目前，多城掛牌量處于高位，僅能滿(mǎn)足基本居住需求的“老破小”或是面積小、交通不便的房子，已經(jīng)非常難出手，等待置換房子的改善型購(gòu)房群體卻依然龐大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生明顯變化。

“在房地產(chǎn)行業(yè)，品質(zhì)已經(jīng)缺失了五六年之久，而現(xiàn)在隨著樓市過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的關(guān)注度越來(lái)越高，房企將在產(chǎn)品力上開(kāi)啟激烈競(jìng)爭(zhēng)?！苯?，一家大型房企華東區(qū)域的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年10月，已有約20家房企基于市場(chǎng)變化與客戶(hù)需求變化，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，推出了新產(chǎn)品、新服務(wù)體系或啟動(dòng)社區(qū)煥新等。克而瑞集團(tuán)CEO張燕認(rèn)為，以投資為驅(qū)動(dòng)的購(gòu)房者已經(jīng)退場(chǎng)，房企接下來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)是爭(zhēng)奪自住改善型客戶(hù)，在品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)上將非常“內(nèi)卷”。

一位長(zhǎng)期觀察行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，過(guò)去受到市場(chǎng)限制和成本控制等因素影響，樓盤(pán)品質(zhì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不是第一位的，即便房企有好的想法、理念和設(shè)計(jì)，受大環(huán)境影響，也基本難以實(shí)現(xiàn)，而過(guò)去評(píng)價(jià)一家房企是否優(yōu)秀，多是從融資能力、拿地能力、銷(xiāo)售規(guī)模等維度考量，但現(xiàn)在，市場(chǎng)環(huán)境和政策因素都在倒逼房企回歸品質(zhì)時(shí)代。

8月25日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確了兩大目標(biāo)，其一是加大保障性住房建設(shè)和供給；其二便是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)走到了關(guān)鍵的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到滿(mǎn)足，即便是一些還未買(mǎi)房的剛需客戶(hù)，也即將被低端二手房和保障房分流。

克而瑞研究中心認(rèn)為，未來(lái)新房市場(chǎng)將持續(xù)轉(zhuǎn)向改善及高端住房需求，新房住宅將趨向于“所見(jiàn)即所得”，無(wú)限接近現(xiàn)房銷(xiāo)售。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院表示，未來(lái)住房剛需市場(chǎng)將加速萎縮，改善住宅市場(chǎng)成為“兵家必爭(zhēng)之地”，結(jié)合近期多地取消地價(jià)上限、重回“價(jià)高者得”，未來(lái)改善住宅和豪宅市場(chǎng)將更具想象空間。

“今年在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和交付時(shí)，我們的感受很不一樣。過(guò)去項(xiàng)目只要地段好、價(jià)格有倒掛就會(huì)好賣(mài)，而現(xiàn)在客戶(hù)會(huì)反復(fù)對(duì)比同一個(gè)片區(qū)里多個(gè)項(xiàng)目，對(duì)綠化、會(huì)客空間、地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所等公共區(qū)域的品質(zhì)要求變得非常高，這倒逼著我們需要在設(shè)計(jì)上進(jìn)行改變，提前兩年就要預(yù)判未來(lái)趨勢(shì)，才能在交付時(shí)不落在其他競(jìng)品后面。”提及近期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的感觸，上述大型房企華東區(qū)域的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

“從目前上海的市場(chǎng)來(lái)看，總價(jià)300萬(wàn)至400萬(wàn)元是剛需‘上車(chē)’的門(mén)檻，這個(gè)級(jí)別的需求已經(jīng)有所減少，而在其他城市，‘賣(mài)小賣(mài)舊’還要比上海更難一些，應(yīng)注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配的問(wèn)題，普通二線城市和三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)住宅供應(yīng)量總體過(guò)剩，剛需的居住需求已經(jīng)滿(mǎn)足，所以在土地出讓的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)把改善型住宅的比例增大?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年新房總體成交中，三房產(chǎn)品仍占據(jù)主力地位，成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品則保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，而一房、二房及其他戶(hù)型占比持續(xù)走低，110-140平方米的㎡面積段產(chǎn)品成交比重達(dá)到37.9%，是市場(chǎng)成交的主力，140-180㎡平方米面積段產(chǎn)品占比增長(zhǎng)最快。

市場(chǎng)趨勢(shì)下，不少房企已經(jīng)在發(fā)力高端市場(chǎng)，以鞏固自身競(jìng)爭(zhēng)力。近期在克而瑞產(chǎn)品力論壇上，保利發(fā)展控股產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理吳勁松表示，保利發(fā)展已在其地產(chǎn)白皮書(shū)中首次提出了“品質(zhì)時(shí)代”的概念，對(duì)其產(chǎn)品品牌服務(wù)進(jìn)行了全新升級(jí)。中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理于建勛表示，地產(chǎn)進(jìn)入了新時(shí)代，以前的土地紅利、資金紅利或金融紅利正走向管理紅利及產(chǎn)品力紅利，在房住不炒的大背景下，該公司產(chǎn)品策略是以改善型作為主戰(zhàn)場(chǎng)。

張燕表示，頭部房企對(duì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力非常重視，已經(jīng)在進(jìn)行更為精準(zhǔn)的研發(fā)與升級(jí)；其次是城投平臺(tái)，2022年城投平臺(tái)拿地已開(kāi)工土地?cái)?shù)量達(dá)到195宗，其中22%的項(xiàng)目選擇合作或代建模式，其余一些城投平臺(tái)也在打造自己的產(chǎn)品線了；此外，各地中小型房企也希望通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)來(lái)打動(dòng)客戶(hù)，已有此類(lèi)房企靠產(chǎn)品力出眾能將項(xiàng)目?jī)r(jià)格賣(mài)到比周邊競(jìng)品高出50%。

基于這些特點(diǎn)，克而瑞預(yù)估，未來(lái)一兩年，房地產(chǎn)好產(chǎn)品的成長(zhǎng)空間正在釋放出來(lái)，購(gòu)房群體和租房群體對(duì)于住房的品質(zhì)要求也將逐年提升。