人口結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的變化在邏輯上會影響住房需求和房地產(chǎn)市場。例如結(jié)婚和家庭分裂會帶來住房需求擴張，上海戶籍人口的家庭戶數(shù)從2000年的475.7萬戶增加到2013年的527.52萬戶，考慮外來常住人口，城市的家庭戶數(shù)量保持著增長態(tài)勢。上海每年登記結(jié)婚的人口從2000年以來總體呈現(xiàn)增長態(tài)勢，從每年9.3萬對左右增加到14萬對左右（2008）。雖然我們的研究表明，人口因素對當下房地產(chǎn)和住房市場的影響忽略不計，但值得引起關(guān)注的是房地產(chǎn)和住房市場發(fā)展所引發(fā)的人口學后果。

生育率下降和不婚率上升

住房市場發(fā)展過快首先可能進一步帶來生育率下降和不結(jié)婚率上升。住房是家庭再生產(chǎn)的基本條件，極高的住房價格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推遲結(jié)婚決策和生育決策。特別是文化習慣上，人們往往將購房作為婚姻的必需品，使得收入和儲蓄相對較低的青年人口往往推遲婚姻和生育、甚至實際上沒有了婚姻的能力。城市中同居現(xiàn)象的增加一方面受到青年人口個人主義行為方式的影響，另一方面也受到住房成本過高無法結(jié)婚的影響。上海城市戶籍人口的總和生育率已經(jīng)下降到1.01（2013年），六普數(shù)據(jù)的常住人口總和生育率為0.8（2010年），特大城市的極低生育率的重要原因之一，是住房增加了結(jié)婚和生育成本，婚姻率較低、不婚率的提高、生育意愿下降，都會相應(yīng)降低生育率。因此，目前雖然全面放開了二孩，但實際上城市人口仍然具有極低的生育率，甚至連生育第一孩的意愿都在下降，更不用說是第二孩了。

“啃老族”出現(xiàn)

與住房市場降低結(jié)婚率和生育率相聯(lián)系，家庭生活中的“啃老族”現(xiàn)象開始出現(xiàn)。成年子女長期和父母共同居住，也是因為獨立居住具有更高的成本，所以通過家庭內(nèi)部的住房共享來應(yīng)對房地產(chǎn)住房市場的壓力。而父母辛苦為子女提供住房貨幣支持，本身也損害了老年人口的生活福利。

對于不擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人口來說，住房市場價格過高和家庭住房面積受到限制，增加了老年人口機構(gòu)養(yǎng)老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭養(yǎng)老的能力在城市中越來越受到削弱，會使城鎮(zhèn)化過程中的機構(gòu)養(yǎng)老需求將下繼續(xù)得到增長。

住房成為中老年人的投資標的

從另一個方面看，住房成為了中老年人口為老年生活所投資的一種資本品。擁有住房的老年人口希望利用其增值的住房價值來支付其老年的生活，住房市場的上漲鼓勵中老年人口將住房作為一種未來養(yǎng)老的投資。這進一步強化了人口對住房的需求，出現(xiàn)了因為養(yǎng)老而購買住房、因為子女教育而購買住房的怪現(xiàn)象。住房按揭作為一種金融產(chǎn)品在不斷老齡化的城市中可能具有更大的市場。但是住房作為資本品的家庭投資，本身會削弱了人口的消費和生活福利。同時作為一種金融產(chǎn)品，住房市場的波動性會給老年人口生活和金融機構(gòu)的產(chǎn)品風險帶來巨大風險。在一個老齡化社會中，老齡化會降低住房需求，而老齡化過程中人口還希望通過住房來實現(xiàn)養(yǎng)老，本身就是一種邏輯上悖論。對以房養(yǎng)老的過度提倡，可能帶來老年人口財富被住房市場洗劫一空的風險。

