濟是基礎(chǔ)，現(xiàn)在經(jīng)濟增速在放緩，同時市場預(yù)期如何，我們現(xiàn)在也還沒有底氣。
2月22日是劉士余履新證監(jiān)會主席后的第一個交易日。經(jīng)歷了牛市、暴跌、熔斷等行情后的A股投資者們對新主席期待頗多。但若僅從A股行情走勢來看，與其前輩們相比，劉士余的首日“成績”處在中等水平。
記者注意到，歷任證監(jiān)會主席首任行情中，周正慶、周道炯、周小川三位分列前三，上任首日滬指漲幅分別為2.67%、2.53%、2.47%。而劉士余上任首日，滬指則以2.35%的漲幅列在第4位。
而從整周情況來看，上證指數(shù)單周下跌3.25%，創(chuàng)業(yè)板指則下跌超過8%。作為第八任證監(jiān)會主席，劉士余上任后的第一周里，A股市場的表現(xiàn)似乎未能讓投資者滿足。
而與前7位證監(jiān)會主席相比，劉士余A股“首周秀”的排名也并不靠前，僅排在第6位。根據(jù)東方財富(33.600, -3.27,-8.87%)數(shù)據(jù)，周小川上任首周，滬指大漲6.45%，成為迄今首周行情最為不俗的一任證監(jiān)會主席；而周正慶、周道炯上任首周的單周漲幅也都超過4%。在8位證監(jiān)會主席中，只有劉士余、尚福林和劉鴻儒上任首周上證指數(shù)以跌幅報收。
無論是喜是悲，證監(jiān)會換帥后的首日、首周行情已經(jīng)落定，但“滿月”行情又當(dāng)如何？以往證監(jiān)會換帥后的滿月行情是否值得期待？記者整理后發(fā)現(xiàn)，在劉士余之前的7位證監(jiān)會主席的滿月行情中，有4位的滿月行情以跌幅報收。只有在周小川、尚福林、劉鴻儒三位上任首月上證指數(shù)實現(xiàn)上漲，漲幅分別為9.55%、6.86%、2.13%。
而比換帥行情更令投資者動心的是，劉士余任內(nèi)的中國股市是否會出現(xiàn)期盼已久的大漲甚至是牛市？畢竟，在劉士余的前輩們?nèi)蝺?nèi)，幾乎都有標(biāo)志性的大漲甚至牛市。
在劉鴻儒就任證監(jiān)會主席一個月后，A股迎來一波上漲，上證指數(shù)在不到4個月時間里從400點左右上漲至1500多點，漲幅超過2倍。而在周道炯任內(nèi)，上證指數(shù)從1996年初至1997年5月，上漲近1000點，指數(shù)漲幅約200%。“5·19”行情則誕生在周正慶任職證監(jiān)會主席期間，以此為發(fā)端，在隨后30個交易日里，滬指漲幅超過50%。
此外，“6·24行情”則出現(xiàn)在周小川任內(nèi)，當(dāng)日滬指大漲9.25%，個股幾乎全數(shù)漲停。尚福林任內(nèi)，不少投資者經(jīng)歷了難忘的牛市和熊市，其中滬指從998 一線起步在2年后上漲至6124點，漲幅高達5倍。肖鋼任內(nèi)則是新股民最為熟悉的一個牛市，滬指從2000點附近漲至5178點，在不到一年時間里漲幅達到150%。
前兩月A股暴跌史無前例 未來下跌空間有多大？
經(jīng)過2016年1月的大跌后，A股在2月前兩個交易周展開反彈，但2月25日又一次千股跌停吞噬了2月指數(shù)積累的漲幅，截至2月26日收盤，滬指2月累計漲幅僅1.08%，創(chuàng)出8年來2月最差表現(xiàn)。
歷史數(shù)據(jù)顯示，1月A股漲跌在大概率上決定了當(dāng)年股市的方向，不過，決定股市走勢的不僅僅是K線或技術(shù)分析，資金面和政策面等基本面才是真正左右市場漲跌的力量。記者通過梳理近期技術(shù)面、資金面和政策面，試圖為投資者撥開迷霧，找到投資的方向。
說好的二月反彈如今也變得疲弱不堪，投資者無力吐槽的“股災(zāi)4.0”吞噬了之前股指積累的大量漲幅，截至2月26日收盤，滬指2月累計漲幅僅1.08%，若不是因2月閏年還有29日，尚存一個交易日，滬指就將創(chuàng)造8年來2月最差表現(xiàn)。
記者注意到，市場上一直流傳著1月走勢主導(dǎo)全年走勢之說，不過A股就算背負著前兩月史無前例暴跌的尷尬紀(jì)錄，未來的10個月時間里仍有“逆襲”的可能。
而截至2016年2月26日，滬指2016年跌幅為21.81%，此跌幅在近17年滬指年跌幅中位居第二，僅次于2008年時的全球崩盤時期，如此來看，除非重現(xiàn)當(dāng)年的極端宏觀環(huán)境，否則，今年后10個月很難再現(xiàn)連續(xù)下跌。
