日前，湖北省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生若干措施》，支持房地產(chǎn)企業(yè)推出“換新購”等新模式，更好激發(fā)“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求。

緊接著，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會推出“以舊換新”活動，面向全市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出倡議，即購房者可同時簽訂新房購買協(xié)議以及二手房銷售委托協(xié)議，且開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源90天，以實現(xiàn)將二手房銷售款轉(zhuǎn)化為新房購房款。

事實上，該活動的落地實施仍有堵點待疏通。一位房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，此項活動目的是刺激新房和二手房交易，涉及開發(fā)商、房屋中介、購買者等多方，至于如何配合協(xié)調(diào)還需進(jìn)一步明確。若提高二手房交易效率和交易量，還需搭建更高效的交易平臺等。

一位房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，早在沒有政府相關(guān)部門牽頭前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就做過類似活動，有的是為購房者鎖定房源90天，有的是60天，但操作起來難度較大。例如，無法保證二手房賣出期限、新房性價比與客戶需求匹配度難協(xié)調(diào)等。

今年以來，武漢出臺了多項政策激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，主要是需求端政策，接下來還需從供給端政策發(fā)力。

堵點待疏通

公開資料顯示，武漢推出的住房“以舊換新”主要針對改善性住房人群，若二手房在鎖定期間（90天）成功售出的，則認(rèn)購協(xié)議繼續(xù)履行，并可將二手房售房款轉(zhuǎn)化為新房購房款。

若未成功售出的，購房者可與開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同協(xié)商，或延長期限，三方續(xù)簽相關(guān)協(xié)議；或選擇不延長，開發(fā)企業(yè)在10天內(nèi)無條件全額退回房源意向金，購房者無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

上述房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人告訴記者，這項活動的關(guān)鍵是要把二手房賣出去。但當(dāng)前二手房行情不樂觀。一方面，二手房的通病是房齡較老，導(dǎo)致房型不好、小區(qū)配套設(shè)施較差，許多想要購買的人實地看了后就放棄了。

“另一方面，房產(chǎn)沒有滿兩年的二手房，雖然房型、配套相對較好，但是稅費很高，包括5.3%的增值稅、2%至2.5%的中介費，還有個人所得稅等，一套200萬元的房子光稅就要20萬元。”該房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人表示。

此外，該房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人進(jìn)一步指出，“同一片區(qū)，許多新房跟二手房的價格差不多，且沒有稅費，所以新房的性價比會高一些。購買二手房的群體一般都是著急入住的，比如孩子著急上學(xué)，但此類群體基數(shù)還是較小。綜合來看，二手房不好賣。”

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2023年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，武漢二手房價格環(huán)比指數(shù)為98.7，環(huán)比下降1.3%；同比指數(shù)為95.7，同比下降4.3%。此外，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，武漢各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到201797套。

李國政認(rèn)為，二手房價格指數(shù)下降意味著成交周期拉長，更需要搭建平臺撮合交易。目前市場上的“以舊換新”購房有兩種模式，一種是政府給相應(yīng)政策，房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋中介配合，提高二手房交易效率；另一種就是政府組建國有資產(chǎn)平臺，直接收儲二手房，例如江蘇太倉模式。

公開資料顯示，太倉國資委旗下全資子公司——城發(fā)集團(tuán)或城投集團(tuán)，對二手房進(jìn)行價格評估，購房者按評估價抵扣新房房款，最高不超過新房總價的60%，所購新房也由這兩家國企開發(fā)，置換后二手房產(chǎn)權(quán)也過戶給它們。

“國有平臺直接收儲二手房，去化效果立竿見影，但對平臺公司的資金提出了極高的要求。武漢又是超大城市，二手房存量大，國有平臺全部收過來若賣不出去，壓力是極大的。”李國政表示。

當(dāng)前武漢采用的市場撮合交易模式，還需改善方法。另一位房屋中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時指出，武漢市相關(guān)政府部門的本意是，希望中介公司拿到二手房信息后，進(jìn)行全市推廣，使得成交可能性提高。但是，平臺旗下門店有的是直營，有的是加盟，體系不一，無法做到一聲令下，大家一呼百應(yīng)，達(dá)不到理想狀態(tài)。

事實上，除了武漢，今年以來，徐州、淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、揚州、濟(jì)寧、蘇州、太倉、連云港等20多座城市探索“以舊換新”購房舉措。

其中，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合開發(fā)企業(yè)、重點經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)搭建“換新購”超市，超市房源價格不高于案場銷售最低價，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買周期。

上述房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，單獨靠開發(fā)商或房屋中介機(jī)構(gòu)的自有平臺或自發(fā)性活動，效果的影響范圍不會太大、延續(xù)性不會太久。因此，武漢可以借鑒南京等其他地方，由政府相關(guān)部門牽頭搭建推進(jìn)房屋信息流通的平臺，確保信息暢通，功能包括二手房售賣咨詢、二手房信息推廣、新房查詢等，這樣售房者和買房者將有徑可循。