強化了流動人口帶來公共服務(wù)的壓力

在住房市場的人口學影響中，我們也看到住房市場發(fā)展對于人口空間分布也產(chǎn)生影響。不僅是城市人口因為地價的不同帶來了空間的分化，強化了空間的不平等和空間隔離。同時，由于城市郊區(qū)具有相對較多的土地資源，較低的土地價格和住房價格，推動了新增的土地項目主要在城市郊區(qū)，因此帶動了人口分布向郊區(qū)和新城轉(zhuǎn)移。住房建設(shè)的增量和增幅都主要集中在郊區(qū)和新城地區(qū)，城市住房存量的增幅和人口增長的增幅有相當限制的一致性，因此住房市場的發(fā)展實際上促進了人口空間的郊區(qū)擴散。在人口郊區(qū)擴散而經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)并沒有充分轉(zhuǎn)移的情況下，則會加劇了城市交通通勤的壓力，增加了交通碳排放，降低了城市系統(tǒng)運行的效率。需要看到，由于郊區(qū)和新城的土地價格和住房價格相對較低，帶來了弱勢群體被逐步擠壓到城市邊緣的地方，特別是公共服務(wù)資源的空間配置和人口分布不匹配，帶來郊區(qū)和新城地區(qū)人口公共服務(wù)的更加不均等，損害了城市空間發(fā)展的平衡性。由于流動人口主要集中在城市的郊區(qū)，所以進一步強化了流動人口帶來公共服務(wù)的壓力，而其是指是在城市邊緣地區(qū)的公共服務(wù)供給不足和社會服務(wù)不平等。

降低了城市對人才的吸引力

過高的住房市場價格也增加了城市生活的成本以及商務(wù)發(fā)展的成本，限制了城市對人才的吸引力，降低了城市經(jīng)濟的競爭力。似乎房地價格越高，其投資盈利水平提高，會鼓勵人們的投資。但在另一方面，由于住房市場成本增高，使得城市更不適宜居住，會弱化了技術(shù)人才移民和投資移民的增長。減少了城市的經(jīng)濟創(chuàng)新活動，也實際上降低了城市人才集聚的能力。如果我們考慮到目前即使是碩士或者博士都很難在上海得到城市的戶籍，這些由于較高教育程度具有更大流動能力的精英人口，可能更容易從居住成本較高的城市流失。因此房價過高，在鼓勵了投資和投機的同時，會使得上海精英向國外移民的趨勢有所增長。而城市在人才集聚中也顯然面臨過高的土地和住房價格，降低了其遷移的收益預期，會減弱其遷移決策，從而對于吸引人才表現(xiàn)出不利影響。實際上以教育程度指標來看上海在全國的人才優(yōu)勢相對是下降的。

城市希望通過提高的住房價格來吸納精英和驅(qū)趕社會低端的人口，但實際上較高教育程度人口的流動性更強，住房市場價格波動對其影響更為敏感，他們在住房價格衡量中覺得難以實現(xiàn)足夠的市場回報率，就有可能離開城市。而反而是社會低端的人口本身居住條件已經(jīng)很差，并不太受住房和福利制度的約束，即使住房市場價格提高，他們也會想法發(fā)通過蟻居、群租等方式留在上海，因此高房價可能還進一步不利于人口人才結(jié)構(gòu)的改善。實際上不是通過高住房成本來將低端人口排斥出去（且不論這個想法背后的道德問題），而是低低住房成本會吸納人才，高住房成本實際上是排斥了人才的集聚。

住房對人才成長的另一個問題是，如果住房構(gòu)成了人才發(fā)展和成長的重要負擔，將會削弱了人口創(chuàng)新和投資的冒險精神。如果青年都成為了房奴，創(chuàng)新發(fā)展就顯得沒有希望。因此不是所謂的“有恒產(chǎn)者則有恒心”，而是“作房奴者則無創(chuàng)新”。住房投機吸納了人們的興趣，會使得城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會各個階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)，帶來財富分配的失衡，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

總之，人口總量和結(jié)構(gòu)變化在長期上影響城市住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展，但是在短期上各種人口增長影響房價、家庭戶數(shù)量增加帶來剛需，都是為解釋房價而解釋房價的牽強附會的原因。我們更應(yīng)看到，住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展造成城市的宜居性下降，帶來低生育率的強化，帶來青年人口、新婚家庭、老年人口和移民的住房負擔增加，降低了人們的生活福利。住房是城市生活的第一需要，過高的住房和居民生活壓力會通過影響人口出生、遷移、結(jié)構(gòu)變化和分布的變化，從而影響城市發(fā)展的活力。