在不交物業(yè)費就惡意斷水、斷電的催繳方式被遏制后，一種停車費與物業(yè)費“捆綁”收取的新招數(shù)開始出現(xiàn)，這一做法是否合規(guī)合法？業(yè)主該如何維護自身利益？不滿物業(yè)服務，業(yè)主是否有權(quán)選擇新物業(yè)？

資料圖。陳超攝

新物業(yè)漲費50% 物業(yè)費定價誰說了算？

“從800元跳漲到1200元，好像只用了一個月?！奔易”本┴S臺區(qū)的小姜向記者描述自家物業(yè)費的變化，新物業(yè)公司入駐后，除提高了物業(yè)費，未曾感受到服務的改善。

小姜所住小區(qū)建于1994年，由于年代較早，起始征收的物業(yè)費較如今市場行情來說確實偏低，因此，像這樣的“老小區(qū)”就有了漲費苗頭。

物業(yè)費上漲，業(yè)主能不能拒交？小姜不是沒有想過反抗，可物業(yè)公司隔三差五就打電話催促，一直不交又怕上了他們的“黑名單”，“沒享受到服務就罷了，別因為這點錢，再給家里添麻煩?！?/p>

“不堪其擾的我們，最終還是會妥協(xié)的?！毙〗莱隽撕芏鄻I(yè)主的心聲。

作為購房初期訂立的物業(yè)合同，物業(yè)公司能否擅自修改條款？提高物業(yè)費是否要征得多數(shù)業(yè)主同意？又有著怎樣的流程規(guī)范？

“物業(yè)費漲價須‘雙過半’業(yè)主同意，即小區(qū)要有超過一半住戶(以戶為單位)同意漲價，而且同意的住戶所占面積超過一半。”北京市兩高律師事務所副主任賀榮斌向記者介紹了相關(guān)流程，物業(yè)公司擬上調(diào)管理費，需根據(jù)經(jīng)營狀況核算后公告小區(qū)業(yè)主，征得業(yè)主大會(召開會議或者書面形式)同意后，將漲價方案上報至相關(guān)部門備案，物價部門進行最終核定。

北京律師張新年持有相同觀點，“物業(yè)公司單方公示或通知漲價對業(yè)主沒有約束力，收費調(diào)整無需重新簽訂合同，可以變更或補充合同條款”。

停車費“捆綁”物業(yè)費 做法是否違規(guī)？

社區(qū)服務涉及的收費，遠不止物業(yè)費一項。隨著近年私家車數(shù)量的猛增，小區(qū)停車位變得愈發(fā)緊俏，停車費自然成了部分物業(yè)公司逐利的新途徑。

今年8月，北京大興區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司就曾臨時變更車位月租金，由每月260元抬高至300元，一時激起眾多業(yè)主的不滿。

“停車費漲價完全沒有理由，物業(yè)公司突然貼出漲價通知?！睒I(yè)主胡楊至今憤憤不平，后來有業(yè)主向12345熱線投訴，物業(yè)公司才將停車費調(diào)了回來。

根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。據(jù)悉，北京地區(qū)已放開對小區(qū)內(nèi)停車場的政府定價管理，實行市場調(diào)節(jié)價，這被部分業(yè)主看作停車費上漲的導火索。

記者加入該小區(qū)業(yè)主群采訪發(fā)現(xiàn)，停車費漲價還不是最大的矛盾點，與物業(yè)費的“捆綁”收取，更讓業(yè)主們頭疼。

另一位業(yè)主道出了其中玄機：如果你想租小區(qū)內(nèi)的車位、交停車費，就必須同時交納物業(yè)費，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的費用，“我相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費，但物業(yè)的服務和這種威脅的態(tài)度，讓人無法接受?！?/p>

“兩種錢款屬于不同的性質(zhì)，二者不能捆綁收取。”賀榮斌明確指出，根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位應當先滿足業(yè)主需要，物業(yè)公司不應當將“繳納物業(yè)費”與“租賃車位”兩者捆綁，以限制車主使用小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃車位。

記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業(yè)公司作為甲方，權(quán)利義務過于簡單，相關(guān)責任并未得到有效約束；而乙方業(yè)主卻被要求，“車位使用期限內(nèi)，自行負責待停車輛的安全，如發(fā)生任何損壞或者丟失，由乙方自行承擔，與甲方無關(guān)”。

這份被業(yè)主視為“免責聲明”的合同有效？“要看合同是否有失公平性原則，如果雙方權(quán)責不平等，合同本身就沒有法律效益。”北京市兩高律師事務所執(zhí)業(yè)律師黃村夫稱。

針對停車期間發(fā)生的車輛損害，物業(yè)是否要承擔責任，賀榮斌認為這取決于三方面因素：首先要參考合同約定和是否存在保管關(guān)系，如果雙方對車輛保管沒有特別約定，物業(yè)公司對車輛的管理屬于管理車輛的行駛和停放，實為一種場地管理，而非保管關(guān)系，物管單位不應當承擔車輛損壞或失竊的責任；同時，還要看物業(yè)公司是否盡到相應的管理義務。