從長周期技術(shù)指標(biāo)來看，盡管A股經(jīng)歷了所謂的股災(zāi)1.0到4.0，但是滬指在月線上，目前正處于48月線強有力的支撐上，有技術(shù)分析人士指出，48月均線的技術(shù)含義主要是揭示長期趨勢的走向和壓力及支撐。通過該均線的技術(shù)含義，可以更好地把握好長期牛熊市的轉(zhuǎn)換以及在關(guān)鍵點位的支撐或者壓力。
另一方面，記者還注意到，目前市場呈現(xiàn)出“緩漲急跌”的表現(xiàn)方式，而這種走勢往往在牛市中才會出現(xiàn)，熊市往往是急漲緩跌，以一種持續(xù)慢跌的方式演繹。
當(dāng)然，2008年也出現(xiàn)過緩漲急跌的崩盤走勢，但是當(dāng)年市場背景是股指經(jīng)歷了長達兩年多的牛市，以及全球次貸危機影響，顯然，當(dāng)前的市場環(huán)境，即便也不樂觀，但相比2008年要好很多。
此外，再與2007年滬指6124點見頂后走勢相對比，當(dāng)年股指快速回落，周期為12個月，2008年11月開始，滬指已經(jīng)開始筑底反彈，從2007年11月到2008年10月，滬指極端跌幅為70.97%。而目前，始于2015年6月的快速下跌行情，已經(jīng)持續(xù)了9個月，滬指極端跌幅已經(jīng)達到40%，從時間和空間來看，未來股指企穩(wěn)也將是大概率事件。
目前，A股的確疲軟，但相比市場本身運行規(guī)律，A股更缺乏的是投資者信心！
——基金—
A股進入“兩會”時間 五類基金可提前布局
先給小伙伴提個醒：第十二屆全國人民代表大會第四次會議和政協(xié)第十二屆全國委員會第四次會議，也就是“兩會”將分別于2016年3月5日和3月3日在北京開幕。
“兩會”每年都開，每年都給當(dāng)年投資主題定下重要基調(diào)，牽動著市場的神經(jīng)。如去年國防軍工、一帶一路、互聯(lián)網(wǎng)+、工業(yè)4.0等熱詞帶來巨大的投資機會，今年“兩會”也值得格外重視。
中國基金報記者根據(jù)市場人士近期研究分析發(fā)現(xiàn)，供給側(cè)改革、國企改革、綠色環(huán)保、TMT、以及國防軍工或成為較受關(guān)注的熱點。投資者不妨關(guān)注相關(guān)基金，做足準(zhǔn)備工作，一旦出現(xiàn)投資機會，可大膽布局。
“兩會”預(yù)備行情中，供給側(cè)改革相關(guān)概念最受關(guān)注。2月23日就有以鋼鐵、煤炭、有色、建材、房地產(chǎn)為代表的供給側(cè)改革概念領(lǐng)漲。這一主題可以說是今年“兩會”最大的看點，投資者可重點關(guān)注重配煤炭、有色、地產(chǎn)等板塊基金。
伴隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，國企改革概念始終受到關(guān)注，也是“兩會”期間必然提到的主題。布局相關(guān)主題基金時，可以注意這些基金的看點略有不同。
中國基金報記者統(tǒng)計，當(dāng)前市場上名為“國企改革”或者“改革”的基金產(chǎn)品超過40只。值得關(guān)注的是，這些國企改革基金主要分為3類：一類是國企改革分級基金，如富國國企改革、易方達國企改革、南方中證國企改革，投資者在布局時，第一要注意他們所跟蹤指數(shù)的標(biāo)的。其次是要看分級基金折溢價情況、規(guī)模大小等，在目前情況下，最好選擇溢價小、規(guī)模較大利于操作的品種。若愿意進行溢價套利的投資者，最好注意市場調(diào)整風(fēng)險和套利資金的規(guī)模；第三，最好遠離瀕臨下折的分級B級基金。
和消費升級有關(guān)的TMT領(lǐng)域值得關(guān)注，且TMT領(lǐng)域很廣，也可能成為“兩會”期間的重點。不過，這些基金業(yè)績、風(fēng)格、類型等方面的些微差異，值得小伙伴們?nèi)ネ诰颉?/span>
此外，布局這類產(chǎn)品還需要注意風(fēng)格轉(zhuǎn)變。投資者一定要注意，市場風(fēng)格千變?nèi)f化，即使基金經(jīng)理也很難把握住每一次風(fēng)格轉(zhuǎn)換，最好選擇風(fēng)格較為穩(wěn)定的基金經(jīng)理所管理的基金。因此，投資者最好長期關(guān)注這類基金的行業(yè)配置、前十大重倉股等情況，了解基金經(jīng)理的投資風(fēng)格。
