經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來反彈的契機(jī)。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有59個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量為近24個(gè)月以來的最多，新房環(huán)比上漲城市只有9個(gè)。同期，70城二手房?jī)r(jià)格無一環(huán)比上漲，這種情況是有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)。

其他重要指標(biāo)中，今年前11月，房地產(chǎn)投資、銷售等數(shù)據(jù)繼續(xù)同比下降，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

今年年中以來，這種量?jī)r(jià)齊跌的局面已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。各項(xiàng)指標(biāo)走低的同時(shí)，市場(chǎng)信心難以恢復(fù)，并使得樓市政策的邊際效應(yīng)不斷遞減。

但近幾個(gè)月，政策層面的利好不斷出現(xiàn)。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”后，北京、上海分別出臺(tái)政策，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻。分析人士認(rèn)為，若一線城市市場(chǎng)升溫，將可能對(duì)整體市場(chǎng)起到帶動(dòng)作用。

房?jī)r(jià)仍然缺乏支撐

受各種因素影響，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入深度調(diào)整期。期間，各級(jí)監(jiān)管部門曾出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施，但市場(chǎng)始終未能進(jìn)入持續(xù)升溫的通道。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。在上半年出現(xiàn)短暫的“小陽春”后，市場(chǎng)再度降溫。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，從6月開始，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市就超過了上漲的城市，二手房?jī)r(jià)格則自5月就轉(zhuǎn)為下降為主。

此后，房?jī)r(jià)下降的城市越來越多。到11月，已有69個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，僅杭州一城持平，無一城市上漲。這還是有統(tǒng)計(jì)以來的首次。

具體看，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，降幅比10月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市的二手價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，一二三線城市的新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下降0.3%、0.3%、0.4%。

今年以來，二手房?jī)r(jià)格降幅大于新房的情況一直存在。分析人士認(rèn)為，一方面，在市場(chǎng)下行期，二手房業(yè)主的情緒更容易出現(xiàn)波動(dòng)，拋售行為更加普遍；另一方面，不少業(yè)主處于“賣一買一”的連環(huán)單中，出于房屋置換的需要，他們更愿意將手中的房產(chǎn)降價(jià)出手。

由于二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，使得新房市場(chǎng)的降價(jià)促銷策略大打折扣。北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為沖擊年度業(yè)績(jī)，公司近期推出了降價(jià)促銷、增加營(yíng)銷費(fèi)用、提高激勵(lì)措施等一系列舉措，但市場(chǎng)反響仍然平淡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)年末翹尾行情，是導(dǎo)致價(jià)格缺乏支撐的底層原因。今年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積10.1億平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額10.5萬億元，下降5.2%，均創(chuàng)年內(nèi)最大降幅。

其中，11月單月，商品房銷售面積和銷售額均略高于10月，但與去年同期相比，仍有約兩成的降幅。

在以銷定產(chǎn)的指導(dǎo)思想下，由于銷售不佳，供應(yīng)端也難以提振。今年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.4萬億元，同比下降9.4%，同樣為今年最大降幅。同期，房屋新開工面積、施工面積繼續(xù)下降。與過去幾個(gè)月類似，得益于“保交樓”政策，房屋竣工面積繼續(xù)保持正增長(zhǎng)。

市場(chǎng)信心待提振

事實(shí)上，近幾個(gè)月來，房地產(chǎn)市場(chǎng)享受到的政策利好并不少。8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。大約一周后，四個(gè)一線城市的相關(guān)政策便陸續(xù)落地。

但僅此一項(xiàng)政策，對(duì)市場(chǎng)的提振作用仍然有限。前述北京房企人士表示，政策出臺(tái)后，北京市場(chǎng)交易量確有小幅提升，但熱度僅持續(xù)了半個(gè)月左右。從項(xiàng)目一線的反饋來看，政策促使部分觀望中的客戶出手，但帶來的新增需求并不多。

他認(rèn)為，這主要是由于政策力度相對(duì)不大，同時(shí)也反映出市場(chǎng)信心還有待提振。

提振信心的努力仍在繼續(xù)，并開始著眼于流動(dòng)性的改善。10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議召開，提出促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。此后，金融機(jī)構(gòu)紛紛召開房企座談會(huì)，傳遞出信貸投放將更加精準(zhǔn)有效的信號(hào)。

今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.7萬億元，同比下降13.4%，降幅近7個(gè)月來首次收窄。在銷售端仍然不振的情況下，融資環(huán)境的改善使得行業(yè)流動(dòng)性終于出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.42，連續(xù)6個(gè)月下降后首次回升。

真正的利好消息來自12月。12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，其中提到，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月14日，北京、上海出臺(tái)樓市新政，下調(diào)首套房和二手房的最低首付比例，并調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。至此，四個(gè)一線城市在實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的同時(shí)，全部下調(diào)了首付比例。

中信建投指出，深圳于8月31日實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月29日下調(diào)住房貸款利率下限，新政出臺(tái)后，成交量顯著恢復(fù)。新房方面，10月、11月成交分別環(huán)比增長(zhǎng)24.8%、6.0%；二手房方面，10月、11月成交分別環(huán)比增長(zhǎng)13.7%、17.3%。根據(jù)深圳經(jīng)驗(yàn)，以降二套房首付為重點(diǎn)的樓市政策優(yōu)化后，新房二手房成交出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，可以認(rèn)為此次京滬政策也會(huì)有類似效果。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，京滬市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場(chǎng)信心，推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)。年底，政策利好疊加企業(yè)加大營(yíng)銷力度，新房銷售規(guī)模有望出現(xiàn)小幅翹尾。

陳文靜還指出，針對(duì)企業(yè)端的資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地，將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境，進(jìn)而逐漸修復(fù)企業(yè)開工投資積極性。

但受訪者同時(shí)指出，政策發(fā)揮作用仍需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)今年各項(xiàng)指標(biāo)仍保持負(fù)增長(zhǎng)。2024年，隨著“三大工程”加速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有望收窄。