11月2日，合肥調(diào)整土拍規(guī)則后首次掛牌出讓5宗地塊，吸金約77億元，其中兩宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到44.89%、33.95%。近期，合肥、濟(jì)南、成都、廈門等地土拍取消地價(jià)上限，核心城市土拍市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。從全國(guó)來看，土地市場(chǎng)供求縮量趨勢(shì)并未改變，分化進(jìn)一步加劇。

爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地塊

合肥此次土拍取消地價(jià)上限，只設(shè)置競(jìng)拍起始價(jià)，不搖號(hào)，即采取“價(jià)高者得”的競(jìng)拍方式。其中，濱湖金融板塊05號(hào)地塊引來多家房企激烈爭(zhēng)搶，最終安徽高速以2876萬元/畝、溢價(jià)率44.89%、總價(jià)33.88億元競(jìng)得，成為合肥目前單價(jià)最高的地塊。

10月以來，已有合肥、濟(jì)南、成都、廈門等熱門城市在最新一批土地拍賣中取消地價(jià)上限，土拍重現(xiàn)“價(jià)高者得”規(guī)則。

10月30日，濟(jì)南迎來取消土地最高限價(jià)后的首次土拍，多宗土地競(jìng)價(jià)激烈。其中，兩宗地塊競(jìng)價(jià)均超過230輪，溢價(jià)率均超過50%。

在一線城市土拍中，上海、北京、廣州的核心區(qū)地塊受到企業(yè)關(guān)注度較高，部分地塊觸頂搖號(hào)。

10月31日，北京豐臺(tái)區(qū)兩宗地成功出讓，共吸引8家房企及聯(lián)合體參與，出讓金共計(jì)130.3億元，平均溢價(jià)率為11.37%。10月24日，上海今年第三批次第二輪地塊出讓完畢，誕生新的“總價(jià)地王”，中海地產(chǎn)聯(lián)合體以240.16億元競(jìng)得徐匯區(qū)龍華街道地塊。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，核心城市在政策帶動(dòng)下，銷售市場(chǎng)活躍度提升，土拍情緒有望進(jìn)一步提振，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。

土地市場(chǎng)分化

從全國(guó)范圍看，土地市場(chǎng)分化較為明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，全國(guó)300城住宅用地推出3.7億平方米，同比下降32.6%；成交2.6億平方米，同比下降35.4%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來，一線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“高溢價(jià)低流拍”特征，二線、三四線城市“低溢價(jià)高流拍”并存。取消地價(jià)上限后，熱門地塊溢價(jià)空間將進(jìn)一步打開，將造成熱門地塊更熱，冷熱分化加劇。

58安居客研究院高級(jí)分析師許之靜認(rèn)為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，土拍市場(chǎng)整體改善并不明顯。取消地價(jià)上限，讓地價(jià)回歸市場(chǎng)，一定程度上有利于提振土地市場(chǎng)情緒，尤其是熱點(diǎn)城市及核心片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率突破之前上限，或進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。當(dāng)前，已有成都、濟(jì)南等城市取消地價(jià)上限，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)。另外，改善型需求已經(jīng)成為市場(chǎng)成交主力，遠(yuǎn)郊區(qū)限墅令的優(yōu)化，有利于更多改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，郊區(qū)土地市場(chǎng)及樓市情緒有望修復(fù)。

嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)

從拿地主體看，央企和地方國(guó)企仍是拿地主力，民企拿地占比處于低位。2023年1-10月，22城國(guó)企拿地金額占比為56%，較2022年全年提升19個(gè)百分點(diǎn)。而民企拿地金額占比在兩成左右。劉水認(rèn)為，取消地價(jià)上限后，企業(yè)憑借資金實(shí)力獲取土地，更加考驗(yàn)房企的產(chǎn)品力以及經(jīng)營(yíng)能力。國(guó)企資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，不少中小房企資金面承壓，拿地壓力增加。

對(duì)于拿地策略，華僑城A近日公告稱，在獲取土地資源方面，今年以來公司始終堅(jiān)持兩個(gè)基本原則，一是調(diào)倉(cāng)換倉(cāng)，二是以收定投。截至目前，公司共參與30多宗土地競(jìng)拍，成功補(bǔ)充佛山順德區(qū)、禪城區(qū)，無錫經(jīng)開區(qū)，成都金牛區(qū)4個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)新增土地面積38萬平方米，計(jì)容建筑面積60萬平方米。近年來，公司持續(xù)強(qiáng)化招拍掛資源獲取能力，在核心城市招拍掛市場(chǎng)已具備一定競(jìng)爭(zhēng)力，后續(xù)將持續(xù)拓展核心城市、核心地段招拍掛項(xiàng)目，保持多元化拿地能力。

在此之前，龍湖集團(tuán)管理層稱，上半年，土地市場(chǎng)特點(diǎn)明顯，很多企業(yè)的投資策略趨同，導(dǎo)致一、二線城市尤其是核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在這種情況下，龍湖上半年在14個(gè)重點(diǎn)城市獲取20塊新土地，總貨值546億元，權(quán)益地價(jià)180億元。截至2023年6月底，公司的總土儲(chǔ)5489萬平方米，對(duì)應(yīng)貨值7038億元，其中80%布局在一、二線高能級(jí)城市。公司會(huì)通過“以銷定支”把握好投資節(jié)奏，優(yōu)中選優(yōu)。

另有央企土儲(chǔ)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，公司會(huì)積極參與土拍市場(chǎng)，同時(shí)嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率比較透明，開發(fā)商在拿地的時(shí)候，就可以計(jì)算出項(xiàng)目的利潤(rùn)率。公司會(huì)重點(diǎn)參與高能級(jí)城市的熱門地塊，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率，同時(shí)加速項(xiàng)目去化。

上述負(fù)責(zé)人稱，目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體有所企穩(wěn)，以開發(fā)貸為代表的資金成本有所下降。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的地價(jià)成本、建安成本、資金成本、營(yíng)銷成本、管理成本都比較透明，加快資金周轉(zhuǎn)成為行業(yè)共識(shí)。如何在拿地之后實(shí)現(xiàn)快速銷售，是各家房企都要考慮的問題。