資料圖：北京一隊商場的女子保安在為中秋節(jié)和國慶節(jié)操練禮儀。 賈國榮 攝

酬金制OR包干制 藏著哪些小心機？

與上述小區(qū)物業(yè)費與停車位捆綁不同，北京青年路附近的一個社區(qū)業(yè)主艾女士則向記者反映了讓其不解的“新情況”：新物業(yè)公司入駐后，將原有物業(yè)公司施行的酬金制更改為包干制。

此舉是否會影響業(yè)主利益？接受記者采訪的多位律師均表示，“酬金制更能保障業(yè)主利益，對業(yè)委會的要求也更高”。

張新年表示，酬金制是從物業(yè)費中按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余部分屬于物業(yè)公司代管，有利于業(yè)主對物業(yè)行使監(jiān)督權(quán)；而在包干制中，企業(yè)收入固定，要想獲得更多利潤，只能降低成本，其直接后果可能就是服務質(zhì)量不及約定標準。

在上述幾個小區(qū)的物業(yè)糾紛案例中，不少業(yè)主深感投訴無門，解決糾紛還有哪些辦法？

“撥打12345熱線，可對物業(yè)收費、合同、資金管理等問題進行實名投訴；若進一步協(xié)商無果，業(yè)主可向住建、物價等主管部門申請行政調(diào)查，或者通過司法程序解決?！睆埿履攴Q。

資料圖。記者 金碩 攝

糾紛難以化解 業(yè)主如何才能解聘物業(yè)公司？

由于糾紛難以化解，胡楊所在小區(qū)部分業(yè)主還發(fā)起成立一個工作組，正在征集超過20%的小區(qū)業(yè)主簽字，以實現(xiàn)更換物業(yè)公司的目的。

換物業(yè)，真有這么簡單？記者查找2010年10月起施行的《北京市物業(yè)管理辦法》得知，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)的服務，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

可見，20%的業(yè)主簽字肯定是不夠，即使湊夠，也未必能順利更換物業(yè)公司。

“原有物業(yè)準備撤走，一幫業(yè)主便開始在群里討論，如何票選出新的物業(yè)公司?！睅自虑埃易”本┣嗄曷犯浇承^(qū)的艾女士也曾面臨類似情境，對社區(qū)事務頗有熱情的她，還曾組織鄰居們票選新的物業(yè)公司。

據(jù)了解，該小區(qū)物業(yè)費為每平米4.95元/月，百平米住房要每年交納將近6000元的物業(yè)費。

高額物業(yè)費的背后，卻是業(yè)主們的維權(quán)難?！拔覀円笃边x新物業(yè)公司的倡議書，雖然有幾百名業(yè)主簽字，但并未發(fā)揮效用，業(yè)委會組建至今都沒有結(jié)果?！敝v起這段經(jīng)歷，艾女士覺得不可思議，她沒有想到新物業(yè)來的這么突然，且資質(zhì)平平。

業(yè)主之間難以形成合力，被張新年看作這一問題的關(guān)鍵。他說，其實業(yè)主們可以行使共同管理權(quán)利，通過選舉業(yè)委會或更換業(yè)委會成員、完善業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等方式，確保業(yè)委會更能尊重和代表社情民意。

業(yè)委會“真空” 業(yè)主是最大受害者

面對與物業(yè)公司的矛盾，業(yè)主間難免也會有意見不一、操作難同步的情況出現(xiàn)，此時，就需要一個組織來代多數(shù)人行使權(quán)利，與物業(yè)公司進行有效協(xié)商。

業(yè)委會正是要扮演這一角色?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

而在現(xiàn)實中，業(yè)委會的處境卻非常尷尬。賀榮斌坦言，基于多種原因，業(yè)委會的協(xié)調(diào)作用無法有效發(fā)揮，在物業(yè)管理領(lǐng)域中就失去了一個最大的主體，物管中的各種法律關(guān)系就會因缺乏牽制而失去平衡，甚至會發(fā)生傾斜、扭曲、混亂。

“首當其沖的受害者當然是業(yè)主，但最后，所有參與物業(yè)管理的方面都難以幸免，對于物業(yè)管理的健康發(fā)展非常不利?！?賀榮斌說。

至今，艾女士所在小區(qū)依然沒有成立業(yè)委會，“不抱希望了，即使成立也未必能怎樣”。

探究業(yè)委會主體“缺失”的原因，賀榮斌坦言，首先是公開和透明性還不夠，直接導致缺乏群眾支持和信任；業(yè)委會成員難以保持熱情和運作缺乏專業(yè)性、執(zhí)行性，是制約其發(fā)展的另一個原因；同時，業(yè)委會決議的科學性也有待商榷，法律賦予了業(yè)委會在很多事項上的直接決定權(quán)，然而無法有效監(jiān)督、個人好惡影響決策等問題普遍存在。(應受訪者要求，文中部分人物均為化名) (種卿)