記者 張敏 前10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，正在呈現(xiàn)出一種“矛盾”的特征。

一方面，從累計數(shù)據(jù)來看，投資、銷售、土地購置、資金來源等關(guān)鍵指標(biāo)增速均出現(xiàn)趨穩(wěn)或改善，前10月全國商品房銷售甚至提前刷新年度銷售紀(jì)錄。各項數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場正在迎來歷史上最**的“大年”。

但另一方面，受多地出臺調(diào)控政策的影響，10月單月的投資、銷售等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下滑。即使不考慮調(diào)控的因素，僅從周期論的視角來看，樓市的放緩也將不可避免。因此，10月被普遍看做樓市的拐點。

這種變化與宏觀經(jīng)濟走勢互為因果：到今年10月，固定資產(chǎn)投資增速連續(xù)兩個月出現(xiàn)回升，既是房地產(chǎn)投資增速回升的一種推動，又反過來證明樓市政策從緊的合理性。因此，按照大多數(shù)分析人士的觀點，今年全年經(jīng)濟企穩(wěn)已成定局，但房地產(chǎn)市場將迎來“大熱”之后的衰退期。

紀(jì)錄與拐點

前10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，不出意外地繼續(xù)趨穩(wěn)和改善。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.6%，增速比前三季度提高0.8個百分點;房地產(chǎn)企業(yè)購地面積同比下降5.5%，降幅收窄0.6個百分點;房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比增長15.5%，增速持平。

唯一出現(xiàn)下滑的是銷售數(shù)據(jù)。前10月全國商品房銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%;商品房銷售額91482億元，增長41.2%。增速均比前三季度回落0.1個百分點。

即便如此，一項紀(jì)錄仍然提前誕生：今年前10月的全國商品房銷售額，超過了歷年全年的水平。

銷售面積也有可能創(chuàng)下歷史新高。在剩余兩個月的情況下，要超過2013年130551萬平方米的紀(jì)錄，似乎并非難事。按照中原地產(chǎn)的觀點，預(yù)計今年全年房地產(chǎn)銷售金額有望達(dá)到11萬億，銷售面積13.5億平方米，全面刷新歷史紀(jì)錄。

此輪房地產(chǎn)市場的升溫，可追溯至去年年末，市場銷售規(guī)模則從今年年初明顯擴大，雖然年中有所波動，但到9月，銷售規(guī)模仍然維持在高位。

9月末至10月初，全國共有20多個城市出臺調(diào)控政策，部分區(qū)域市場受到明顯影響，并使10月單月的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。

10月單月，全國商品房銷售面積為15153萬平方米，環(huán)比9月下降14.6%;商品房銷售額為11274億元，環(huán)比下降17.1%。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9377億元，環(huán)比下降12.8%。

房價也在其影響下出現(xiàn)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為12825元/平方米，環(huán)比上漲1.65%，漲幅較9月回落1.18個百分點。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在14日的發(fā)布會上也指出，從10月份的數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策在抑制房價過快上漲方面取得了初步成效，主要體現(xiàn)在10月上半月主要城市房價增速回落。

按照大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，這也可以看做拐點的降臨。一方面，隨著銀行層面對信貸的收緊，以及盛傳石家莊、青島、長沙等城市將加入限購，房地產(chǎn)調(diào)控從緊的基調(diào)已經(jīng)確立;另一方面，即便排除政策因素，在連續(xù)多月升溫之后，市場也將自發(fā)進入下行周期。

房地產(chǎn)投資增速不會快速回落

作為宏觀經(jīng)濟重要指標(biāo)的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)回升局面。今年前10月，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)484429億元，同比增長8.3%，增速比前三季度加快0.1個百分點。占前者比重61.5%的民間固定資產(chǎn)投資，同比增長2.9%，增速加快0.4個百分點。且上述兩個指標(biāo)的增速已連續(xù)兩個月出現(xiàn)回升。

按照毛盛勇的說法，民間投資增速連續(xù)兩個月在回升，這表明市場需求面有所改善，也表明市場內(nèi)生動力有所增強。

正如投資數(shù)據(jù)的升溫，在宏觀經(jīng)濟方面，他還表示，“10月份我國經(jīng)濟延續(xù)了三季度以來總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中提質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢，積極的因素在繼續(xù)增加。”

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，近期宏觀經(jīng)濟持續(xù)改善，使得抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策能夠從容地推出。這不僅印證了此前多城市出臺調(diào)控政策的合理性，也說明未來的房地產(chǎn)政策基調(diào)已難有反轉(zhuǎn)的可能。

同策機構(gòu)的觀點指出，當(dāng)前信貸需求結(jié)構(gòu)性問題突出，而市場整體流動性相對充裕，預(yù)計未來一段時間貨幣政策將保持穩(wěn)健，進一步向松調(diào)整空間和幅度有限。結(jié)合房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊局面已經(jīng)開始，未來有可能面臨12個月以上的收緊期。

與此同時，隨著央行召集相關(guān)銀行“喊話”，年末房貸也有收緊的趨勢。

同策機構(gòu)認(rèn)為，在管理層不斷出手的情況下，各地限購的大幕漸次拉開，虛高的資產(chǎn)價格正在退潮。 從這點來看，未來房價或?qū)⒊氏滦汹厔荨?/p>

中信建投的分析也指出，在10月調(diào)控政策密集出臺的背景下，市場的短期成交壓力將逐步加大，加之個貸首套房利率連續(xù)4個月持平，邊際改善空間有限，預(yù)計四季度銷售增速將加速回落。

該機構(gòu)還指出，房地產(chǎn)投資不會快速回落。考慮到去年四季度的低基數(shù)，投資增速甚至有繼續(xù)回升可能，預(yù)計全年將維持在當(dāng)前的水平左右。但在企業(yè)資金端和土地市場管控持續(xù)加強預(yù)期下，預(yù)計明年的投資增長將面臨較大的壓力。