從住宅自住需求層面分析，只有與居民收入水平和支付能力相適應的房價，才是合理的房價水平。這正是所謂的房價收入比的概念。由于我國幅員遼闊、各地發(fā)展程度不一，為了更好地衡量房價合理程度，有必要對全國30個?。ㄊ?、自治區(qū)）房價收入比的情況作一個橫向比較。

一、房價收入比的計算方法和衡量標準

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，對于房價收入比的計算，不同機構可能采用不同的統(tǒng)計指標和不同的計算方法，本文采用的數據皆來自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。 盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數為5.6。各國（地區(qū)）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區(qū)最高的為30， 最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。 由于統(tǒng)計口徑的不同，我國與歐美國家的房價收入比可比性并不大。根據我國的實際情況，按照國家統(tǒng)計局相關數據進行整理計算和跟蹤比較，我們認為全國城鎮(zhèn)房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。

二、全國總體房價收入比

根據國家統(tǒng)計局口徑的數據，2013年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年（名義）增長9.7%，扣除價格因素，實際增長7.0%；新建商品住宅價格增長為7.7%（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積年平均增幅為2%。2009年以來，房價收入比持續(xù)回落，接近6-7的合理區(qū)間，仍略偏高。

三、全國30個省（市、自治區(qū)）房價收入比

本文選取全國30個省、直轄市、自治區(qū)（不含西藏） 作為研究對象，并依據國家統(tǒng)計局標準，劃分為東部、中部、西部地區(qū)。其中，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個?。ㄊ校恢胁康貐^(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個??；西部地區(qū)包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆11個?。ㄊ?、自治區(qū)）。

（一）全國30個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房價收入比分化嚴重，東部沿海遙遙領先

2013年，全國30個省、市、自治區(qū)商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市高達14.5，而最低的內蒙古僅5.0。整體上看，北京、海南、上海、浙江和福建5個省市房價收入比較高（超過9），海南作為全國重點旅游省份,房價收入比僅次于北京，其余為東部沿海城市。同時，天津和廣東房價收入比也高于全國水平，均為8.4。此外，全國23個省份（自治區(qū)）房價收入比低于全國平均水平，包括11個西部?。ㄗ灾螀^(qū)）、8個中部省份和4個東部省份。

總體上看，2013年，全國30個省、直轄市、自治區(qū)房價收入比呈東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距較懸殊。東部地區(qū)房價偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力強，吸引了大量的有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于東部地區(qū)，進一步推高了東部地區(qū)房價收入比，這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正?，F象。 東部地區(qū)商品住宅的房價收入比較高，但省份間差異較大，盡管排名前六位的均為東部省份，但仍有河北、江蘇、遼寧和山東在全國平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對不明顯。

2013年超一半?。ㄊ?、自治區(qū)）出現商品住宅房價收入比上升，比例明顯高于2012，反映出2013年房地產市場熱度高于2012 年。全國漲幅前五位的省份分別為黑龍江、上海、山西、河北和江西，漲幅后五位分別為貴州、四川、福建、浙江和陜西。

值得注意的是，2013 年30 個?。ㄊ?、自治區(qū)）中商品住宅銷售均價同比漲幅均為正值，房價收入比上升表示商品住宅銷售均價的增長速度快于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度，同時房價收入比下降表示商品住宅銷售均價的增長速度慢于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度。

（二）東部地區(qū)房價收入比超半數下降，區(qū)域差異大

2013年，東部地區(qū)11 個省（市）中，北京、海南、上海、浙江、福建、天津、廣東房價收入比較高，河北、遼寧、江蘇、山東房價收入比相對較低，房價收入比排名和商品住宅銷售均價排名略有不同，受城市人均可支配收入差異影響大，如海南省住宅均價排名第四位，由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對較低，房價收入比排名升至第二位。

相比2012 年，超半數?。ㄊ校┓績r收入比下降，包括浙江、福建、天津、江蘇、遼寧和山東，主要源于商品住宅銷售均價漲幅較小。而北京、上海、海南、廣東、河北房價收入均上漲，除北京外，四個省市商品住宅均價漲幅均在10%以上。

（三）中部地區(qū)僅湖北房價收入比回落，區(qū)域差距小

2013 年，中部地區(qū)8 個省份中，除黑龍江與全國平均水平持平外，其余6個省份房價收入比均在全國平均水平以下。從商品住宅銷售均價來看，中部地區(qū)省份均在全國平均水平以下，但各省之間差距較小。

從歷年走勢看，除安徽、江西兩省房價收入比有明顯上漲外，中部地區(qū)各省份房價收入比總體上漲幅不大。2013 年，中部各省房價收入比僅湖北略有下降，這與其商品住宅銷售均價漲幅較小有關。

（四）西部地區(qū)六成以上房價收入比持平或下降

2013 年，西部地區(qū)11 個?。ㄊ?、自治區(qū)）中，僅四川房價收入比與全國平均水平持平，其余均低于全國平均水平。從商品住宅銷售均價來看，西部地區(qū)均在全國平均水平以下，各地之間差距相對較大，重慶、四川、陜西商品住宅銷售均價相對較高，甘肅、貴州、內蒙古較低。

從2001-2013 年西部地區(qū)房價收入比的走勢來看，重慶、四川房價收入比上漲較快，其余省份變化不大，主要源于其商品住宅銷售均價增幅較大；云南、寧夏房價收入比整體有下降趨勢，主要源于其城鎮(zhèn)人均可支配收入漲幅大于商品住宅增幅。

相比2012 年，2013 年西部地區(qū)的四川、青海、貴州和陜西房價收入比下降，主要因為商品住宅銷售均價的低增長，其余7 個?。ㄊ?、自治區(qū)）房價收入比持平或上升。

四、2014年房價收入比整體將回落

進入2014年，多地樓市促銷，引爆市場輿論，改變市場預期，看跌情緒日益濃厚，購房者入市節(jié)奏變慢，2014年房地產市場將“退燒”，全國房價漲幅已持續(xù)收窄，數據顯示，一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增幅26.3%變?yōu)橥冉捣?.2%，銷售資金回籠和企業(yè)回款驟降,2014年全國樓市高位震蕩并逐步降溫大局已定。 2014年我國經濟存在一定下行風險，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅有可能下滑。但從主要影響因素來看，2014年房價收入比將受房價降溫影響整體有所回落。