王亞偉逆勢發(fā)新抄底A股 新產(chǎn)品門檻降低
今年以來，A股市場遭遇“閃電熊”，上漲指數(shù)1月跌幅超過22%，2月僅小幅反彈1.08%。受市場影響，私募基金發(fā)行陷入寒冬，權(quán)益類產(chǎn)品銷售難上加難。但這些都沒有打亂私募大佬、前“公募一哥”王亞偉的節(jié)奏。在市場一片迷霧之際，王亞偉逆勢發(fā)行了他新年的第一只產(chǎn)品。
基金君發(fā)現(xiàn)，王亞偉在1月15日即成立了華潤信托-昀灃4號，并于2月23日在基金業(yè)協(xié)會成功備案，目前產(chǎn)品已經(jīng)運營管理1個半月。
中國銀行(3.120, -0.03, -0.95%)是這次“一哥”產(chǎn)品的代銷機構(gòu)，來自中行的產(chǎn)品材料顯示，此次由千合資本王亞偉操盤的“華潤信托-昀灃4號集合資金信托計劃”，從1月4日開始推介銷售，為期1個月，該信托計劃主要投資于A股二級市場，成立規(guī)模不低于3000萬元；首次認購起點為300萬元起，追加認購起點為10萬元起；首次認購費率為1%，追加認購費率為1%。
盡管這次華潤信托和中行均未披露王亞偉新產(chǎn)品的實際規(guī)模，但此前“外貿(mào)信托-昀灃”、“千石資本-千紙鶴1號”此前披露的規(guī)模都達到或超過20億元，雖然形勢不好，相信憑借王亞偉的號召力，這次昀灃4號的規(guī)模也不會小。
王亞偉此前昀灃、千紙鶴1號的認購門檻皆不低，據(jù)披露“外貿(mào)信托-昀灃”認購門檻高達2000萬元，而“千石資本-千紙鶴1號”門檻也有1000萬。這次“華潤信托-昀灃4號”的首認門檻僅僅為300萬元，其中可能有市場等多種因素影響，基金君認為，“一哥”開始給大家發(fā)福利了，以后認購“一哥”產(chǎn)品不是夢。
值得關(guān)注的是，昀灃4號的信托合同里還規(guī)定了產(chǎn)品的預(yù)警線和止損線，這是基金君此前看王亞偉產(chǎn)品時很少提到的（此前不知道有沒有，但是沒聽說過有）。“華潤信托-昀灃4號”所設(shè)預(yù)警線為0.85元，止損線為0.8元。據(jù)基金君所知，渠道為了滿足私募投資需要，對很多知名私募產(chǎn)品很少設(shè)止損線，這次“一哥”產(chǎn)品設(shè)有止損線，可能很大原因是市場低迷，投資者都比較悲觀，渠道為了銷售產(chǎn)品需要。
身為曾經(jīng)的“公募一哥”，王亞偉“奔私”后的業(yè)績備受市場關(guān)注，但之前他在外貿(mào)信托發(fā)行的昀灃1~3號產(chǎn)品，都無法查詢到凈值，顯得低調(diào)而神秘。但現(xiàn)在的王亞偉似乎更加開放，雖然新產(chǎn)品僅僅運行1個半月，渠道已準(zhǔn)時發(fā)布其最新業(yè)績。
從華潤信托官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)來看，“華潤信托-昀灃4號”自1月15日運行以來，截至2月15日，最新凈值為0.9936，累計增長率為-0.64%，而同期滬深300(2859.567, -88.46, -3.00%)漲幅為-8.53%，跑贏基準(zhǔn)。在這期間，市場形勢比較明朗，總體都不太好，可見王亞偉對待新產(chǎn)品十分小心，面對市場頹勢，僅低倉位做投資。因為這只產(chǎn)品設(shè)有0.8元的止損線，相信王亞偉做投資起來會比較注意控制倉位和擇時。
此前，王亞偉“奔私”后業(yè)績一直受到懷疑，昀灃系列產(chǎn)品被媒體披露業(yè)績平平，市場曾一度認為神話破滅?，F(xiàn)在“一哥”在私募江湖摸爬滾打已經(jīng)有3年半，經(jīng)歷市場大起大落，相信其操作風(fēng)格會更加穩(wěn)健。
基金君也發(fā)現(xiàn)，近期王亞偉調(diào)研上市公司仍然熱情不減，2月份千合資本前往中科創(chuàng)達(170.600, -18.95, -10.00%)、遠方光電(16.420, -1.82, -9.98%)等公司，大佬關(guān)注VR概念、生物識別等領(lǐng)域。