此外，上述房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示記者，“以舊換新”活動環(huán)環(huán)相扣，其中有許多操作上的難點還待解決，例如如何保證二手房符合市場規(guī)律不降價出售；如何保證購買的新房高性價比；許多新房仍以期房售賣，在置換過程中產(chǎn)生的租房等成本能否給予補貼等。

“因此，武漢市要想將房屋‘以舊換新’的效果落到實處，應(yīng)該要出臺具體細(xì)化的實施方案，例如，給予一定的換房補貼，解決購買者后顧之憂等?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

需從供給端發(fā)力

今年以來，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，武漢出臺了包括取消住房限購、放松落戶、調(diào)整公積金、延長換購住房、調(diào)整首付比例房貸利率等激發(fā)房地產(chǎn)活力的政策。

9月19日，武漢市房管局出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（又簡稱“漢十條”），明確指出取消武漢市二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策，這意味著武漢全市取消限購。

根據(jù)該市最新政策，對有一套住房的多子女家庭，再購買第二套住房，不論是否有貸款，均按照首套房，即首付20%、利率3.8%執(zhí)行；對有兩套住房的多子女家庭，購買第三套住房的，均按照第二套住房貸款政策執(zhí)行。

此外，對于在武漢無房的家庭，不論有無住房貸款記錄，統(tǒng)一按照首套房信貸執(zhí)行。

在首付比例及房貸利率方面，目前武漢商貸利率按照首套3.8%，二套4.4%執(zhí)行。其中，第二套利率由LPR60bp 調(diào)整為 LPR20BP，即從 4.8%降至4.4%。而且，在武漢市買房，首套房首付最低兩成，二套房首付三成。

在公積金方面，12月1日，武漢市印發(fā)《關(guān)于增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動力推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好若干政策措施的通知》，指出階段性調(diào)整住房公積金貸款可貸額度，優(yōu)化完善住房商貸轉(zhuǎn)公積金貸款政策，支持提取住房公積金支付購房首付款。

12月7日，湖北省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生若干措施》，購買首套住房，公積金貸款額度核定暫不與借款人住房公積金繳存時間系數(shù)和賬戶余額掛鉤；有條件的市縣可支持提取住房公積金支付購房首付款。

上述房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人表示，湖北省政策的落地需要時間，目前在武漢市繳滿6個月住房公積金，才能進(jìn)行公積金貸款購房。此外，在荊州、孝感等湖北省內(nèi)的市縣繳納公積金可以提取出來支付首付款，在上海、北京等湖北省外繳納的，目前不支持此項操作。

公開資料顯示，武漢市公積金管理中心將首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬元，二套最高額度調(diào)整至70萬元；五年及以下首套個人住房公積金貸款利率由2.75%調(diào)整為2.6%，五年以上首套個人住房公積金貸款利率由3.25%調(diào)整為3.1%。

在購房落戶方面，12月11日，武漢市公安局通報，取消原購房落戶中“首次交易商品房”以及購房面積、金額等條件限制。

在延長換購住房政策方面，此前武漢市規(guī)定，2023年9月19日起至12月31日前，對出售原有住房并在半年內(nèi)購買新建商品住房，或購買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，由購買新建商品住房所在區(qū)財政部門對其出售原有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。目前，該項政策延長至2024年12月31日。

此外，武漢市江夏區(qū)、經(jīng)開區(qū)、青山區(qū)等均出臺了精準(zhǔn)的換購房政策。例如，江夏區(qū)指出，對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的給予每套15平方米獎勵，本科生給予每套10平方米獎勵；符合要求的高管最高每套可獎勵25平方米。

經(jīng)開區(qū)對取得普通高校全日制本科以上學(xué)歷，畢業(yè)6年以內(nèi)，首次在我區(qū)企業(yè)全職工作、繳納社保的博士、碩士、“雙一流”高校本科畢業(yè)生，給予最高15萬元、6萬元、3萬元購房補貼等。

上述房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在政策的刺激下，公司開發(fā)的新樓盤在咨詢量、認(rèn)購意向等方面確實有提升，其中有個樓盤是學(xué)區(qū)房，在“漢十條”公布前還有一定存量，公布后到11月已清盤。

李國政分析表示，“武漢市房市政策在需求端是應(yīng)出盡出，接下來還需從供給側(cè)政策發(fā)力。當(dāng)前政策環(huán)境發(fā)生了變化，人們購房需求也隨之變化，限購取消后，許多居民偏向到成熟地段中心城區(qū)換房，對通勤各方面的要求更高，但又不希望價格太貴，但市場上這樣的房型較少。”

“武漢市可以從細(xì)化落實房企端資金支持政策；配套跟進(jìn)‘保交樓’措施，化解項目交付風(fēng)險；放寬土拍規(guī)則，提升土地市場活躍度等方面發(fā)力?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。